３つの顔を持つ男のブログ

｜　民法改正で賃貸借が変わる！

 

平成２９年６月２日に改正民法が公布されました。施行は公布日から３年以内ですから、遅くとも平成３２年６月２日までには施行されます。

賃貸借契約では、この民法改正で注意しなければいけない部分があります。

１　敷金の明文化！

２　修繕依頼への対応！

３　連帯保証人の保護！

これらを順番に書いていきます。

 

 

｜　敷金の明文化！

 

現行の民法では敷金に関する条文はありませんでした。そのため、退去時に借主が負う原状回復義務（修繕義務）についてトラブルが多く、裁判例の蓄積によって解決が図られてきました。

そこで、民法改正では敷金について明文化されることになりました。新設された改正民法６２２条の２は敷金を次のように定義しています。

「敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下略）」

相変わらず法律の文言は分かりにくいですね。要するに、賃料などの不払いがあったときに補填するためのお金のことです。いままで敷金として扱ってきたお金を敷金と定義しただけですね。

この規定は任意規定ですので、契約で排除することができます。この条文の意味は、敷金について大家さんや借主さんにしっかりと意識してもらうだけになるでしょう。大家さんとしては契約書にしっかりと明記しておくことが必要です。

ちなみに、関西でよく使われている“保証金”は規定されませんでした。改正民法に書かれていないので契約書にきっちり書いておきましょう。

 

 

｜　修繕依頼への対応！

 

改正民法では、借主さんに修繕権が認められました。修繕権は、借主さんが大家さんに代わって部屋の修繕をすることができる権利です。かかった費用は大家さんへ請求できます。

修繕権が認められるのは次のような場合です。

１　借主さんなどが大家さんへ修繕の必要があると連絡したときから相当の期間内に大家さんが修繕をしないとき

２　大家さんが修繕の必要があると知ったときから相当の期間内に大家さんが修繕をしないとき

３　修繕をしなければならない差し迫った事情があるとき

たとえば、エアコンが壊れてから借主さんが勝手に直したというような場面です。

ただし、借主さんの責任で修理することになったときには、大家さんは責任を負いません。ですから、大家さんの防御策としては修理が必要になった事情や修理の必要性を借主さんに確認する必要があります。

大家さんは、このような場合にすぐに対応するようにしておかなければ高額な修理費を請求される可能性がありますから、注意してくださいね。

また、“相当の期間”がどのくらいの期間かは明示されていません。裁判例の蓄積が必要です。

 

 

｜　連帯保証人の保護！

 

賃貸借契約をするときには大家さんは借主さんに連帯保証人を求めると思います。連帯保証人から大家さんへ、“借主さんが賃料を滞納していないか”“あったとしたらどのくらいあるのか”などの問い合わせがあったときは、大家さんはこれらの情報を答えなければなりません。

また、“期限の利益喪失”があった場合に遅延損害金が減額される可能性があります。期限の利益喪失とは、簡単にいいますと、分割払いのときに1回でも滞納があると残金を一括で支払いなさいというものです。期限の利益が喪失したときは2カ月以内に連帯保証人へ連絡をしなければなりません。これをしないと、期限の利益を失ってから連絡をするまでの間の遅延損害金を請求できなくなります。

さらに、連帯保証人が個人のときには根保証の上限額を明示しなければいけません。家賃〇〇ヵ月分のような取り決めはダメで、“契約時の家賃”〇〇ヵ月分というようにはっきりと金額が分かるようにする必要があります。これがないと保証契約が無効になって、連帯保証人に請求できなくなります。

最近の賃貸借契約では保証会社がよく使われますが、保証会社に加えて個人の連帯保証人を求めるときには注意が必要です。

 

 

｜　まとめ

 

１　改正民法での注意点は３つ！

２　敷金は契約書できっちりと明記しましょう！

３　借主さんの修繕権には要注意！

４　連帯保証人の保護が厚い！

｜　民泊ってなに？

 

民泊は最も広い意味では民家に泊まることです。ここでは、外国人観光客を対象にして個人宅や投資用マンションを貸し出すことをいうことにします。旅行客を対象にしていますから一時的な宿泊施設です。イメージとしては民宿のようなものでしょうか。

民泊が最近の新しいビジネスとして注目を集めていることはご存知だと思います。

ところで、ホテルや旅館とは何が違うのでしょうか？

ポイントは個人宅や個人所有マンションを貸し出すということです。ホテルや旅館とは建物の用途が違います。ですから、ホテルや旅館を規制している“旅館業法”の要件を満たさない建物が多くなっています。

現状では、旅館業法による民泊と特区民泊による民泊がありますが、世間では法律上グレーなビジネスの印象をもたれています。とはいえ、新しい不動産投資の形です。

 

 

｜　民泊を規制する法律

 

今まで、民泊を規制する法律はありませんでした。旅館業法が一応規制する法律になりますが、個人宅を貸し出す場合を想定していません。

そこで、２０１７年６月に民泊を規制する法律が作られました。住宅宿泊事業法といいますが、一般的に民泊新法と呼ばれています。施行は２０１８年６月を予定しています。旅館業法との主な違いは次のとおりです。

 

・旅館業法：許可申請、民泊新法：届出

・旅館業法：営業日数上限なし、民泊新法：年間１８０日

・旅館業法：ホテル・旅館、民泊新法：住宅・共同住宅など

・旅館業法：１室３.３㎡以上、民泊新法：制限なし

・旅館業法：住宅専用地域以外、民泊新法：制限なし

・旅館業法：投資収益が目的、民泊新法：文化交流・休眠地活用が目的

 

また、民泊新法では“家主居住型”と“家主不在型”があります。

“家主居住型”は現に家主が居住している家に宿泊する場合で、文化交流が目的になります。“家主不在型”は投資用マンションや別荘など宿泊時に家主が不在の場合で、休眠地活用が目的です。

 

 

｜　条例による特区！

 

“特区民泊”と呼ばれているもので、東京都大田区、大阪市、北九州市、新潟市が特区になっています。国から国家戦略特区と指定されていなければなりません。

特区で民泊をするためには行政の認定が必要です。また、２泊３日以上というようなある程度連泊されなければなりません。

旅館業法や民泊新法とはまた違った形の規制がありますから注意が必要です。

 

 

｜　行政書士のチャンス！？

 

民泊新法が施行されると行政書士への届出の依頼も増えると思われます。もちろんそこにはコンプライアンス面でのアドバイスをしたり、旅館業法や特区民泊とのメリット・デメリットをしっかりと説明したりできなければいけません。

不動産に関係することですからきちんとした現地調査が必要ですし、用途地域や耐火構造などの調査、申請図書の有無と種類の確認など通常の行政書士業務とは違った業務が入ってくるでしょう。そうなったときには不動産に強い行政書士が活躍できます。

残念ながら、守口市、門真市、寝屋川市などの北河内地区は特区に指定されていません。民泊新法に期待です！

弊社は宅地建物取引業者の(株)麻田不動産を併設していますので、その点ではご安心いただけます。

 

 

｜　まとめ

 

１　民泊は個人宅に宿泊するもの！

２　旅館業法と民泊新法と特区民泊は規制の仕方が違う！

３　行政書士の活躍できる場が広がる！

｜　事実証明ってなに？

 

行政書士の独占業務の一つに“事実証明に関する書類の作成”があります。“行政書士の犯罪”でも簡単にお話をさせていただきました。

この“事実証明に関する書類”には“株主総会議事録”、“定款”、“決算書”、“交通事故調査書”、“遺産分割協議書”などがあります。最高裁判所は私文書偽造の事件で、「事実証明に関する文書」について「われわれの実社会生活に交渉を有する事項を証明するに足りる文書をいう」と定義しています（大九・一二・二四大、刑録二六-九三八）。行政書士はこの事実証明に関する書類の作成をするのであって、事実証明自体をしているのではありません。

この区別は分かりにくいですが、例えば決算書は経営成績という事実を証明する書類です。行政書士はこれを作成することができますが、決算書が正しいこと自体を行政書士が証明するのではありません。決算書は財務諸表ですから証明することができるのは公認会計士です。同じことは会社の定款にも言えます。定款の作成は行政書士ができますが、定款が正しい手続によって作成されたことを証明するのは公証人です。

 

 

｜　家系図は事実証明？

 

もう７年近く前になりますが、平成２２年の暮れにこんな最高裁判決が出ました。

無資格の被告人が行政書士から職務上請求書を買い取って不正に戸籍謄本を取得し、注文者の家系図を作成し販売しました。

最高裁判所は、この事件での家系図は観賞用・記念用であって事実を証明する文書ではないから、このような家系図の作成は行政書士の独占する業務ではなく無資格者が作成しても行政書士法違反にはならない旨を判示しました。

つまり、観賞用・記念用の家系図はだれでも作れるということです。もちろん行政書士が作ることもできます。しかし、これを作るときに行政書士が職務上請求書を使って戸籍謄本などを取得することはできません。使ってしまうと行政書士法違反で行政処分を受けます。依頼者からの委任状が必要です。

インターネットで検索してみると観賞用の家系図を作成している行政書士は多くいますが、行政書士全体の信用を害することがないよう職務上請求書の不正な使用は絶対にしないでほしいです。

 

 

｜　職務上請求書ってなに？

 

ところで、「職務上請求書ってなに？」と疑問に思いますよね？

職務上請求書は、士業が仕事をするために必要な範囲で戸籍謄本や住民票の写しを取得できる申請用紙です。行政書士以外にも弁護士や司法書士も使います。これがあれば“業務に必要な範囲で”（ここが重要です）勝手に戸籍謄本などが取得できるのです。ある意味“特権”ですね。

 

 

｜　事実証明になる相続関係説明図

 

このように、観賞用・記念用家系図の作成は行政書士の業務ではありませんので、“業務に必要な範囲で”使う職務上請求書を使ってはいけません。

観賞用・記念用の家系図とは別に、相続関係説明図などのように事実を証明する書類もあります。相続関係説明図は、土地を相続したときに法務局で登記するときに提出する書類の一つにもなっています。言ってしまえば家系図なんですけどね…。観賞用・記念用の家系図とは目的が違います。

この相続関係説明図の作成は行政書士法に規定する行政書士の業務ですので、“業務に必要な範囲で”職務上請求書を使って戸籍謄本などを取得することができます。

 

 

｜　まとめ

 

１　事実証明に関する書類の作成は行政書士の業務！

２　観賞用の家系図は行政書士の業務ではない！

３　相続関係説明図は行政書士の業務！

｜　大阪モノレールは日本一！

 

大阪モノレールは、大阪空港－門真市駅間で２１.２㎞、万博記念公園－彩都西駅間で６.８㎞、計２８㎞と営業距離が世界一として平成１０年にはギネスに認定されました。現在は中国のモノレール３９.１㎞が世界一に認定されています。

東京の羽田にあるモノレールは１７.８㎞、多摩のモノレールは16㎞と大阪モノレールには遠く及びません。世界一ではなくなりましたが、まだまだ日本一です。

 

 

｜　もっと南へ！

 

現在は門真市駅までの営業ですが、2年後の平成31年には延伸工事が着工され、平成41年に開業する予定になっています。延伸距離は9㎞とされています。

注目は「駅がどこにできるか？」ですね。計画では、以下のようになっています。

門真南駅　地下鉄長堀鶴見緑地線と接続

鴻池新田駅　JR学研都市線と接続

荒本駅　近鉄けいはんな線と接続

瓜生堂駅　近鉄奈良線と接続

 

 

東大阪市から大阪空港方面だけでなく、北河内からなんば方面や奈良方面への交通の便もよくなりそうです。

 

｜　門真南駅に注目！

 

門真南地区の松生町はパナソニックの拠点用地です。パナソニックは今後、北門真などの他の拠点へ従業員を移していくと報道されました。そうなりますと、今年3月に拠点用地の一部を買収した三井不動産が新たな大型商業施設を開業する可能性があります。

三井不動産といえば、大型商業施設の“ららぽーと”や“エキスポシティ”、“三井アウトレットパーク”ですね。門真南駅周辺に“ららぽーと”のような大型商業施設ができると人の流れが大きく変わりそうです。

ところで、現在、門真近郊のモノレールの駅で最も人を集めているのは大日駅でしょう。大型商業施設のイオンモール大日（延べ床面積約15万㎡）は土日になると多くの人でにぎわっています。門真南駅にイオンモールに負けない大型商業施設ができれば、こちらも多くの人でにぎわうことになるでしょうね。周辺住民にとっては休日の楽しみが増えてうれしい限りです。

門真南駅でもぜひ大型商業施設を開業して連携し、多くの人を集めてほしいです。私個人としては利益をどんどん上げてもらってモノレールの運賃が下がってくれれば嬉しいです！

 

 

｜　まとめ

 

１　大阪モノレールは営業距離２８㎞で日本一！

２　大阪モノレールが南へ延伸！

３　門真南駅に大型商業施設ができるかも！？

｜　悪徳商法の種類

 

悪徳商法にはいろいろな手口がありますが、有名なものに利殖商法（儲かるから金を出せ！）、アポイント商法（一度会ったら契約するまで帰さない！）、点検商法（無料で点検したら修理が必要！）といったものがあります。

その中でも不景気のときに流行るのが資格商法です。そのターゲットになっているのが、行政書士や宅地建物取引士です。弁護士や税理士などの難しい資格ではなく、なんとなく頑張れば取れるかも？と思わせる微妙なラインを突いてきます。

 

 

 

｜　行政書士のパターン

 

ある日、電話がかかってきてこんなことを言われます。「講座を受講すれば行政書士の資格が取れます！」「国の補助金で受講料の８０％が戻ってきます！」などと甘い言葉で誘ってきます。

講座を受講するだけで行政書士の資格は取れませんし、受講料に国の補助金は出ません。ところが、行政書士という職業は知っていても行政書士の資格試験についてはご存じない方は、「そんなものか」と思ってしまいがちです。しかも安く簡単に国家資格が取れるとなると判断能力がさらに下がってしまうのでしょう。

行政書士は独立開業系の資格なので合格しても食べていくのは大変です。資格の必要性や試験についてよく調べて慎重に判断してください。

 

 

｜　宅建士のパターン

 

こちらもある日電話がかかってきます。行政書士のパターンに加えてこんなことを言われます。「宅建士を取れば就職（転職）に有利です」「手当が月に数万円つきます」などという資格取得後のお金に関することです。

不動産屋に勤めるなら宅建士があれば有利でしょうし、毎月手当が付く会社もあるのでしょう。しかし、宅建士は５人に１人でいいですし、専任の宅建士になったからといって手当も付かず仕事が増えて責任が重くなるだけのところも多いです。

試験合格後のこともよく調べて受講・受験を決めることをおすすめします。

 

 

｜　電話勧誘への対策

 

まず、長電話は禁物です。必要がなければはっきりと「必要ない」と断ってください。「いいです」や「結構です」という返答はやめましょう。

もし、その場で判断ができなければ、相手の名前と電話番号を聞いて一度電話を切るのが得策です。相手が話をしている途中でも切って大丈夫です。

次に、録音をしましょう。このときは相手に録音をすることを伝えてください。「今からこの会話を録音します」と伝えるだけでOKです。「ダメだ」と言われても録音してください。

携帯電話なら簡単に録音する機能があります。ご自身の携帯電話の操作方法を予め確認しておきましょう。あやしい相手なら問答無用で電話を切ってしまいます。

もし契約をしてしまったなら消費者センターへ相談することをおすすめします。無料でクーリングオフの手続を教えてくれたり、警察への通報をサポートしてくれたり、相手との間で返金交渉をしてくれたりします。

あやしいと不安になったら、悩む前に消費者センターへ電話をするといいですよ。

 

 

｜　まとめ

 

１　悪徳商法の手口は千差万別！

２　行政書士や宅建士は資格商法のエサ！

３　きっぱりと断ったり、会話を録音したりしましょう！

４　不安になったら消費者センターへ！