３つの顔を持つ男のブログ

｜　3市の空き家対策

 

2018年12月25日に国土交通省が発表した調査結果によりますと、空家等対策計画の策定状況は約49％（2018年10月現在）で、2018年度末までに約60%の市町村で策定される見込みだそうです。

空家等対策計画は、市町村の空家対策の全体像や基本的な考え方を示すものです。空家等対策の推進に関する特別措置法第6条では、市町村がその区域で空家等に関する対策を総合的かつ計画的に実施するため基本指針に即して、計画を定めることができることになっています。

空家の管理は所有者が行うのが前提ですが、市町村にとっても景観維持や防犯のためにも大切な政策の一つになっています。

大阪府では約58%の市町村が計画を策定しています。2018年度内には約86％の市町村で計画が策定される予定になっています。守口市と寝屋川市ではすでに策定されていますが、門真市では現在策定中です。素案は公表されていますので、2018年度中にも策定されるのではないでしょうか。

 

 

｜　空き家発生抑制のための特例措置

 

不動産を売却すると“譲渡所得税”が発生します。様々な控除制度がありますが、空家に関しては特例措置が講じられています。適用されるための条件は多いですが、不動産を相続した方には朗報です。

条件は7つあります。見てみましょう。

１　相続した居住用家屋やその敷地であること

２　2016年4月1日～2019年3月31日の間に売却したこと

３　相続を開始のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

４　売却代金が1億円以下であること

５　売却した家屋や敷地について他の特例の適用を受けていないこと

６　同一の被相続人からの相続などで取得した不動産についてこの特例を受けていないこと

７　親子や夫婦間などへの売却ではないこと

かなり多いですね。特に2と3の期間が分かりにくそうなので、具体的に考えてみます。

たとえば、2015年8月1日に不動産を相続したとしましょう。そうすると3年経過した日は2018年7月31日です。この日が属する年の12月31日までに売却すればよいのですから、2018年12月31日ですね。まとめますと次のようになります。

・2013年に相続　→　2016年4月1日～2016年12月31日に売却していればOK

・2014年に相続　→　2016年4月1日～2017年12月31日に売却していればOK

・2015年に相続　→　2016年4月1日～2018年12月31日に売却していればOK

・2016年に相続　→　2016年4月1日～2019年3月31日に売却していればOK

・2017年に相続　→　2017年1月1日～2019年3月31日に売却していればOK

・2018年に相続　→　2018年1月1日～2019年3月31日に売却していればOK

・2019年に相続　→　2019年1月1日～2019年3月31日に売却していればOK

この特例では、譲渡所得の金額から最高で3,000万円まで控除されます。購入価格が分からない場合には譲渡所得税が高額になることが多いですが、この特例を使えば3,000万円まで控除されますので譲渡所得税を安くすることができます。

相続した空き家を売却したい方は、ぜひ早いうちに不動産屋へご相談ください。（株）麻田不動産でも承っております。

 

 

｜　まとめ

 

１　空家対策をしている市町村はまだ50%未満！

２　守口市と寝屋川市は空家対策の計画を策定済み！

３　門真市は空家対策の計画を策定中！

４　空き家を売却すると節税できる！？

2019年1月6日の朝9時~10時ころに3年ぶりとなる部分日食がありました。残念ながら曇天でしたが、幸運にも観測できた方はいらっしゃったのでしょうか？次回の部分日食は2019年12月26日のようです。晴れるといいですね。

 

 

｜　ブロック塀の撤去費用の補助

 

2018年6月に大阪北部を震源とする地震がありました。守口市、門真市、寝屋川市でも屋根の瓦が飛んで行ったりブロック塀が倒壊したりする被害が発生しました。

現在、ブロック塀のある建物の所有者を対象にした補助制度が受け付けられています。以前、寝屋川市のブロック塀撤去等の補助制度を“【大阪北部地震】　ブロック塀撤去費用100%補助！”の記事でご紹介しましたが、守口市や門真市でも補助がなされているようです。

１　守口市

守口市では2018年12月20日から補助制度がスタートしました。概要は次のとおりです。

【補助対象のブロック塀など】

・道路等に面しているもの

・高さ1.2mを超えるもの

・建築基準法42条の道路に突出していないもの

・ブロック塀等の点検表で不具合項目が1つ以上あるもの

【補助対象の工事】

・すべて撤去するもの

・施工業者に委託して行うもの

【補助対象者】

・ブロック塀などの所有者

・市税を滞納していないこと

・同一敷地で当該補助金の交付を受けていないこと

・助成金等の交付を受けていないこと

【補助金額】

上限15万円

詳しくは守口市のサイトでご確認ください。

２　門真市

門真市では2018年7月30日から補助制度が始まっています。概要は次のとおりです。

【補助対象のブロック塀など】

・道に面しているもの

・高さ60㎝以上で、道までの水平距離より高いもの

・簡易点検で満たない項目があるもの

【補助対象の工事】

・すべて撤去する撤去工事

・建築基準法第44条の規定を満たす撤去工事

・撤去工事に引き続いて軽量フェンスまたは生垣を設置する改修工事

・軽量フェンスまたはブロック塀などの設置の場合は高さ60㎝以下で安全な基礎に緊結する改修工事

・生垣を設置する場合は延長1mあたり2本以上植える改修工事

・建築基準法第44条の規定を満たす改修工事

【補助金額】

・撤去工事：上限15万円

・改修工事：上限10万円

詳しくは門真市のサイトをご覧ください。

３　寝屋川市

寝屋川市では2018年8月1日から補助制度が始まっています。期限は2019年1月11日（金）までです。申請される方はお急ぎください。

概要は“【大阪北部地震】　ブロック塀撤去費用100%補助！”の記事をご覧ください。詳しくは寝屋川市のサイトをご覧ください。

 

｜　まとめ

 

１　ブロック塀の撤去費用の補助があります！

２　市によって条件が異なりますので要確認！

３　門真市は補修工事の補助があります！

｜　変動金利型が増加傾向

 

住宅金融支援機構が2018年7~9月に調査した“民間住宅ローンの貸出動向調査（2018年度）”の結果を発表しました。調査結果にはフラット35は含まれません。

この調査によりますと、金利タイプ別の新規貸出額（2017年度）は変動金利型が63.9％、固定期間選択型が31.0％、全期間固定型が5.6％でした。2016年度は変動金利型が49.9％、固定期間選択型が44.2％、全期間固定型が5.9％でしたので、大幅に変動金利型が増えたことになります。ただ、2015年度は変動金利型が61.8％、固定期間選択型が38.8％、全期間固定型4.9％でしたので、元に戻ったという方が正しいかもしれません。

変動金利型は返済期間中でも定期的に金利が見直されるタイプの住宅ローンです。半年に1度見直されることが多いです。返済額は一般的に5年ごとに変更されます。現在は低金利ですので、金利タイプの中では最も金利が低く設定されています。

固定金利は住宅ローンの借り入れのときから返済期間中ずっと同じ金利で固定される住宅ローンです。世の中の金利がどれだけ上昇しても返済額は変わりません。固定期間選択型は固定金利期間を3年、5年、10年などの中から選択する住宅ローンです。

 

 

｜　金利タイプ別のメリットとデメリット

 

一般的に言われている、それぞれの金利タイプでのメリットとデメリットを2つずつご紹介いたします。

１　変動金利型

【メリット】

・固定金利型よりも金利が低い

・金利の上昇がなければずっと低金利

【デメリット】

・将来、金利が上昇するリスクがある

・金利が上昇すると返済額も上昇する

これらのメリット・デメリットから、金利がある程度上昇しても対応できる程度の余裕資金がある場合には変動金利型がおすすめされます。資金に余裕があれば金利上昇して返済額上昇する前に繰り上げ返済をして返済額を抑えることができますので、金利が上昇するデメリットによる負担を減らすことができます。

２　固定金利型

【メリット】

・金利が変わらないため安心感がある

・返済額が一定なので資金計画が立てやすい

【デメリット】

・変動金利型よりも金利が高い

・低金利のままだと返済額が多くなる

今後、教育費などに資金が必要な場合には固定金利型がおすすめされます。返済額が一定ですから将来増える支出にも計画的に対応できます。例えば、今後10年間教育費がかかるというご家庭では、10年間の固定期間選択型を選ぶと不安なく資金の計画を立てることができます。

また、新居の購入費用を住宅ローンで賄う場合、これからお子さんのために資金をためるつもりであれば、固定金利型がおすすめされます。低金利の今だからこそ固定金利型を選択する手もあります。

資金に余裕ができたときには繰り上げ返済をして返済額を抑えることもできます。

 

変動金利型の金利は魅力的ですが、今後の金利上昇やライフプランを考慮に入れて金利タイプを選択することが大切です。

 

 

｜　まとめ

 

１　住宅ローンの60%超が変動金利型！

２　変動金利型は低金利が魅力！

３　固定金利型は資金計画が立てやすい！

｜　国土交通省が不動産価格指数を公表

 

2018年12月26日に国土交通省が不動産価格指数を公表しました。不動産市場価格の動向を示す指標として国土交通省が毎月発表しているものです。2010年1月から12月までの平均を100とした指数です。

ほとんどニュースにならない指標ですが、不動産の全国的な価格の指標としては数少ないものの一つです。不動産価格指標は、2011年1月からの指標が掲載されていて、主に次の2つの情報をもとに算出しているそうです。

・登記異動情報

・アンケート調査票

登記異動情報は不動産の取引に関する情報です。これを基にして2番目のアンケート調査が行われます。不動産の取引をすると購入者へアンケート調査票が郵送されて返信してもらうことでデータを集めています。この2つの調査で不足するデータは、不動産鑑定士が現地に行って補完するそうです。

 

 

｜　住宅地と戸建住宅の指数は？

 

全国的には46ヵ月連続して上昇している住宅価格。京阪神圏（京都、大阪、兵庫）の住宅地の指数は105.5（前年同月比4.2％上昇）、戸建住宅の指数は99.7％（前年同月比1.0％下落）となっています。土地の価格は上がっていますが、戸建住宅の価格はほぼ変化はありません。

実は、全国的に2009年ころから住宅地と戸建住宅の価格は大きくは変化していません。おおよそ95~105の間で推移しています。

大阪府に絞ってみるとどうでしょうか。

大阪府の住宅地の指数は103.6（前年同月比0.4％上昇）、戸建住宅99.2（前年同月比2.1％上昇）です。京阪神圏と比べて住宅地の価格上昇は少ないですが、戸建住宅は昨年よりも値上がりしています。

 

 

｜　マンションの指数は？

 

マンションは住宅地や戸建住宅と違って過去5年くらいで大きな値動きがあります。大阪では中心部にマンションが建設され高価格で売買されています。そのような需要が値上がりをけん引しているのかもしれません。

京阪神圏のマンションの指数は145.1（前年同月比2.7％上昇）です。大阪府では141.8（前年同月比0.2％上昇）となっています。大阪ではほぼ横ばいですね。

そうはいっても、2010年と比べると1.4～1.5倍に価格が上がっています。2018年は全国的にも140前後で推移しています。2012年の10月頃は100ちょっとですから、大きく値上がりしていますね。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産価格指数で住宅は46ヵ月連続上昇！

２　大阪の住宅は土地・戸建ともに上昇！

３　大阪のマンション価格は横ばい！