相続の知識で争族にしない ~その1~

| 相続を争族にしないために

 

相続は誰もが1度は経験するのではないでしょうか。親御さんが亡くなられたり旦那さんや奥さんが亡くなられたりすると、特殊な場合を除いて“相続人”になります。

争族になりやすいケースは多種多様ですが、次の場合には相続人の間でもめる可能性が高いと言われています。

1 亡くなられた方が離婚・再婚されている

2 亡くなられた方の面倒を見ていた方がいる

3 不動産以外に遺産がない

心当たりのある方は、相続について正しく理解をして死後に家族がもめないように対策を講じてください。行政書士、司法書士、弁護士などのプロに相談されることをおすすめします。

 

 

| 相続ってなに?

 

みなさんはもちろんご存知だと思われます。最初に一応は書いておかないと格好がつきませんのでご容赦ください。

相続は、ヒトが亡くなったときに、法律の規定や亡くなった人の意思に従って、その人が持っていた権利や義務を一定の者に承継させる制度のことです。定義のような言葉にするとややこしいですが、親御さんや配偶者が亡くなったときに相続人が財産を貰ったり負債を負ったりする制度です。亡くなった人を“被相続人”、相続する人を“相続人”と言います。

相続は、被相続人が亡くなったときに始まります。相続人が生きておられることが前提ですけれどもね。相続の場所は被相続人の住所です。

 

 

| 相続で迷う特殊なケース

 

相続人が生きておられることが前提と書きましたが、迷ってしまう微妙なケースもあります。たとえば、被相続人と相続人が一つの事故で亡くなられた場合、配偶者のおなかに赤ちゃんがいる場合ですね。

1 被相続人と相続人が一つの事故で亡くなられた場合

一つの事故で亡くなられるなど、被相続人と相続人のどちらが先に亡くなられたか分からない場合は、同時に亡くなったと推定されます。“推定”ですから反論・反証が可能です。

同時死亡の推定が適用されると、亡くなられた被相続人と相続人の間では相続が発生しません。

たとえば、Aさんには奥さんBとお子さんC、Dがいる場合を考えてみます。AさんとCさんが一つの事故で亡くなって、どちらが先に亡くなったのか分からず同時死亡の推定が適用されると、Aさんの相続人は奥さんのBさんとお子さんのDさんだけです。

もし、Cさんにお子さんがいらっしゃる場合には、そのお子さんもAさんの財産を相続します。これを代襲相続と言います。

2 配偶者のおなかに赤ちゃんがいる場合

ヒトは生まれることで権利を得たり義務を負ったりすることができるようになります。ですから、おなかの中にいる赤ちゃんはまだ生まれていませんので、本来なら相続する権利はありません。

ただ、生まれてくるのが被相続人の死亡よりも先か後かという数カ月のことで大きな差が出てしまいます。ですから、民法では、相続についておなかの中の赤ちゃんは生まれたものとみなされます。“みなされる”のですから反論・反証はできません。

 

 

| まとめ

 

1 相続はほとんどの人が経験する一大イベント!

2 同時に亡くなられると相続は発生しません!

3 おなかの中の赤ちゃんは生まれたものとされます!



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新築分譲マンションを買うならどこ?

| 大阪の新築マンションの価格は?

 

大阪では年々中心部に高層マンションが建てられています。便利な立地のマンションは高価なため、大阪府全体のマンションの平均価格も上昇しているようです。

株式会社東京カンテイが発表した“2018年新築マンションPER”によりますと、近畿圏の平均PERは5年連続で上昇しているようです。

PERは、新築分譲マンションの価格と賃貸マンションの価格を比べた値で、新築分譲マンションの価格が同じ駅の分譲マンションの賃料の何年分に相当するのかを表しています。

2018年の近畿圏平均は22.85となっていて、新築分譲マンションの価格は同じ駅の分譲マンションの賃料約約23年分の価格になっています。70㎡に換算した分譲マンションの平均賃料は約17.5万円(+1.4%)、新築分譲マンションの価格は約4800万円(+4.6%)だそうです。近畿圏の新築マンションの価格はかなり上昇していると言っていいでしょうね。

賃料よりも新築価格の方が上昇率は大きいですから、分譲マンションを借りた方がお得ということになります。ただ、あくまでも平均ですけれども…。

 

 

| 新築マンションPERランキング!

 

近畿圏で新築分譲マンションを購入するなら、どこの駅の周辺で割安感があるのでしょうか。こちらも“2018年新築マンションPER”に載せられています。

1位 JR神戸線 尼崎駅 PER:約14.4

JR大阪駅に近く賃料は結構高めというイメージがありましたが、新築分譲マンションには割安感が強いようです。

2位 JR環状線 大阪駅 PER:約16.1

大阪キタの中心地ですね。こちらも賃料は高いです。その分だけ、新築分譲マンションの割安感があるのでしょうか。

3位 京阪中之島線 中之島駅 PER:約16.8

大阪駅周辺とほぼ同じです。地理的にも近いですから当然でしょうか。

4位 大阪メトロ堺筋線 天神橋筋六丁目駅 PER:約17.1

天神橋筋六丁目(通称、天六)になりますと、家賃もぐっと下がります。尼崎よりも高いですが、大阪駅や中之島駅に比べれば安いです。その分新築分譲マンションも安くなっているようです。

5位 JR神戸線 西明石駅 PER:約17.4

大阪の中心地ではなく、神戸のさらに西にある西明石駅が5位になっています。新築分譲マンションが安いのか、分譲マンションの賃料が高いのか、どちらなのでしょうか。

 

このように見てきますと、街中の中心地の新築分譲マンションがお得になっているようです。逆に賃貸が高いんだ!とも言えるかもしれませんね。このような地域では分譲マンションを借りるよりも購入した方がよいという判断になりますね。

逆に賃貸を借りた方がお得という地域もあります。夙川や芦屋、北千里、伊丹などの賃料は高めで、新築分譲マンションは安めのようです。

 

 

| まとめ

 

1 近畿のマンションは値上がり中!

2 大阪の中心地で分譲マンションを借りると損!?

3 北摂は分譲マンションを借りる方がお得!?



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守口のコミュニティバス停留所が移動!

| 守口市のコミュニティバス

 

守口市ではコミュニティバスが運行されています。守口市にお住まいの方であれば、“愛のみのり号”と書かれている小さなバスを見かけたことがありますよね。2017年の8月1日から運行されています。

愛のみのり号は運賃が無料です。ただし乗車定員は9名のみ。ルートは3つあり、1日に5~6便の運行です。東部ルート1は、守口市役所から金田小学校や東部エリアコミュニティセンターなどを回って守口市役所に戻ります。東部ルート2は、守口市役所から北部コミュニティセンターやさんあい広場さたなどを回って守口市役所に戻ります。西部ルートは、守口市役所を出て西武コミュニティセンターなどを回って一旦守口市役所に戻り、そのご大枝公園や市民保健センターを回って守口市役所に戻ります。

乗車人数は少ないですし便数も少ないですが、何と言っても無料ですので機会があればご利用ください。

 

 

| バス停の位置が変わりました

 

愛のみのり号のバス停“大枝公園”(西部ルート)の位置が2019年4月16日から変わっています。今までの位置から噴水のある“水の遊び場”の前に変更になりました。斜め前ですね。大枝公園を東西に分ける道の通っているところです。改修にともなって利用しやすい位置へ移動したのでしょうね。道路上ではなくなりましたから、乗り降りがしやすそうです。

大枝公園のバス停の位置
守口市役所のサイトより

大枝公園のバス停位置

 

大枝公園以外にも過去にバス停の位置が変わったところがあります。

今の金田小学校停(東部ルート1)は、以前は庭久保コミュニティセンター分室停でした。こちらは2018年7月21日から変更になっています。意外に遠くに移動しましたので、不便になった方や便利になった方がいらっしゃるのではないでしょうか。

金田小学校のバス停位置

 

今の東部エリアコミュニティセンター停(東部ルート1)は、以前は東部コミュニティセンター停でした。東部コミュニティセンターは閉館されてしましましたので、新しく東部エリアコミュニティセンター停へ移動になったようです。2018年8月1日から変更になっています。こちらも場所がかなり変わっています。

東部エリアコミュニティセンターのバス停位置

 

その他では、東部エリアコミュニティセンター東体育室停(東部ルート1)、八雲東コミュニティセンター停(東部ルート1)、寺方南小学校停(西部ルート)が、2018年10月1日から変更されています。また、市民体育館停(西部ルート)が新しく新設されました。

愛のみのり号の運行は時々変わりますので、ご利用の際には守口市の愛のみのり号のサイトでご確認いただくか、守口市役所へお問い合わせいただくのをおすすめします。

 

 

| まとめ

 

1 守口市のコミュニティバス“愛のみのり号”!

2 東部ルートが2つ、西部ルートが1つあります!

3 大枝公園(西部ルート)のバス停が移動しました!



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寝屋川市駅前に駐輪場オープン!

| 違法駐輪対策が必要?

 

どこの駅前でも同じかもしれませんが、自転車の違法駐輪が多いのが駅前です。通勤・通学に駅を利用する人だけでなく、近隣の店舗のお客さんも違法な駐輪をしているようです。利用者はたくさんいるのに駐輪するスペースが少ないですので、ある程度は目をつぶるしかないのでしょうか。駅前の有料駐輪スペースを広げるにしても限界がありますし、いくら広げても違法駐輪はなくならないと思います。

一番効果があるのは、シルバー人材センターなどに依頼して監視員を常駐させることだと思います。駐輪しようとする人に注意をして回ることで、徐々に減っていくのではないでしょうか。たとえば、京阪の萱島駅には監視員がいることが多く、少しずつですが違法駐輪は減っています。同時に駐輪スペースも拡大されました。

よくあるのは、“ここに自転車を放置している場合には撤去します”という看板です。この看板の前に何台もの自転車が堂々と置かれていたりします。笑うに笑えない光景です。自転車の撤去はたまに行われるだけですから、撤去されない期間は自転車をとめてもいいと思われる可能性もあります。

その他の方法としては、違法駐輪をしている自転車と柵などの固定物をチェーンで動かせないようにすることです。チェーンのロックを解除する場合には、市役所などの担当課に連絡をして解除してもらうようにします。時間や手間がかかりますので違法駐輪は減るかもしれません。

 

 

| 寝屋川市駅前の違法駐輪

 

寝屋川市駅前は違法駐輪がものすごく多いところでした。とくに東口には多くの自転車がとめられていました。数年前から徐々に減っていましたが、2019年5月には新たに自転車置き場がオープンしたようです。

最初の60分は無料、駐輪から6時間で200円、以後60分ごとに200円という料金設定です。以前も似たような有料駐輪スペースがあったように思いますが、いつの間にかなくなっていました。

同じような試みをしているのが、京阪の門真市駅前です。ここも以前は違法駐輪が多い駅前でした。数年前にイズミヤの前に有料の駐輪スペースを設け、監視員を配置してからは違法駐輪がめっきりと減り、今では全く見かけません。バイク置き場もあります。

そもそも、違法駐輪をする人は“ちょっととめるだけ”という気持ちで悪いことをしているとは思っていないと思います。大阪市内の駅周辺の違法駐輪数は、2007年ごろには5万台もあったそうですが、2019年の2月には4000台まで減っています。駅周辺を駐輪禁止区域に指定し、放置している自転車は即時撤去しています。同時に有料の駐輪場を整備してきました。

違法駐輪をなくしたいのならば予算をかけて徹底的にやらなければいけないように思います。寝屋川市駅前の対策もうまくいくことを願っています。

 

 

| まとめ

 

1 駅前は違法な放置自転車でいっぱい!

2 駐輪場を増やして放置自転車の撤去を徹底すればいい!?

3 寝屋川市駅前に新しく有料駐輪スペースができました!



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相続登記の手数料が無料!? その2

| 相続登記の手数料が0円になるかも!?

 

前回の記事では、2018年度の税制改革で一定の場合に相続登記の登録免許税が0円になるということを書きました。2つのパターンがあり、1つ目は、相続人が相続した不動産の相続登記をする前に亡くなられた場合です。2つ目は、一定の地域の土地で価額が10万円以下の土地の場合です。

1つめのパターンは前回の記事を参照してください。今回は2つ目のパターンについて書きたいと思います。

 

 

| 評価の低い土地なら登録免許税が0円かも!?

 

山の中の狭い土地や山林など、価格が安すぎて売るに売れない土地を持っている方はたくさんいらっしゃいます。当事務所でも売却すると司法書士の報酬などで赤字になる土地についてご相談を受けたことがあります。また、そのような土地は購入希望者がおりませんので、さらに売れなくなります。

このような事情で売れない土地は、相続の時には相続人同士で押し付け合いになりがちです。誰もいらない、貰い手がない土地は相続登記もされずにそのまま放置されることが多いです。相続登記をするだけお金の無駄になってしまうとお考えになるからです。

相続登記をせずに放置しておくと、近い将来に相続人が多くなりすぎて権利関係が錯綜します。司法書士の報酬で赤字、買い手がいない、権利関係が錯綜していると悪条件がドンドン増えていきます。

2018年度の税制改革ではこのような場合に利用することができます。適用できる条件を並べてみます。

1 市街化区域外であること

街中はダメです。イメージとしては山林や小さな集落などが対象です。

2 法務大臣が指定する土地であること

法務局のサイトに免税措置になる地域が書かれたファイルがあります。地方法務局などの一覧はこちらです。ここで調べてみると適用があるかどうかが分かります。たとえば、門真市では北島、横地、野口が対象地域になっています。守口市は全域で対象になっていません。

3 不動産の価額が10万円以下の土地であること

不動産の価額が10万円以下ですから、山林や小さな集落の狭い土地が対象になるかと思われます。

 

このような土地をお持ちでしたらぜひ当事務所へご相談ください。あてはまるかどうか分からない場合にもお気軽にどうぞ。登記の申請には提携の司法書士が対応いたします。負担をお子さんやお孫さんに残さないようにしませんか?

 

 

| まとめ

 

1 山林の狭い土地の相続登記なら手数料が0円かも!?

2 相続登記を放置しておくとますます手が付けられなくなります!

3 負担を子孫に残さないようにしませんか?



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