３つの顔を持つ男のブログ

｜　第3回ふるさと門真まつり開催決定！

 

広報かどま6月号によりますと、2019年8月3日（土）に“ふるさと門真まつり”が開催されます。体育館や運動場などで様々なイベントが開催されるようです。

○　体育館イベント

市民ライブステージ、啓発ブースなど

○　運動広場イベント

模擬店、盆踊りなど

○　文化会館イベント

サイエンスショー、寄席

○　門真はすはな中学校前

プロジェクションマッピング

開催の詳細は広報かどま7月号に掲載されるとのことです。

会場は、

また、模擬店の出店者やステージへの出演者を母床しています。募集要項や申込書などは門真市のホームページに掲載されています。

○　模擬店の出展者

日時：2019年8月3日（土）　16:00～21:00

会場：旧大六中学校グラウンド（門真市役所のとなり）

対象：自治会など公益的活動を行っている団体、“ふる里門真まつり”で実績のある団体

費用：1テントあたり10,000円

搬入：2019年8月3日（土）　12:30~15:00

搬出：2019年8月3日（土）　21:30~23:00

申込期間：2019年6月3日（月）～6月21日（金）

申込方法：往復はがき、門真市役所市民生活部　文化・自治振興課“ふるさと門真まつり模擬店募集”係

説明会：2019年7月8日（月）　19:00～　門真市民プラザ1階　視聴覚室

○　ステージへの出演者

日時：2019年8月3日（土）　13:20~17:50

会場:総合体育館メインアリーナ仮設ステージ

対象：門真市在住・在勤・在学者、門真市内の事務所で活動する個人・団体

申込期間：2019年6月3日（月）～6月21日（金）

申込方法：往復はがき、門真市役所市民生活部　文化・自治振興課“ふるさと門真まつり　市民ライブステージ”係

 

 

｜　七中校区フェスティバル開催！

 

こちらも広報かどまに掲載されていました七中校区フェスティバルのご紹介です。

門真市では校区フェスティバルが開かれていますが、その七中バージョンで校区門真まつりの第1弾です。

日時：2019年6月30日（日）　10:00～15:00

場所：五月田小学校　グラウンド・体育館

ゲームコーナーや飲食ブースなどの模擬店が人気です。体育館ではライブステージがあるそうですよ。

 

 

｜　まとめ

 

１　2019年8月3日にふるさと門真まつり開催！

２　ふるさと門真まつりの詳細は広報かどま7月号に掲載！

３　2019年6月30日に七中校区フェスティバル開催！

｜　不動産投資のトラブルは増えてる？

 

最近はスルガ銀行の不正融資やレオパレスの施工不良のニュースなど不動産投資に関係したニュースが大々的に報じられています。このようなニュースを聞くと、不動産投資のトラブルは増えているんじゃないかと思われる方は多いと思います。私もそのように思っていました。

ところが、国民生活センターが2019年3月28日に発表した資料によりますと、不動産の投資に関する相談件数は2013年から5年連続で減り続けています。2013年と比べますと60%未満になっているのだそうです。意外に思いませんか？

ただ、20歳代からの相談件数は急増しています。2013年から5年連続で増えています。おおよそ2.5倍くらいになっているそうです。不動産投資は正しい知識があれば大きく失敗しないと言われていますが、20歳代の方は知識を得る前にトラブルに巻き込まれてしまうのでしょう。

 

 

｜　不動産トラブルはセミナーから？

 

不動産の投資用のセミナーに一度でも参加すると、その後は勧誘の電話がドンドン鳴るとも言われています。不動産の投資用セミナーの参加費は高く設定されていて、それだけでも儲けが出ているのではないかと思いますが、実際にはもっと酷い内容のセミナーが行われることがあるようです。

お金に関する無料のセミナーに参加したら投資用のマンションの購入を薦められることもあるそうですよ。消費生活センターの資料では勧誘自体は悪いことだとはされていません。トラブルに発展しているのは、購入する意思がないのに無理やり契約をさせられた場合です。

高圧的に長期間拘束する、購入ができないような高額な物件を勧める、年収などで虚偽の申告を勧めるなど色々あります。セミナーの雰囲気に流されて少し無理をして購入した地方の不動産。修繕費用としてお金を注ぎ込んではみたものの空室状態が長く続いて結局損をしてでも売ってしまうようなケースもあるそうです。

クーリングオフが適用されないように事務所に呼び出して契約をすることもあり、かなり悪質な業者がいるようです。普通の業者はメリットやデメリットをきちんと伝えて、別途費用がかかることがある点も納得してもらってから販売します。

実際にトラブルに巻き込まれているのは20歳代が多くなってきていることから考えると、断りにくい雰囲気を作って無理にでも契約をさせるケースも増えてきているのではないでしょうか。一人では不動産投資のセミナーに参加しない方がいいかもしれませんね。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産の投資トラブルは減少傾向！

２　20歳代の投資トラブルは大幅に増加！

３　一人ではセミナーに参加しない方がいいかも！？

｜　フラット35は居住用だけ

 

住宅金融支援機構が全国の金融機関などに委託して展開している「フラット35」。固定金利で長期間の借入が可能ですので、変動金利が人気の今でも一定の需要があります。新規貸出額のおおよそ10～15%くらいでしょうか。変動金利型はおおよそ50%ほど利用されています。

このフラット35は居住用だけで利用が可能です。投資用には利用できません。ローンを借りる物件に住民票を移していることを証明するために、住民票の提出を求められます。

ところが、投資用に借りていたという不正利用疑惑が発覚しました。約100件もあるみたいです。同様の事例がないかを全ての融資先で調査するだけでなく、投資目的の利用を排除するための審査や実際に借主が住んでいるのかの調査なども行われるそうです。

たとえば、住宅を買ったすぐ後に転勤が決まって、第三者に家を貸し出す場合は認められていますが、居住用と投資用の線引きはなかなか難しそうです。実務上は定期借家契約であればOK、普通借家契約であればNGとされているようです。

 

 

｜　フラット35の条件は？

 

民間の金融機関に比べてフラット35の有利な点は年収です。一般的には年収400万円くらいが借入のラインになります。ゆうちょ銀行はこれよりも低い年収でも大丈夫な場合がありますが金利は高くなります。フラット35は返済額が年収の30％未満であれば大丈夫です。低所得者でも住宅ローンを借りられるようになっています。

フラット35の金利は固定金利ですが、おおよそ1.3~1.9％です。物件価格の9割以上を借りたり、21年以上のローンを組んだりすると金利は高めになります。変動金利は0.5％くらいですが、最長35年間金利が固定されるというのはうれしい限りです。ちなみに、不動産投資用のローンは4%くらいが多いのではないでしょうか。

 

 

｜　フラット35を不正利用したらどうなる？

 

疑わしい事例では調査が行われるそうですが、そこで投資目的だと認定された場合、どうなるのでしょうか。厳しいようですが、住宅ローンの一括返済が求められます。返済できないと抵当権を実行されてしまいます。

不正利用だとされた場合には、大急ぎで銀行や信用金庫に相談をして投資用のローンとして借り換えが必要になります。フラット35の金利は1.3~1.9%ですが、投資用のローンは4％くらいですので、単純に2倍~3倍の金利になります。

転勤などのやむを得ない事情の場合以外の、投資目的と認定されそうな事情ではフラット35の住宅ローンを受けるのは控えておいた方がよいと思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　フラット35は固定金利の長期間住宅ローン！

２　フラット35は投資用には使えません！

３　投資用と認定されると一括返済！？

｜　売買契約の担保責任

 

前回・前々回の記事で売買契約の担保責任は6つあることを書きました。

１　モノの全部が他人のモノの場合

２　モノの一部が他人のモノの場合

３　数や量が足りなかったり一部が滅失したりする場合

４　用益権によって制限されている場合

５　隠れた瑕疵がある場合

６　担保権によって制限されている場合

1と2は前々回、3と4は前回に内容を書いています。“契約書の担保責任ってなに？　～その１～”と“契約書の担保責任ってなに？　～その２～”をそれぞれご参照ください。

今回は、5の隠れた瑕疵がある場合と6の担保権によって制限されている場合を書きたいと思います。今回で売買の担保責任は終わりです。

 

 

｜　全然分からなかった不具合はどうする？

 

通常の人は業界の人に比べてモノやサービスに詳しくないので、どこをどのように見たらいいのか分かりません。建物を買うときも同じです。建築士や不動産屋が見れば分かる不具合でも、一般の人が見ても分からない不具合がたくさんあるのではないでしょうか。

そこで、通常の人の注意では知りえない欠陥（隠れた瑕疵）が存在する場合、売主は担保責任を負うことになっています。

買主は契約の解除と損害賠償請求をすることができます。ただ、欠陥を知っていた買主は売る主に何も請求することができません。

 

 

｜　土地の抵当権が実行されちゃった！

 

土地を買ったけど抵当権が付いていて、その抵当権が実行されて土地を失ったとき、買主は何を主張できるでしょうか。

実行されるかもしれない抵当権がついていることを知っていたんだし、その分安く買ったんだから、何も請求できないんじゃないの？と思われた方は残念ながらハズレ。

買主が抵当権の存在を知っていても知らなくても、売主に対して契約の解除と損害賠償請求をすることができます。実際の取引では抵当権は抹消することが多いのですが、民法上は抵当権がついたまま取引をすることは通常だとされています。

ここでのポイントは、担保権の実行によって所有権を失ったときという限定付きであることです。

 

 

｜　まとめ

 

１　隠れた瑕疵があったときは解除と損害賠償請求！

２　担保権が実行されたときも解除と損害賠償請求！

３　担保権の実行の場合は悪意の買主も請求可能！

｜　売買契約の担保責任

 

前回の記事で売買契約の担保責任の種類を6つ挙げました。

１　モノの全部が他人のモノの場合

２　モノの一部が他人のモノの場合

３　数や量が足りなかったり一部が滅失したりする場合

４　用益権によって制限されている場合

５　隠れた瑕疵がある場合

６　担保権によって制限されている場合

このうち１と２は前回の記事に内容を書いています。“契約書の担保責任ってなに？　～その１～”をご参照ください。

今回は3の数量が足りなかったり一部滅失したりする場合と４の用益権によって制限されている場合を書きたいと思います。

 

 

｜　数が足りない！？

 

たとえば瓶ビールを1ダース酒屋さんに注文したとします。酒屋さんは1ダースを配達したつもりでしたが、ビンの1本が空ビンでした。酒屋さんに「1本少ないから持ってきて」と電話すると「あれが最後の1ケースだったので、今日は配達できません」と断られてしまいました。

この場合、売主の担保責任以外にもいろいろ追及できそうですが、ここでは担保責任を考えてみます。

まず、モノが足りないのだから代金を返してよという主張が考えられます。買主が数の足りないことを知っていた場合は主張できませんが、知らなかった場合には主張できます。また、1本足りないことでビールを買った目的が達成できない場合は契約の解除をすることができます。ただし、買主が数量不足を知っていた場合にはやはり主張できません。さらに、損害賠償請求をすることもできますが、数量不足を知っていた買主は主張できません。

数量が足りない場合や一部が滅失している場合には、このことを知っていた買主は売主に何も請求できず、知らなかった買主は代金減額請求、解除、損害賠償請求を主張できます。

 

 

｜　使いたくても使えない！

 

たとえば家を建てようと思って土地を買ったのに、その土地は別の人が耕作をしていて使えない場合、どうしたらいいでしょうか。

耕作をしている人が永小作権を持っていて適法に耕作しているなら、土地の買主は家を建てることができません。このように契約の目的を達成できない買主は契約を解除することができます。ただし、別の人が耕作していることを知っていた買主は解除ができません。

また、損害賠償請求をすることもできますが、別人が耕作いていることを知っていた買主は損害賠償請求もできません。

この場合も、用益権による制限を知っていた買主は売主に何も主張できませんが、知らなかった買主は契約の解除と損害賠償請求をすることができます。

 

 

｜　まとめ

 

１　数が足りない場合は代金減額ができます！

２　使いたくても使えない場合は解除や損害賠償請求ができます！

３　ただし、どちらも悪意の買主は何も主張できず！