カテゴリー: 不動産

｜　マンションを買い替える？

 

大阪では今よく売りに出されているマンションは1980年代に建築されたマンションです。築後30~40年経過していて、管理の仕方にもよりますが長期修繕や建て替えが検討される時期です。リフォームをした街中のマンションで1500~2500万円くらいでしょうか。

中古マンションの価格は、築30年くらい経つと新築時のおおよそ半値で推移すると言われています。もちろん、東京には価格が高騰しているようなプレミアムなヴィンテージマンションもあるようですが、大阪にはそのような物件はほとんどないようです。

 

 

｜　中古マンションの価値はなに？

 

１　立地

中古マンションの価格を左右するのは、なにはともあれ“立地”です。都会にあること、駅から徒歩5分以内にあることなどが価格の下がらない理由になっています。以前は、駅から徒歩10分以内であれば“駅近”物件とされていましたが、このようなマンションはマンション全体の約7割もあるそうです。近年は、駅周辺の再開発によって、駅と直結したような徒歩0分や1分といったマンションも売りに出されています。

共働き世帯が増えている現在では、通勤に便利な駅近の物件が多く建てられています。近隣に商業施設があるマンションは買い物に便利ですし子育て世代に人気があります。

近隣に商業施設がなく駅から10分以上の分譲マンションは売るに売れず、売れたとしても売却価格は新築時の半値以下。住宅ローンの残債を支払うことができれば万々歳という場合が多くあるようです。

２　管理

マンションの管理が悪いと売却価格が下がる傾向にあるようです。たとえば、エントランスにある郵便受けにチラシがあふれている、自転車置き場がぐちゃぐちゃになっているなどです。

郵便受けにチラシがあふれているのは長期間空室になっている可能性が高いです。つまり、所有者が住んでおらず賃貸されてもいないのですから、何らかの理由で人気のないマンションの可能性があります。

自転車置き場がぐちゃぐちゃになっているのは管理が行き届いていない証拠です。通常は1戸あたり1台以上の駐輪スペースがあるはずですが、自転車置き場に自転車があふれているのは、住民の人数に対して自転車置き場が足りなかったり住民以外の人が駐輪したりしている可能性があります。

ぐちゃぐちゃの自転車置き場には、往々にしてかごにゴミがポイ捨てされた自転車があったり無断駐輪の自転車があったりします。このような場合は、不審者の侵入を許したり犯罪が起こったりするかもしれません。マンション専用のステッカーの貼付けを徹底されていて台数がきちんと確保されているマンションは安心感があります。

 

 

｜　まとめ

 

１　マンションは値下がりしても半値程度まで！？

２　商業施設が近く駅まで5分以内のマンションが人気！

３　中古マンション購入時は郵便受けや自転車置き場をチェック！

｜　マンションの総合調査を発表

 

国土交通省は「平成30年度マンション総合調査結果」を発表しました。分譲マンションについての調査で、5年に１度行われています。管理組合や区分所有者が対象ですが、回答率が悪く、管理組合が1688件、区分所有者が3211件の回答をしました。回収率は4割くらいでしょうか。

分譲マンションは駅に近いことが多く、近隣に商業施設が多くあります。一戸建よりも便利な立地ですので、都会ではマンションの購入を検討されている方も多いです。マンションはリフォームがされた中古の販売も多いです。マンションは新築・中古をあまり気にせず探されてはいかがでしょうか。

 

 

｜　マンションに永住する予定は6割超

 

マンションは便利な立地にありますので、居住者の方には高齢者が多いです。分譲マンションでの70歳以上の高齢者の割合は約22％もあります。特に1979年以前に建築されたマンションに居住する70歳代以上の割合は約47%にもなります。若い頃に購入されたマンションにずっと住んでいる方が多いのでしょうね。

70歳代以上の方がこれほど多いのですから、今のマンションに永住するつもりの方も多くなっています。なんと62%以上の方がマンションを終の棲家と考えているようです。高齢者だけでなく子育て世代の若い方にも駅近のマンションは人気ですが、若い方もずっと死ぬまで住み続けるつもりなのでしょうね。

マンションの居住者は高齢化していますが、管理の上での問題は管理組合の役員の選任です。高齢者や若い方ばかりでしたらなかなか役員になってくれる人はいないのではないでしょうか。ずっと同じ方が理事長をしていて業者とズブズブの関係になっているマンションもあるようです。

たとえば、長期修繕計画の修繕積立金の問題があります。25年以上の長期修繕計画に基づいて積み立てをしているマンションは約53%。47%近くのマンションは25年以上先の修繕については考えられていません。また、修繕積立金が不足しているマンションは約34%もあります。積立金が20%以上足りないマンションは約15%。

このような状態を見ますと、中古マンションを購入するときには長期修繕計画と積立金をしっかりと確認した方がよいです。実際に、管理組合の役員さんはお年寄りが多いですし、積立金が厳しい状態だと聞くこともあります。

永住するつもりのマンションを探されていて中古を検討されている方は、安いからと古いマンションに飛びつかずに価格と管理・月々の費用のバランスを気にしてみてください。

 

 

｜　まとめ

 

１　マンションの総合調査を発表！

２　70台以上のお年寄りが居住者の約22％！

３　修繕積立金が足りていないマンションは約34％！

｜　総務省が調査結果を発表

 

4月に総務省が平成30年住宅・土地統計調査の概要を発表しました。この調査は、住宅や居住状況、土地などの実態を把握するために5年毎に実施されています。平成30年の詳細な調査結果は2019年9月の公表予定だそうです。

今回は概要だけですが、政府が行っている調査だけに大規模な調査になっています。なんと約370万住戸・世帯を対象にした調査です。結果を見てみましょう。

 

 

｜　空き家の数や率は増加してる？

 

まず、総住宅数から見ていきます。約6242万戸で2013年の調査よりも3%増加しています。増加数は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県など関東が多く、この1都3県で全国の増加数の4割をも占めています。関東の住宅事情はすごいですね。

住宅のうち、一戸建は約53%、長屋建が約2%、共同住宅が約43%です。ほとんどが一戸建か共同住宅ですので、イメージの通りではないでしょうか。門真市には長屋建も多いのですが、全体の数からみると数％なのでしょうね。

空き家の数を見てみましょう。空き家の数は846万戸で2013年よりも3.2%増加しました。ただ、総住宅数が3%増加していますので、空家率は13.6％（0.1%増）とほぼ横ばいです。過去最高になったのは確かですが、思っていたよりも変わらなかった印象です。

空き家の内訳を見てみます。賃貸住宅用が431万戸で2万戸の増加、売却用は29万戸で1万戸の減少、別荘などは38万戸で3万戸の減少だそうです。空き家のまま放置されていて賃貸にも売却にも当てはまらない住宅は347万戸で29万戸の増加です。

賃貸や売却をするような空き家であれば大きな社会的な問題になりませんが、放置されている空き家は社会問題になっています。そのような空き家が1割弱増えているのですから、やはり空き家問題は深刻になってきます。

特に戦後に建てられた古い長屋や昭和56年6月より前に建てられた住宅は耐震に問題がある場合が多いです。このような古い家屋が空き家として放置されることでボロボロになって“危険な空き家”として認識されてしまいます。倒壊の可能性も増えますし、犯罪の温床にもなりがちです。

空き家になっている古い建物をお持ちの方は、早めに取り壊したり土地と一緒に売却したりしてくださいね。市町村では建物診断や耐震工事の費用を補助しているところが多くあります。また、倒壊の危険がある住宅は取壊しの費用の補助をしていることもあります。まずは、市町村や不動産業者に相談してみてください。

 

 

｜　まとめ

 

１　関東の新築住宅はとびぬけて多い！？

２　住宅は一戸建と共同住宅で97%！

３　空家率は5年前とほぼ同じ！

｜　不動産売却理由ランキング公表

 

不動産のいろはが調査された結果が発表されました。不動産の売却は何度も経験することではありませんので、他の人がどんな理由で売却しているのかは気になりませんか？なかなか尋ねる機会もありませんし、積極的に話をすることも少ないと思います。

個人的なイメージとしては、相続した不動産の売却が多そうですね。日本ではまだ住宅を何度も購入して住み替えることは少ないですので、買い替えによる売却はそれほど多くないのかなと思っていました。

対象人数は59人と少ないですが、不動産を売却した方の生の声が聞けますのでちょっと本音を覗いてみましょう。

 

 

｜　売却した理由の上位は？

 

売却理由で最も多かったのは「買い替え」（27％）でした。2位以下を突き放しての1位獲得です。郊外から通勤・通学に便利な都会へ移り住んだりする方が多いのでしょうか。少し意外でした。

2位は「相続」（17%）です。住まない実家を空き家にしておくわけにもいきませんので、相続した家を売却したのでしょう。不要な不動産は売却してしまうというのは良いことだと思います。

3位は「転勤」（12%）です。せっかく購入した家を転勤で手放すのは名残惜しいですね。需要のある地域でしたら賃貸にするという方法もあります。賃貸は手間がかかりますから、すっきりとするために手放すという方が多いのかもしれません。

以上、10%以上の回答でした。4位以下は「資金が必要」「今が売り時」「離婚」などが続き、少数ですが「子供の独立」「家族と同居」「出産・育児」「介護」などの理由が挙げられていました。

 

 

｜　不動産会社には理由を話す？

 

上でみたように、不動産の売却の理由は人それぞれです。離婚などのマイナスイメージのある理由でも不動産の売却を担当する不動産業者に理由を話しているのでしょうか？

アンケートの結果では、売却理由を正直に伝えた人が90%もいらっしゃいました。理由を話したことで不動産業者が相談にのってくれたり、買主から感謝されたりすることがあるようです。家具や家電などの残置物もうまく処理してくれるようですね。

 

 

｜　まとめ

 

１　売却理由の1位は「買い替え」！

２　「子供の独立」「介護」「離婚」など人生の転機に売却！

３　売却理由は不動産業者にも伝える方が多い！

｜　競売物件ってなに？

 

競売物件は、家や土地を担保に入れてお金を借りたはいいものの返済ができなくなって抵当権を実行されて競り売りにかけられた物件です。市場価格よりも安く手に入ることが多いですが、現状での引渡しになりますので賃貸したり転売したりするには修理が必要になることがあります。

競売物件は私も詳しいわけではありませんので、色々と調べながら知ったことを忘備録として書きたいと思います。

 

 

｜　こんな事例だと儲かる？

 

架空の事例ですので、実際にこうだったというわけではありません。私の妄想だと思ってください。

ある競売物件が大阪の郊外にある市町村にあります。人口は20万人以上で大阪市内とは市街地が続いている場所にあります。大阪市内への幹線道路は整備されていて比較的交通の便がよい市町村です。

近隣には四年制の総合大学があり、学生向けのアパートが多く建っています。安くてボリュームのある飲食店もあります。最寄りの駅からは徒歩15分くらいかかります。

物件は土地が50㎡、建物の延べ床面積は99㎡の木造3階建住宅。築27年になります。1階が駐車場になっている典型的な3層住宅ですね。1階には風呂とトイレ、2階にはリビングと和室が1部屋とトイレ、3階は3部屋あります。狭いながらも４LDKですので、家族が住むにはちょうどいいサイズです。

競売書類の物件詳細には、関係者のコメントとして、雨漏りはないこと、10年ほど前に屋根裏に断熱材を敷き詰めて換気扇を設置したこと、３年前にクロスを張り替えたこと、隣地との境界の争いはないことが書かれています。

執行官のコメントとして、所有者のみが占有して使用していること、建ぺい率がオーバーしている可能性があることが書かれています。

裁判所から依頼された不動産鑑定士が計算した基準価格は617万円。市場価格はおおよそ800万円なので一般的な流通価格よりも安く設定されています。実際の入札では7件の入札があり、不動産業者が落札してその金額は702万円でした。この不動産業者が債務者を立ち退かせてリフォームをし、販売開始価格は1180万円。販売開始から5か月後に成約になりました。販売価格は1100万円。値引きが少し入ったようです。

実際に費用を考えてみましょう。

１　購入費用：約700万円

２　リフォーム代：約150万円　（安い業者でリフォーム）

３　税金：約150万円　（短期での売却なので譲渡所得税が高い）

４　退去費用・残置物処理費用：約30万円

費用の合計は約1030万円。売却価格が1100万円ですから、粗利益で約70万円。中古一戸建の仲介手数料ほどです。今回は5カ月で成約になりましたが、在庫のリスクが怖いです。在庫など考えなくてもよい仲介の方が気持ちは楽かもしれませんね。

不動産業者ではなく個人の方が同じようにすると、売却時には不動産屋へ仲介手数料を支払わなければいけません。1100万円では利益が少なすぎるので、値下げには応じられなかったと思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　競売は裁判所が主導するセリ！

２　リフォームや譲渡所得税を考えると儲けは少ない！？

３　個人の方なら費用に仲介手数料が更に上乗せ！