｜ 競売物件ってなに？
競売物件は、家や土地を担保に入れてお金を借りたはいいものの返済ができなくなって抵当権を実行されて競り売りにかけられた物件です。市場価格よりも安く手に入ることが多いですが、現状での引渡しになりますので賃貸したり転売したりするには修理が必要になることがあります。
競売物件は私も詳しいわけではありませんので、色々と調べながら知ったことを忘備録として書きたいと思います。
｜ こんな事例だと儲かる？
架空の事例ですので、実際にこうだったというわけではありません。私の妄想だと思ってください。
ある競売物件が大阪の郊外にある市町村にあります。人口は20万人以上で大阪市内とは市街地が続いている場所にあります。大阪市内への幹線道路は整備されていて比較的交通の便がよい市町村です。
近隣には四年制の総合大学があり、学生向けのアパートが多く建っています。安くてボリュームのある飲食店もあります。最寄りの駅からは徒歩15分くらいかかります。
物件は土地が50㎡、建物の延べ床面積は99㎡の木造3階建住宅。築27年になります。1階が駐車場になっている典型的な3層住宅ですね。1階には風呂とトイレ、2階にはリビングと和室が1部屋とトイレ、3階は3部屋あります。狭いながらも４LDKですので、家族が住むにはちょうどいいサイズです。
競売書類の物件詳細には、関係者のコメントとして、雨漏りはないこと、10年ほど前に屋根裏に断熱材を敷き詰めて換気扇を設置したこと、３年前にクロスを張り替えたこと、隣地との境界の争いはないことが書かれています。
執行官のコメントとして、所有者のみが占有して使用していること、建ぺい率がオーバーしている可能性があることが書かれています。
裁判所から依頼された不動産鑑定士が計算した基準価格は617万円。市場価格はおおよそ800万円なので一般的な流通価格よりも安く設定されています。実際の入札では7件の入札があり、不動産業者が落札してその金額は702万円でした。この不動産業者が債務者を立ち退かせてリフォームをし、販売開始価格は1180万円。販売開始から5か月後に成約になりました。販売価格は1100万円。値引きが少し入ったようです。
実際に費用を考えてみましょう。
１ 購入費用：約700万円
２ リフォーム代：約150万円 （安い業者でリフォーム）
３ 税金：約150万円 （短期での売却なので譲渡所得税が高い）
４ 退去費用・残置物処理費用：約30万円
費用の合計は約1030万円。売却価格が1100万円ですから、粗利益で約70万円。中古一戸建の仲介手数料ほどです。今回は5カ月で成約になりましたが、在庫のリスクが怖いです。在庫など考えなくてもよい仲介の方が気持ちは楽かもしれませんね。
不動産業者ではなく個人の方が同じようにすると、売却時には不動産屋へ仲介手数料を支払わなければいけません。1100万円では利益が少なすぎるので、値下げには応じられなかったと思います。
｜ まとめ
１ 競売は裁判所が主導するセリ！
２ リフォームや譲渡所得税を考えると儲けは少ない！？
３ 個人の方なら費用に仲介手数料が更に上乗せ！
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