｜ マンションは区分所有建物
賃貸マンションはオーナーの持ち物ですが、分譲マンションは1室ずつ所有者が違います。構造上区分された数個の部分で、独立して住居、建物、事務所などの用途に供される部分がある建物を区分所有建物といいます。イメージはそのまま分譲マンションです。
分譲マンションにお住まいの方はよくご存じだと思いますが、区分所有建物には共用部分と専有部分があります。専有部分の所有権を区分所有権と呼んでいます。専有部分は分譲マンションの部屋自体のことです。
共用部分は少しややこしくて、法定共用部分と規約共用部分に分かれています。法定共用部分には階段、廊下、エレベータ、配管、配線などがあります。性質を考えると当然に共用部分だとイメージできると思います。
規約共用部分は、集会室、管理人室、集会所、倉庫などマンションの規約で共用部分としたものです。規約共用部分は登記をすることになっています。
｜ 土地はどうなってるの？
マンションが建っている土地は“敷地”と呼んでいます。建物とは別の不動産です。建物の区分所有者は土地の少輔県の共有部分を持っているのが通常です。敷地がなければ建物は建ちませんし、建物がなければマンションの部屋（専有部分）もありません。専有部分を所有するための建物の敷地についての権利を“敷地利用権”と呼びます。
敷地利用権には様々な制約があります。たとえば、敷地利用権は原則として専有部分と切り離して売り払ったりすることはできません。例外は規約で定めた場合には分離して処分することができます。
“規約”と出てきましたが、規約は管理組合が保管しています。マンションの“管理組合”は区分所有者全員でマンションを管理するための団体です。規約の設定や変更、廃止には区分所有者と議決権のそれぞれ3／4以上の賛成がないといけません。様々な人がマンションに住んでいることを考えると、かなり厳しい数字です。
マンションの規約は持ち主が変わっても効力は変わりません。新しい持ち主が“規約なんて知らないし、規約の設定のときに参加していないからそんな規約は守らない”と言うことはできません。
｜ まとめ
１ 分譲マンションのような建物は区分所有建物！
２ 専有部分は部屋だけで残りは共用部分！
３ 土地は区分所有者の共有！
３ 土地と部屋は原則として別々に売れない！
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