不動産屋がする調査ってなに?

| 家を買ったり借りたりするとき

 

家を売りたい!借りたい!といったときは不動産屋へ行きますよね?知人から家を買うとか借りるということは少ないのではないでしょうか?

不動産屋へ行くと、まず土地や家について書かれた紙を見せられて、その中から気に入った物件をいくつか選びます。その後、実際に土地・家を見て買うか買わないか、借りるか借りないかを決めると思います。

買う!借りる!となったら重要事項説明を受けます。この重要事項説明、土地や家について詳しく書かれています。すべてを本気で読む人は少ないかもしれませんが、不動産屋は説明をしなければいけません。

そのためには土地や家について詳しく知っている必要があります。ところが、不動産屋は全ての物件について細かい情報は持っていません。そこで必要なのが物件の調査です。

一戸建て、アパート、マンションなどの不動産物件をじっくりと探している人のイラスト

 

 

| 物件の調査内容

 

大きく分けると、現地での調査と役所での調査があります。たいていの不動産屋はチェックリストを手にしながら調査をします。

1 現地での調査

現地で調査する第1は道路です。特に幅員は必ず測定します。その他に、敷地との高低差はあるか、舗装されているかなど実際に見て判断します。

第2に境界を確認します。境界標があれば問題ないですが、ない場合には隣地の方と境界の同意をしなければいけません。そのためには測量をしなければいけませんので費用も時間もかかります。また、隣地とトラブルになったり売買でトラブルになったりする可能背もあります。境界はしっかりと確認しなければいけません。協会と同時に越境物の有無も確認します。

第3に登記簿上の地目と実際の使われ方に違いがないか確認します。登記簿では畑になっているのに家が建っているということもあります。

第4に上下水道の枡や建物の状態を確認します。新築の建売ならばあまり気になりませんが、中古の戸建を購入する場合にはしっかりと確認してください。その他には地下に埋まっている浄化槽や井戸は簡単には分かりません。撤去には費用が掛かりますのでこちらも注意が必要です。

第5に臭いや騒音です。隣が実は小さな工場で平日の昼間はうるさいとか水路が近くにあって臭いがきついとか、現地でないと確認できないことがあります。近所の人に話を聞いたりすることもあります。

第6に事故などがあったかどうかです。大島てるのように事故物件を調べることができるサイトもあります。こちらも近所の人に話を聞くことがあります。

 

土地や建物の価値を判定している、不動産鑑定士のイラスト

2 法務局での調査

法務局では登記簿と公図と地積測量図、建物配置図などを手に入れます。不動産売買の多くは公簿取引ですので、登記簿に書かれている数字は重要です。所有者や抵当権の有無なども確認します。

3 役所での調査

役所での調査事項は多いです。いろいろな窓口に行って担当者に話を聞いたり図面を貰ったりします。すべては書ききれませんので、主だったものだけを挙げます。調べる順番などは人によって違うと思います。私の場合を書きますね。

まず用途地域などを確認します。建ぺい率や容積率、防火・準防火など、高度地区、日影規制などです。高度地区や日影規制は用途地域などとは別の窓口の場合もあります。区画整理や地区計画、計画道路についても調べます。用途地域の地図を貰います。

次に道路を管轄する窓口に行きます。前面の道路が公道かどうか、公道なら市道か、幅員の情報はあるか、道路明示はあるかなどを確認します。図面があれば貰います。

さらに建築関係の窓口に行きます。建築確認が取られているか、位置指定道路になっていないかなどが主です。大手建築会社が建てた新築の場合には問題は出てこないと思います。

その次が上下水道です。上下水道が通っているか、管径は何ミリか、下水は合流式か分流式かなどを調べます。配管図のコピーを貰います。

その他には、過去の災害の情報やハザードマップの入手、汚染物質があるかどうかの調査、埋蔵文化財の調査などです。景観法や宅地造成等規制法による規制にも注意が必要です。

緑の看板に「市役所」と書かれた、役所のビルのイラスト

4 ライフラインの調査

ライフラインの中では上下水道は役所で調べることができます。電気、ガスは各事業者に問い合わせます。

 

現地での調査、法律による規制、ライフラインは大変重要です。不動産屋はトラブルが起こらないように注意して漏れなく調査しています。重要事項説明で分からない言葉や制度がありましたら、ぜひご質問ください。しっかりと答えてくれます。

若者の男女がスーツを着たビジネスマンと何かの相談をしている様子を描いたイラスト

 

 

| まとめ

 

1 物件の調査は重要事項説明のため!

2 後のトラブルを避けるために重要事項説明は大切!

3 分からないことがあれば気軽にご質問ください!



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