ビルやマンションの外壁落下事故

| ビルやマンションの外壁はタイル

 

ビルやマンションの外壁をよく見るとタイルが貼られています。コンクリートがむき出しだと風にさらされて耐久性に問題があるほか、美観がいいという理由です。

コンクリートにタイルを貼る方法には、コンクリートに直貼りする方法と接着剤を使って貼る方法があります。タイルの剥落事故の多くはコンクリートに直貼りする方法が多いと言われています。“じゃあ、全てのタイルを接着剤で貼ったらいいじゃないか!”と思われるかもしれませんが、接着剤で貼る方法は施工時に不具合が起こりやすいそうです。

タイルが浮く原因は施工不良やタイルのひび割れなどいくつかあるとされています。

 

 

| 大阪市でも外壁落下事故が多発!

 

大阪市では主な外壁落下事故だけでもこの5年間で11回も起こっています。直近では平成30年4月10日に6階建てビルの外壁タイル(縦2m、横5m)が落下する事故がありました。幸いケガ人はいなかったそうです。

主な外壁落下事故は次のとおりです。

1 平成25年6月15日 3階建てビル

3階部分の外壁モルタルの一部が落下し通行人に被害が出ました。

2 平成26年6月5日 6階建てマンション

外壁モルタルの一部が落下しました。

3 平成26年7月14日 3階建て店舗付き住宅

2階と3階部分の外壁タイルの一部が落下しました。

4 平成26年8月10日 8階建てマンション

外壁タイルの一部が落下しました。

5 平成26年11月30日 6階建てマンション

屋上パラペット部分の外壁タイルの一部が落下しました。

6 平成27年5月28日 6階建てビル

3階~5階部分の外壁モルタルの一部が落下し、隣地に被害が出ました。

7 平成28年7月7日 9階建てビル

6階部分の外壁タイルの一部が落下し、通行人に被害が出ました。

8 平成29年3月15日 10階建てマンション

10階バルコニーの外壁タイルの一部が落下しました。

9 平成29年7月24日 5階建てマンション

5階バルコニーの外壁タイルの一部が落下しました。

10 平成29年9月26日 4階建てビル

3階部分の外壁パネルの一部が落下しました。

11 平成30年4月10日 6階建てビル

4階部分の外壁タイルの一部が落下しました。

これら11回の事故のうち、外壁タイルが落ちたのは7回あります。なんと63%以上がタイルの落下なのです。

人命にかかわる重大な事故を防ぐために、建物の所有者や占有者は外壁が落下することを未然に防止しなければいけませんし、被害が出た場合には賠償問題も起きます。法令の定めに従って建物の敷地、構造、設備などを常に適法な状態に維持する努力が必要です。

 

タイルの浮きを見つけたり外壁の落下で他人に被害が出たりした場合の対処と責任については、次回以降に書きたいと思います。よろしくお願いします。

 

 

| まとめ

 

1 ビルやマンションの外壁落下事故が増えてます!

2 大阪市では5年間に11回以上の事故!

3 外壁落下は人命にかかわる事故になるかも!



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環境のいい土地探し

| 環境がいい地域って?

 

住宅を建てるための土地を探すとき、何を重視しますか?日常の買い物、通勤・通学の利便性などいろいろと思い浮かびますよね?環境には大きく“社会環境”と“自然環境”があります。鉄道や道路などの交通基盤の整備状況やスーパーやショッピングセンターなどの商業施設の有無は社会環境です。高台や低地、河川の状況などの地形、地盤などの地質は自然環境です。便利な生活には社会環境が重要ですし、安心した生活には自然環境が重要です。この両方を備えた地域にある土地は環境がよいので人気があります。

環境をチェックするために、初めに地図を用意してください。インターネット上の地図でもOKです。地図でおおよその状況を把握したら現地に行ってみましょう。

 

 

| 社会環境のチェック

 

どのような地域が便利なのかは人によって異なります。さらに言えば、家族の中でも異なるのではないでしょうか。

たとえば、サラリーマンの旦那さんは通勤に便利なことが最重要項目でしょう。通勤時間だけでなく、道路や電車の込み具合も気になるのではないでしょうか。

専業主婦の奥様ならば、日常の買い物が楽であることが最重要項目になりそうです。車を運転されるなら駐車場の広いショッピングセンターが近くにあると便利ですし、自転車を利用されるなら距離だけでなく坂の有無も重要なポイントです。その他にも役所や金融機関が近くにあると便利です。

小・中・高校生のお子様は通学に便利であることや学校の学力レベル・風紀が気になるのではないでしょうか。子育て支援の充実度も調べておきたい項目です。小さなお子様がいらっしゃるご家庭では夜間の防犯性も注意して欲しいところです。夜に歩いてみると一番よくわかります。

その他、一般的になりますが、鉄道や道路の整備予定、住宅の助成制度、未就学児がいる場合には幼稚園や保育園の状況、工場などの排煙、鉄道や道路の騒音、近隣の静穏性もチェックされることをお勧めします。

 

 

| 自然環境のチェック

 

自然環境には目で見てわかる部分と分からない部分があります。地盤などの地質は見ただけではわかりにくいです。反対に、高台や低地、川の有無などの地形は見ただけですぐに分かります。まずは目で見てすぐにわかるところからチェックしていきましょう。

海、川、池などが近にある土地、池や田んぼを埋め立てた土地は軟弱地盤である可能性があります。また、坂の下は水が集まりやすく地盤が軟弱かもしれません。新しく造成された土地で傾斜地を住宅街にした場合にも、場所によっては地盤が柔らかい可能性があります。

このような軟弱な地盤は地盤調査によって分かることがあります。新築住宅を購入する場合には地盤調査が行われていることが多くあります。しかし、土地を購入して注文住宅を建てる場合は、地盤調査をするかどうかを工務店やハウスメーカーと相談して納得した上で行ってください。

建物の耐震性がよくなった近年では、大地震が発生したときに建物に被害が出るかどうかは地盤の状態によって決まることが多いです。地震に耐えられる家を建てるために地盤改良や補強が必要になることもありますので、綿密な打ち合わせをして欲しいと思います。

 

 

| まとめ

 

1 地図で調べて、現地で確認!

2 家族で社会環境のチェック!

3 水と傾斜地に注目して地盤をチェック!



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またまた若年層向けのリノベ開始!

| 古い団地の空家対策

 

寝屋川市には寝屋川団地と呼ばれる府営住宅があります。正式には府営寝屋川三井住宅でといい、寝屋川市駅からバスで約15分、星田駅からバスで約10分の立地です。1LDK~3LDKで40㎡~50㎡程度、家賃は4~6万円くらいです。

この団地では、以前に画期的なリノベーションがなされました。45㎡の3LDKを90㎡の2~4LDKにするリノベーションです。限定で5戸のみでしたが、好評のうちに終了したようです。詳しくは、“団地をニコイチ!?”をご参照ください。

大阪府住宅供給公社は、茶臼山団地、千里山田西団地、香里三井・香里三井B団地で2匹目のどじょうを狙っています。平成30年5月17日に、団地住戸リノベーションプランの事業提案競技参加者の募集を始めました。

古い団地でもリノベーション次第で人が集まります。面白い企画ですね。

 

 

| 若者向けのリノベーション

 

古い団地の住民は高齢者が多く、若い子育て世代は少なくなっています。町の中心部の公営住宅には利便性から若い人がたくさん住んでいますが、中心から外れたところにある公営住宅ではそうはいきません。

このような高齢者の多く古い団地に若い人を呼び込むための“団地住戸リノベーションプラン”なのです。このリノベーションのコンセプトは、子育て世代が長く住み続けるイメージを持てる、子育て世帯と親世代が快適に同居できる、在宅ワークや趣味・特技を活かしたライフワークを送れるなど、若い世代にアピールできる仕様・機能を備えている住宅です。

応募の締め切りは平成30年6月27日、最優秀作品の選定は7月中旬頃、入居者の募集は秋ごろから始めて平成30年12月下旬~平成31年2月下旬に入居が始まる計画です。

詳しくは大阪府住宅供給公社のプレスリリースをご覧ください。

今回募集のある団地のご紹介です。

 

1 茶山台団地

場所:堺市南区茶山台2丁目1番 ほか

交通:泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅 徒歩約15分

築年月:昭和46年4月

共益費:1,100円

駐車場:8,640円

「泉ヶ丘」駅は難波から最短で約23分です。団地から難波まで50分くらいでしょうか。茶山台団地には泉ヶ丘駅へ向かうバス停があります。乗車時間は約5分、片道の料金は220円です。本数も多いですから、荷物の多い時などバスを利用するのも便利です。交通は文句なしです。

 

2 香里三井・香里三井B団地

場所:寝屋川市三井が丘5丁目5番 ほか

交通:京阪本線「香里園」駅 京阪バス約12分 「三井が丘」停下車 徒歩約3分

築年月:昭和46年11月

共益費:1,200円

駐車場:7,560円

「香里園」駅は京橋から最短で約14分です。団地から京橋まで40分くらいでしょうか。香里三井団地は高台にありますから、昼夜を問わず眺めは素晴らしいです。小学校や保育園も近いですので子育て世代には魅力のある立地ですね。週末は車でスーパービバホームまでお買い物というのも素敵です。

 

3 千里山山田西団地

場所:吹田市山田西1丁目23番ほか

交通:阪急千里線「南千里」駅 バス約7分 「亥ノ子谷」停下車 徒歩約7分

築年月:昭和54年3月

共益費:1,900円

駐車場:11,880円

「南千里」駅は梅田から最短で約22分です。団地から梅田まで40分くらいでしょうか。周辺には、デイリーカナート、ファミリーマートなどの商業施設があり、山田第三小学校までは約100m、西山田中学校までは約900mの立地です。エレベーターがついていますし、インターネット回線は光でNTTやKDDIを使うことができます。緑豊かな高台で暮らす生活はいかがでしょうか。

 

| まとめ

 

1 古い団地に若い人を呼び込む企画!

2 リノベーションの対象は子育て世代!

3 平成30年の秋頃に入居者募集予定!



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バブル期の名残りが今もなお・・・

| 土地をネタにした詐欺

 

土地の売買のときに気を付けることって何でしょうか?場所、価格、近隣状況などさまざまありますが、最も気をつけたいのが詐欺です。

バブル期は土地が高騰して詐欺の被害が続出しました。地面師と呼ばれる詐欺師が、本人確認書類や土地登記書類などを偽造し、あたかも土地の所有者であるようなフリをして買主さんから金銭を騙し取っていました。登記申請のときに法務局に書類の偽造が見破られて所有権移転登記ができないまま、代金だけを騙し取られるのです。

最近では、東京都品川区西五反田の土地をめぐって地面師が逮捕された事件がありました。

 

 

| 地面師の手口

 

ある医療法人が所有する500㎡足らずの土地が事件の舞台です。土地の代金は約3億6000万円。どのようにして高額な代金を詐取したのでしょうか。

まず、売主(法人の代表者)が土地を安く売りたがっている、転売すれば高額の利益が出ると言って、買主さんに話を持ちかけます。これだけでは怪しすぎます。そこで、借金返済のために売却を急いでいるから◯月◯日までに決済をしたいなどと取引の期限を決めて買主さんを焦らせます。焦ると正常な判断ができなくなるのが普通の人です。

商談中に売主さんに会って本人確認をしようとしても、転売の話は売主にはしていない、所有者である法人には内緒のままで土地の売却をしたいと思っているなどと言って、売主さんに合わせようとしません。

現場を見に行くと、更地のはずの土地が建築中になっていても、債権者が工事を始めているから期日までに決済しないと土地を奪われてしまうと言ったりします。

(1)取引を焦らせる、(2)売主に会わせようとしない、(3)現場の状況とは違った話をする。このような手口で買主さんをだましていました。

本人確認は司法書士が徹底するのですが、地面師から取引を焦らされている買主さんは慎重に本人確認をする司法書士を解任してしまうことも多いようです。

近年では、特に東京五輪を控えた都心で不動産価格が上昇しています。このような背景があって地面師が暗躍しています。この事件で騙されたのは不動産のプロである不動産会社の社長でした。プロをも手玉に取る地面師です。十分にご注意ください。

 

 

| まとめ

 

1 土地が高騰すると地面師が暗躍!

2 不動産取引では本人確認を慎重に!

3 移転登記をする司法書士は信頼できる人を!



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行政書士による災害時の被災者支援!

| 震災時も行政書士が活躍

 

大災害になった東日本大震災から6年が経ちました。福島の原発事故処理はまだ出口が見えず、被災地の復興もまだ十分ではありません。首都圏直下型地震や南海・東南海地震は大災害を引き起こすおそれがあり、いつ起きてもおかしくないと言われています。

行政書士は東日本大震災時の自動車の抹消登録手続き、熊本地震時の罹災証明書の発行手続きの手助けなど、災害時の日常生活を支えてきました。

 

 

| 埼玉県行政書士会の支援活動

 

埼玉県行政書士会は、埼玉県や県下の複数の市町村と災害時における被災者支援協定を締結しています。最近では、平成30年4月27日に埼玉県行政書士会と春日部市が協定書の調印式を執り行いました。

この協定は、災害が発生したときに避難所などの相談窓口に埼玉県行政書士会の相談員が派遣されます。相談員は所定の研修を修了した会員で、ボランティアとして登録されており埼玉県行政書士会では200人以上の人数になっています。登録名簿から選ばれた会員が被災した自治体の要請によって被災地に派遣されます。

 

 

| 災害時における被災者支援協定って?

 

災害時における被災者支援協定は、災害時に行政書士が関与できる業務などを自治体と行政書士会があらかじめ取り決めておき、災害時に円滑な被災者支援を行えるようにするものです。

たとえば埼玉県行政書士会の場合、災害で壊れた車の廃車手続、被災した家屋の被害状況を認定して証明する書類の発行援助を行います。

大阪府行政書士会も大阪府と協定を結んでいます。その内容は、大規模災害時に無料の相談会を行政書士会が行うというものです。埼玉県と比べると見劣りする内容ですが、どれだけ需要があるのかは未知数です。

大阪市と結んでいる協定では、一歩進んで被災者に必要な行政手続きの支援(無料)を行うことができます。この協定でも具体的な内容は書かれていません。業務がはっきりとしている埼玉県とは違いますね。

 

 

| まとめ

 

1 災害のときにも頼りになる行政書士!

2 災害時の自動車の廃車手続や罹災証明手続などで活躍!

3 大阪府行政書士会も大阪府や大阪市と協定を結んでいます!



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