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｜　売買契約の担保責任

 

モノを売ると担保責任を負います。担保責任はモノに何かしらの不具合があった場合に、売主が負う責任です。

モノが売買されると、売主と買主はお互いに相手に対して義務を負います。売主から見ますとモノを引き渡す義務、買主から見ますと代金を支払う義務です。モノと代金が同じ価値があるから売買が成立します。

ところが、モノの権利に問題があったりモノ自体に欠陥があったりする場合には、モノの価値は下がります。そうすると、モノの価値に対して多すぎる代金を支払うことになってしまいます。

そこで、この不公平を何とかしようとして定められたルールが売主の担保責任なのです。

売主の担保責任は6個あります。

１　モノの全部が他人のモノの場合

２　モノの一部が他人のモノの場合

３　数や量が足りなかったり一部が滅失してしまったりする場合

４　用益権によって制限されている場合

５　隠れた瑕疵がある場合

６　担保権によって制限されている場合

それぞれを順に書きたいと思います。

 

 

｜　モノの全部が他人のモノの場合

 

他人のモノを売ることは民法上違法ではありません。買った人に引渡すまでにそのモノを入手できれば問題ないからです。しかし、売主がモノを手に入れることができなかった場合には売主は責任を負います。

どのような責任を負うかは、他人のモノであることを買主が知っていたかどうかによって変わります。買主が知っていた場合、契約の解除と損害賠償ができます。買主が知らなかった場合には契約の解除だけができます。

実は、売主が自分のものだと思い込んでいたけれど実は他人のモノで、それを売主が知らなかった場合には、売主から契約を解除することができます。

 

 

｜　モノの一部が他人のモノの場合

 

先ほど書いた通り、他人のモノを売ることは民法上違法ではありません。売ったモノの一部分が他人のモノであったとしても同じです。

売主が他人のモノを手に入れることができず、買主に引渡せなかった場合には、買主は売主に代金の減額を請求できます。

また、一部他人のモノであることを買主が知らなかった場合には、損害賠償をすることができます。さらに、契約の目的を達成することができない場合には解除をすることもできます。期間は知ったときから1年です。

買主が知っていた場合には、代金の減額を請求できるだけで解除や損害賠償はできません。しかも、代金減額請求ができる期間は契約から1年です。

 

 

｜　まとめ

 

１　モノが不完全だった時の責任が担保責任！

２　全部が他人のモノだったときは解除と損害賠償！

３　一部が他人のモノだったときは代金減額請求！

｜　不動産売却理由ランキング公表

 

不動産のいろはが調査された結果が発表されました。不動産の売却は何度も経験することではありませんので、他の人がどんな理由で売却しているのかは気になりませんか？なかなか尋ねる機会もありませんし、積極的に話をすることも少ないと思います。

個人的なイメージとしては、相続した不動産の売却が多そうですね。日本ではまだ住宅を何度も購入して住み替えることは少ないですので、買い替えによる売却はそれほど多くないのかなと思っていました。

対象人数は59人と少ないですが、不動産を売却した方の生の声が聞けますのでちょっと本音を覗いてみましょう。

 

 

｜　売却した理由の上位は？

 

売却理由で最も多かったのは「買い替え」（27％）でした。2位以下を突き放しての1位獲得です。郊外から通勤・通学に便利な都会へ移り住んだりする方が多いのでしょうか。少し意外でした。

2位は「相続」（17%）です。住まない実家を空き家にしておくわけにもいきませんので、相続した家を売却したのでしょう。不要な不動産は売却してしまうというのは良いことだと思います。

3位は「転勤」（12%）です。せっかく購入した家を転勤で手放すのは名残惜しいですね。需要のある地域でしたら賃貸にするという方法もあります。賃貸は手間がかかりますから、すっきりとするために手放すという方が多いのかもしれません。

以上、10%以上の回答でした。4位以下は「資金が必要」「今が売り時」「離婚」などが続き、少数ですが「子供の独立」「家族と同居」「出産・育児」「介護」などの理由が挙げられていました。

 

 

｜　不動産会社には理由を話す？

 

上でみたように、不動産の売却の理由は人それぞれです。離婚などのマイナスイメージのある理由でも不動産の売却を担当する不動産業者に理由を話しているのでしょうか？

アンケートの結果では、売却理由を正直に伝えた人が90%もいらっしゃいました。理由を話したことで不動産業者が相談にのってくれたり、買主から感謝されたりすることがあるようです。家具や家電などの残置物もうまく処理してくれるようですね。

 

 

｜　まとめ

 

１　売却理由の1位は「買い替え」！

２　「子供の独立」「介護」「離婚」など人生の転機に売却！

３　売却理由は不動産業者にも伝える方が多い！

｜　競売物件ってなに？

 

競売物件は、家や土地を担保に入れてお金を借りたはいいものの返済ができなくなって抵当権を実行されて競り売りにかけられた物件です。市場価格よりも安く手に入ることが多いですが、現状での引渡しになりますので賃貸したり転売したりするには修理が必要になることがあります。

競売物件は私も詳しいわけではありませんので、色々と調べながら知ったことを忘備録として書きたいと思います。

 

 

｜　こんな事例だと儲かる？

 

架空の事例ですので、実際にこうだったというわけではありません。私の妄想だと思ってください。

ある競売物件が大阪の郊外にある市町村にあります。人口は20万人以上で大阪市内とは市街地が続いている場所にあります。大阪市内への幹線道路は整備されていて比較的交通の便がよい市町村です。

近隣には四年制の総合大学があり、学生向けのアパートが多く建っています。安くてボリュームのある飲食店もあります。最寄りの駅からは徒歩15分くらいかかります。

物件は土地が50㎡、建物の延べ床面積は99㎡の木造3階建住宅。築27年になります。1階が駐車場になっている典型的な3層住宅ですね。1階には風呂とトイレ、2階にはリビングと和室が1部屋とトイレ、3階は3部屋あります。狭いながらも４LDKですので、家族が住むにはちょうどいいサイズです。

競売書類の物件詳細には、関係者のコメントとして、雨漏りはないこと、10年ほど前に屋根裏に断熱材を敷き詰めて換気扇を設置したこと、３年前にクロスを張り替えたこと、隣地との境界の争いはないことが書かれています。

執行官のコメントとして、所有者のみが占有して使用していること、建ぺい率がオーバーしている可能性があることが書かれています。

裁判所から依頼された不動産鑑定士が計算した基準価格は617万円。市場価格はおおよそ800万円なので一般的な流通価格よりも安く設定されています。実際の入札では7件の入札があり、不動産業者が落札してその金額は702万円でした。この不動産業者が債務者を立ち退かせてリフォームをし、販売開始価格は1180万円。販売開始から5か月後に成約になりました。販売価格は1100万円。値引きが少し入ったようです。

実際に費用を考えてみましょう。

１　購入費用：約700万円

２　リフォーム代：約150万円　（安い業者でリフォーム）

３　税金：約150万円　（短期での売却なので譲渡所得税が高い）

４　退去費用・残置物処理費用：約30万円

費用の合計は約1030万円。売却価格が1100万円ですから、粗利益で約70万円。中古一戸建の仲介手数料ほどです。今回は5カ月で成約になりましたが、在庫のリスクが怖いです。在庫など考えなくてもよい仲介の方が気持ちは楽かもしれませんね。

不動産業者ではなく個人の方が同じようにすると、売却時には不動産屋へ仲介手数料を支払わなければいけません。1100万円では利益が少なすぎるので、値下げには応じられなかったと思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　競売は裁判所が主導するセリ！

２　リフォームや譲渡所得税を考えると儲けは少ない！？

３　個人の方なら費用に仲介手数料が更に上乗せ！

｜　住宅市場同湖調査を発表

 

国土交通省は平成30年度の住宅市場動向調査報告書（約6.8MB、PDFファイル）を発表しました。注文住宅、分譲住宅、中古住宅、賃貸住宅、リフォームの5つについて調査しています。平成29年度中に住み替え、建て替え、リフォームを行った世帯を対象に、平成30年9月22日～12月28日に郵送したり訪問したりして回答を得たようです。

早速内容を見ていきましょう。

 

 

｜　比較するのはどんな家？

 

住宅を買うときにどのような比較をしているのでしょうか。

１　注文住宅

注文住宅を取得した世帯では、70%以上の方が注文住宅を比較しています。その他には、分譲戸建（約23％）、中古戸建（約19％）などとなっています。

２　分譲戸建

分譲戸建を取得した世帯では、63％以上の方が分譲戸建を比較しています。その他には、注文住宅（約40％）、中古戸建（約23%）、分譲マンション（約22％）となっています。

３　中古戸建

中古戸建を取得した世帯では、63%以上の方が中古戸建を比較しています。その他には、分譲戸建（約37%）、中古マンション（約24%）、注文住宅（約23%）となっています。

４　分譲マンション

分譲マンションを取得した世帯では、75%以上の方が分譲マンションを比較しています。その他には、中古マンション（約33%）、分譲戸建（約24％）となっています。

５　中古マンション

中古マンションを取得した世帯では、75%以上の方が中古マンションを比較しています。その他には、分譲マンション（約30%）、中古戸建（約20%）となっています。

 

このようにみてみると、新築戸建や中古戸建を購入された方はマンションも含めていろいろと検討されているようです。マンションを購入された方は対象をマンションに決めて検討される方が多いみたいですね。

 

 

｜　なぜその家にしたの？

 

購入した住宅の種類によって購入した理由にもいろいろな意見があるようです。

１　注文住宅

・信頼できる住宅メーカーだったから　約50％

・一戸建だったから　　　　　　　　　約39％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約37％

・立地環境が良かったから　　　　　　約36％

約半数の方が住宅メーカーで決めたようです。

２　分譲戸建

・一戸建だったから　　　　　　　　　約54%

・住宅の立地環境が良かったから　　　約53％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約53％

・価格が適切だったから　　　　　　　約37%

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約31％

立地の良い新築戸建住宅だから購入したという方が多いようです。

３　中古戸建

・価格が適切だったから　　　　　　　約59%

・一戸建住宅だったから　　　　　　　約58％

・住宅の立地環境が良かったから　　　約44％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約34％

手ごろな一戸建住宅で、立地もよければなお良しと言ったところでしょうか。

４　分譲マンション

・住宅の立地環境が良かったから　　　約72％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約56％

・マンションだったから　　　　　　　約54％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約39%

・価格が適切だったから　　　　　　　約33％

新築マンションでは立地で決める方が多いようです。

５　中古マンション

・住宅の立地環境が良かったから　　　約60％

・価格が適切だったから　　　　　　　約60％

・マンションだったから　　　　　　　約37％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約28％

・昔から住んでいる地域だったから　　約25％

価格が手ごろで立地の良いマンションを選ばれているようです。

 

 

｜　まとめ

 

１　マンションの購入者は最初からマンションだけを検討！？

２　注文住宅では立地環境はあまり重要じゃない！？

３　マンションを選ぶなら何はともあれ立地！

｜　お部屋探しは変わった！？

 

賃貸のお部屋を借りるとき、みなさんはどうしていますか？一般的な傾向として、若い方でしたらインターネットでスーモやホームズの中から探されているのではないでしょうか？少し社会経験が豊富になってきますと、インターネットで見つけた不動産屋を入念に調べてから問い合わせをして不動産屋を訪れます。お年を召してきますと、近くの不動産屋に飛び込まれるのではないでしょか？

お部屋探しの調査をウチコミ！を運営する（株）アルティメット総研が行いました。ウチコミ！の入居希望者会員を対象に、部屋探しと入居後のトラブル対策に関する意識調査をしたようです。

部屋を見るときは、一度不動産屋に出向いてから見に行く人が約６４％、現地で待ち合わせる人が３６％だそうです。今までは不動産屋で希望条件を出してそれに合う物件を見繕ってもらって数件をグルグルと回るのが主流でした。この結果で、今はスーモやホームズなどでお部屋を探す人が増えたことが分かります。

不動産会社へ行くことに抵抗がある人は約３７％もおられます。不動産屋に行ってしまうと部屋を決めるまで帰してもらえないという恐怖感があるのでしょうか。インターネットで部屋を見つけて現地で待ち合わせというパターンが多くなっていることがわかりますね。

部屋探しで訪問する不動産屋は1件が最も多くて、1~3件で８０％を超えています。インターネットを活用する人が増えているのでしょう。また、部屋を決めるまでに内見した物件数は3件がトップ。1~3件で６０％を超えています。中には6件以上という人もいて、２０％以上です。決められない理由は何なのでしょうか。気になります。

部屋探しで重視するポイントは初期費用が掲載されていることがトップで７０％もいらっしゃいます。初期費用をかなり気にする方が多いようですね。初期費用には、敷金、礼金、仲介手数料、火災保険料、保証会社保証料、当月家賃と翌月家賃などかなり高額になります。家賃5万円のお部屋の場合、30万円以上になることも多いです。

これらを見てみますと、インターネットでのお部屋探しが主流になりつつあることが分かります。ただ、ウチコミ！会員というインターネットを使ってお部屋を探されている方が調査対象になっていますから、当然にインターネットを活用されたことが分かる調査結果になります。一般的に考えると、また別の数字になるのかもしれませんね。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産屋は1~3件を訪問！

２　物件は1~3件を内見！

３　初期費用が決めて！？