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｜　タダでも譲りたい空き家

 

2013年の調査で空き家が830万件もあるという結果は何度かこのブログで書きました。今では1000万件以上あるのではないかともいわれています。

放置される空き家は相続をした実家というケースが多くあります。実家の土地と建物を相続したのはいいけれど、売るに売れないし維持費もかかるし…と空き家として放置されてしまっているケースです。

 

 

｜　維持費っていくらくらいかかるの？

 

土地と建物の維持費は住んでいなくてもかかってきます。定期的に管理をするための時間や労力も必要です。

では、どんな維持費がかかるのでしょうか。

１　固定資産税

固定資産税は税金ですから毎年必ず納税しなければいけません。市町村が所有者に課す税金で、土地建物の価値が高いとそれだけ高くなります。固定資産税の税率は一般に1.4%です。ただし、家屋の建っている200㎡以下の宅地の評価額は1／6になりますし、それ以上でも1／3に減額されます。“建物が壊れそうだから”と解体してしまうと、3倍、6倍に跳ね上がってしまいます。

減額後の固定資産税の課税標準額が400万円の場合、400万円×1.4％＝56,000円／年です。

２　都市計画税

都市計画税も市町村税で、市街化区域にある土地や建物が対象です。税率は一般に0.3％です。建物が建っている200㎡以下の土地は評価額が1／3に減額されます。固定資産税と合わせて納付書が郵送されてきます。

減額後の都市計画税の課税標準額が400万円の場合、400万円×0.3％＝12,000円／年です。

３　火災保険

火災保険は建物の構造や築年数などによって大きく変わってきます。数万円／年くらいでしょうか。ただし、空家は火災保険の対象外としている保険会社は多くあります。年に数回は訪れて別荘のように使用しておくと入れる保険があるかもしれません。その場合には移動のための交通費が発生します。

４　光熱費

“ときどき空き家の様子を見に行くから電気と水道の契約をそのままにしている”という方もいらっしゃるかもしれません。基本使用料だけでも意外な出費になるのではないでしょうか。数万円／年くらいの費用を覚悟しておくと安心です。

５　修繕費

建物が老朽化すると瓦や壁が傷んできて、雨漏りがしたり建材が腐ったり飛び散ったりすることがあります。今ならブロック塀も問題になるかもしれません。このような不具合を修理するために費用をかけますと、1回の工事で数万円、高ければ１００万円以上かかる場合があります。

６　草刈りなどの維持費用

庭に草が生い茂ったり庭木が伸びすぎたりしてしまうと、近隣トラブルに発展するかもしれません。年に数回訪れて庭木の剪定や草刈りをすれば問題ありませんが、ご自身でできない場合には便利屋や造園業者に依頼することになります。年間２~３回の剪定と草刈りを依頼した場合、数万円は必要になるでしょう。

また、ゴミが不法に投棄されることもあります。粗大ごみの処分では市町村に連絡をして有料で処分をすることになります。費用はゴミ1個あたり数百円から数千円でしょう。

さらに、雪がよく降る地域では建物の倒壊を防ぐために雪下ろしが必要になります。業者に依頼すると数万円の費用がかかります。

 

空き家の維持費は他にも発生する可能性もありますが、年間20~50万円かかると思います。これだけ必要になるならタダでも譲りたいと考えるのも当然かもしれませんね。

 

 

｜　まとめ

 

１　空き家はタダでも譲りたい！

２　空き家の維持費は税金だけではありません！

３　空き家の維持費が年間50万円！？

｜　賃貸住宅の家賃は退去時に戻ってこない？

 

賃貸住宅に住まれている方は多いと思います。賃貸だから気軽により良い部屋に移りたいとライフステージに合わせて引っ越す方もいらっしゃると思います。

ところが、引っ越しをする費用はバカにできません。入居時にはその月の家賃の日割り分と翌月分、敷金が数か月分、礼金が数か月分、中には鍵の取り換え費用やクリーニング代も請求されることがあります。退去時には退去する月の家賃は日割計算がされないことが多いですし、鍵の取り換え費用やクリーニング代が敷金から引かれるかもしれません。もちろん引っ越し業者への支払もあります。

たとえば、月の半ばの15日に家賃5万円のアパートから家賃8万円のマンションに引っ越す場合、退去時に家賃50,000円、鍵の取り換え費用15,000円を支払い、敷金からの返金はクリーニング代などを差し引いて0円。入居時に家賃の日割り分40,000円、敷金160,000円（家賃2か月分）、礼金160,000万円（家賃2か月分）、仲介手数料80,000円（家賃1か月分）の支払いということもあり得ます。引っ越し業者への支払いが80,000円かかったとすると、合計で585,000円にもなります。

最近は、敷金0円、礼金0円という物件もありますが、その場合は退去時にクリーニング代などを支払う必要があるかもしれません。

50万円以上もかかるとなるとなかなか気軽には引っ越しできませんよね。

 

 

｜　賃貸の引っ越し時期はいつ頃？

 

賃貸住宅に住んでいて引っ越そうと思うタイミングは、転勤・転職、進学・就職などのほかに、物件の契約更新のときや結婚・出産を機にという方も多いのではないでしょうか。

転勤や転職、進学、就職などの場合には時期を選べないですね。退去時の家賃が日割り計算されないことを考えると4月1日のように月初めから転居できるのが一番です。しかし、月の半ばに転居となると意外に高額な引っ越し費用に悩まされます。

賃貸に住まれる方の年収はおおむね500万円以下の方が多いという統計があります。それ以上の収入があると持家を考慮されるのでしょうね。年収500万円で引っ越し費用に50万円かかるとなると一か月の収入よりも多くなります。

結婚や出産を機に新居を考える方は転居の時期をある程度選べますので、賃貸でも持家でもじっくりと好みの住居を探すことができます。このような方は比較的お得に新居を探すことができると思います。

たとえば、仲介手数料が無料のサイト、たとえばウチコミ！などから賃貸住宅を探したり、敷金や礼金のいらない物件を探したりすることもできます。敷金、礼金、仲介手数料が無料だと、入居時にかかる費用をかなり抑えることができます。

引っ越し費用を抑えたい場合には、月末に退去し、仲介手数料無料のサイトで敷金や礼金の少ない物件を探すとよさそうです。ただ、仲介手数料無料の物件は少ないですし、敷金や礼金が0円となるとさらに選ぶ余地は少なくなります。

ですので、時間をかけてじっくり探せる方に向いている方法と言えるでしょう。転勤や進学など時期を選べない場合には、“とりあえず住むところを探さないと！”とバタバタになってしまい費用が増えてしまいます。

 

 

｜　まとめ

 

１　引っ越し費用が50万円以上になることも！

２　お得に引っ越すなら月末に退去がおすすめ！

３　敷金、礼金、仲介手数料が無料の物件も！

｜　不動産の売り時感は？

 

不動産の買い時感のアンケート結果は前回の“中古住宅の購入は年代が上がるほど抵抗ない？”でご紹介しました。買い時感のある人の割合は16.3％で、分からないと答えた人は61.0％とかなり多くなっていました。買い時だと思う理由や消費税の増税や住宅ローン減税を挙げている人が多くいたようです。

別のアンケートでは売り時感が調査されています。野村不動産アーバンネット（株）が行っている“住宅購入に関する意識調査”です。2019年1月に調査され、有効回答数約1500人でした。前回ご紹介したアンケートに比べて調査人数は少なくなっています。

不動産が売り時だと思われている方の割合は、“どちらかと言えば売り時だと思う”と答えた人の割合を加えると、不動産が売り時だと思っている人は約77％もいらっしゃいます。かなり多いですね。

では、売り時だと思う理由は何でしょうか。今なら不動産が好条件で売れる期待をしている人は約48％もいらっしゃいます。その他には、低金利な住宅ローンであったりライフステージの変わり目であったりが理由になっています。

売り時の判断基準は一般的に、建設費の相場が高い、新築・中古住宅価格の相場が高い、住宅ローン金利の相場が安い、税金優遇などと言われています。売り時だと考えられている理由は理にかなっているのだと思われます。

 

 

｜　回答者は持家居住者が多い

 

回答者の居住形態も調査されていますが、賃貸は約32％、持家は約62％になっています。このような方が購入を希望している物件は一戸建てよりもマンションが人気のようです。

また、新築でも中古でもどちらも検討するという方は約70％とかなり多くなっています。中古住宅の普及が進んでいくのかもしれませんね。

 

 

｜　まとめ

 

１　売り時だと考えている方は約77％！

２　今なら不動産が好条件で売れる！？

３　一戸建てよりもマンションが人気！？

｜　確定申告での譲渡所得税の申告

 

土地や建物を売却した場合に忘れがちなのが譲渡所得税の申告です。譲渡所得税は売却した価格が購入した価格よりも高い場合に申告します。他の所得とは別で計算（分離課税）しますのでご注意ください。

税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得で異なります。売却した不動産の所有期間が、売却した年の1月1日で5年を超えているかどうかで税率が変わってきます。

譲渡所得の課税対象は、土地や建物のほか借地権や耕作権などの権利も含まれます。海外にある不動産も含みます。

 

 

｜　譲渡所得の計算方法

 

譲渡所得は、次の計算式によって計算します。

課税譲渡所得金額　＝　譲渡価格　－　（取得費＋譲渡費用）　－　特別控除額

取得費は、不動産を購入した時の代金や仲介手数料です。実際の取得費の金額が分からない場合や、譲渡価格の5%に満たない場合には、譲渡価格の5％を取得費として計算します。

譲渡費用には、（１）仲介手数料、（２）測量費などの不動産売却のために直接必要になった費用、（３）借家の売却時に支払った立退料、（４）建物を取り壊して土地を売却した場合の取り壊し費用などが入ります。

特別控除額は、土地や建物を国などに収容されたときは最高5,000万円、自分の住んでいた土地や建物を売却した時は最高3,000万円です。特別控除があれば多くの場合に譲渡所得税を支払わなくて済むと思います。

 

 

｜　税額の計算方法

 

税額は、課税譲渡所得金額に税率を乗じて計算します。先ほどのとおり、長期譲渡所得か短期譲渡所得かで税率が変わってきます。

売却した年の1月1日で5年を超える場合：20.315％

売却した年の1月1日で5年以下の場合　：39.63％

また、10年を超えて所有したマイホーム（居住用住居）を売却した時には税率が軽減されます。

課税譲渡所得が6,000万円以下の部分　：14.21％

課税譲渡所得が6,000万円を超える部分：20.315％

その他にも特例で税率が軽減される場合もありますので、税務署や専門家、売却を仲介した不動産屋にお尋ねください。国税庁のサイトにも載っていますのでご確認ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　確定申告と同時に譲渡所得税の申告を！

２　課税譲渡所得金額の計算では必要経費を差し引きます！

３　軽減税率が適用される可能性があります！

｜　引っ越し前にやるべきこと

 

引っ越しするときには新居を探すのはもちろんですが、引っ越し先が見つかれば退去の手続きをしなければいけません。賃貸住宅の手続きもありますし、役所での手続きもあります。期限が決まっている場合もありますので注意してください。次の5段階に分けて書きたいと思います。

１　すぐにやるべきこと

２　1か月前までにやるべきこと

３　数日前までにやるべきこと

４　前日までにやるべきこと

５　当日にやるべきこと

 

 

｜　すぐにやるべきこと

 

新居の契約のときには入居日や家賃等の支払方法などが決まります。入居日が決まったら、いま住んでいる賃貸住宅の解約の日を確認してください。契約書に書いてあります。1か月前までに“解約予告”をする場合が多いようです。

1か月前までであれば、少し余裕をもって退去日を貸主さんや管理会社へ連絡してください。退去時に家賃の日割計算はされないことがありますので、月末に退去するようにするとお得かもしれません。新居は日割計算されることが多いように思います。

 

 

｜　1か月前までにやるべきこと

 

貸主さんや管理会社へ退去予定日を伝えると“退去届”を受け取って記入します。引っ越し先の住所や家賃等の清算する口座を書く欄があるかもしれません。漏れなく記載するようにしてください。

もしどのように書けばよいか分からない場合は、貸主さんや管理会社に尋ねてください。

 

 

｜　数日前までにやるべきこと

 

引っ越しの1~2週間前からやることが増えて忙しくなります。

１　電気・水道・ガスの連絡

家主さんや管理会社へ連絡して電気・水道・ガスなどの清算をしてもらいます。

２　電話・新聞などの連絡

電話会社や新聞配達店に引っ越しの連絡をして清算をしてもらいます。

３　掃除

屋外に置かれているものも忘れずに片付けてください。簡単な掃除をしておくと立ち合いのときによい印象を与えるかもしれません。引っ越しの荷物もまとめておきましょう。

４　郵便物の転送届

郵便局で郵便物を転送してもらう手続きをします。

５　家賃振込口座の解約など

家賃を口座振込にしていてそれにしか利用しておらず、今後は利用する予定がない場合には、金融機関で口座の解約手続きをします。通帳と印鑑を忘れずに持参してください。

６　ご近所への挨拶

引っ越しをする場合にはご近所さんに迷惑をかけるかもしれませんので、両隣には引っ越しの挨拶をしておきましょう。

 

 

｜　前日までにやるべきこと

 

役所に転出届を提出します。転出証明書をもらえますので、引っ越した後14日以内に引っ越し先の役所に転入届と一緒に提出します。

 

 

｜　当日にやるべきこと

 

家主さんや管理会社の担当者と退去の立ち合いをします。引っ越し業者が荷物を搬出した後に部屋の状況を確認します。このときに汚れや傷などの確認がありますので、入居時からあった傷なのか自分でつけた傷なのかを確認してください。原状回復の費用に係ってきますのでしっかりと伝えてください。原状回復の内容を書面にしたものにサインを書いて押印します

全てが終わったら家主さんや管理会社に鍵を返却します。合鍵を作っている場合にはそれも返却します。本数を間違えないようにすべて返却してください。

 

 

｜　まとめ

 

１　新居を契約したらいまの部屋の解約手続きを！

２　引っ越しの予定は時間に余裕をもって手続きを！

３　役所への転出届を忘れずに！

４　当日の立ち合いではしっかりと確認を！