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旗竿地って安いけど買っていいの？
｜ 旗竿地ってどんな土地？
旗竿地は、道路につながる通路が付いた敷地です。このような土地です。
この図の通路部分も土地の一部です。土地が“旗”のような形をしているので“旗竿地”と呼ばれています。
旗竿地は広い土地を分筆した場合にできます。たとえば100坪の土地があったとします。このままでは高くて売れないので、2件分に分けます。手前を40坪、奥を60坪といった具合です。奥の面積が広いのは通路があるからです。
｜ 旗竿地のメリット
１ 価格が安い！
長方形の土地と旗竿地の面積が同じ場合、価格が安くなります。予算重視で土地をお探しの方にはおすすめです。
２ 車の騒音が少ない！
建物が道路から離れていますし、道路と建物の間には他所の家がありますから、車の騒音は軽減されます。
３ 内装にお金をかけられる！
旗竿地に建てた家は道からほとんど見えません。ですから、見た目を重視した外壁や塗料にお金をかけるのはもったいないです。外壁や塗料は機能重視にしてコストを抑えることで、内装や家具にお金をかけることができます。
｜ 旗竿地のデメリット
１ 駐車が不便！
旗竿地の場合、駐車スペースは通路部分になることが多いです。通路部分の幅が2ｍしかないと、車の幅がぎりぎりになります。車から降りるときにはドアを少し開けてすり抜けていく事になります。自転車やバイクを駐輪する場合には、車の横を通り抜けられるように通路の幅は3ｍ以上欲しいです。
２ 採光・通風には一工夫！
周囲を家に囲まれている旗竿地は、家の中が暗くなりがちですし、通風も悪くなりがちです。この問題を解決するのは“2階リビング”。天井近くに大きな窓を作ってもOK。土地が広くて庭を作れる場合は1階リビングでも十分です。
３ 建築コストが高くつくかも！
通路部分が2ｍ程度しかない場合、建築するための重機が奥まで入れません。そうすると職人さんの作業が増えて建築費が高くなります。
４ 隣の家のプライバシー問題！
通路部分はたいてい隣の家の横を通っていきます。長方形の土地だと1階にリビングがありますから、リビングの横を通ることになります。対策としては、目隠しを作って目線が合わないようにすることです。ただ、費用がかかってしまいますね。
｜ まとめ
１ 旗竿地は旗のような形をしています！
２ 価格が安く騒音が少ないのがメリット！
３ 駐車や採光・通風がデメリット！
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不動産購入費用は土地と建物だけじゃない！
｜ 不動産を買うときにかかる費用って？
土地や建物を買うときには、物件の価格以外にも様々な費用がかかります。この費用を見込んでいないと、契約のときに“えっ？こんなにかかるの？このお金はどこから出したらいいの？”となります。不動産屋がしっかりと説明をしてくれていればいいのですが・・・。
物件価格以外のいわゆる諸費用と言われるものは、おおよそ物件価格の５～１０％ほどになります。２５００万円の物件なら１２５万～２５０万円です。意外に高いです。
どのような費用がかかるのか書き出してみましょう。
１ 印紙税
売買契約書に貼る印紙（１万円）と住宅ローンの金銭消費貸借契約書に貼る印紙（２万円）があります。
２ 登録免許税
不動産の登記をするときにかかる税金です。約１０万円です。
３ 司法書士報酬
登記手続をする司法書士へ支払う報酬です。約１０万円です。
４ 土地家屋調査士報酬と登録免許税
土地を買って注文建築を建てるときには建物の表示登記をしなければいけません。約１０万円かかります。
５ 固定資産税
物件の引き渡し日から１２月３１日までの固定資産税です。売主さんが負担していますので日割計算をして支払います。
６ 不動産取得税
これも税金です。約３万円です。
７ 融資手数料
金融機関によって大きく変わります。借入金額によっても変わる場合があります。３万円くらいですむ場合もあれば、１５万円もかかる場合もあります。
８ 保証料
保証会社に支払う保証料です。フラット３５など無料の商品もあります。５０万～１００万円くらいです。
９ 火災保険料
１０年分を一括で支払う場合と年払いの場合があります。１０年一括だと２０~３０万円くらいになります。
１０ 地震保険料
火災保険と同時にしか申し込めません。地域によって金額が変わります。近年は大地震の起こる確率が上がっていて、西日本では上昇傾向にあります。約３万円／年です。
１１ 団体信用生命保険料
ローンの借主さんが亡くなった場合に、生命保険料を金融機関が受け取ることでローンを帳消しにしてもらえます。金利に含まれています。
１２ 仲介手数料
不動産屋に支払う仲介手数料です。５０万～１００万円くらいです。
ここまでが、売買契約時や住宅ローンの契約時、決済時に必要な諸費用です。
その他に、引越し代、インテリアや家具の購入代、家電の購入代、移転はがき代などの費用が必要です。今は引越し代が値上がりしていますのでご注意ください（平成３０年３月現在）。
頭金を用意するときには諸費用がかかることも思い出してください。
｜ まとめ
１ 不動産購入時の諸費用は不動産の価格の５～１０％！
２ 現金で購入すると諸費用も抑えられます！
３ 引越し代や家具・家電の購入費も忘れずに！
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補助金申請には経営力向上計画を！ ～その５～
｜ 経営力向上計画を作る！
前回までに経営力向上計画を書く内容を紹介してきました。
１ 事業者の名称など
２ 事業分野と事業分野別指針名
（１）製造業
（２）卸・小売業
（３）外食・中食
（４）旅館業
（５）医療
（６）保育
（７）介護
（８）障害福祉
（９）貨物自動車運送業
（10）船舶産業
（11）自動車整備
（12）建設業
（13）有線テレビジョン放送業
（14）電気通信
（15）不動産業
（16）地上基幹放送分野
（17）石油卸売業・燃料小売業
３ 実施期間（３～５年）
４ 現状認識
（１）自社の事業概要
（２）自社の商品・サービスが対象とする顧客・市場の動向、競合の動向
（３）自社の経営状況
今回は、次の内容です。
５ 経営力向上の目標及び経営力向上による経営の向上の程度を示す指標
ここには現状と計画終了時の目標地値を記入します。基本方針を使う場合には、労働生産性の数字がおすすめです。
計算方法ですが、ローカルベンチマークというEXCEL形式の雛形があります。これを使うと便利です。必要な項目を埋めていくと自動的に計算されるようになっています。経済産業局からダウンロードすると申請用紙もセットになっています。
６ 経営力向上の内容
事業分野別の指針に従って記入していきます。基本方針では次のようになっています。
（１）人材の育成
知識の習得や技能の向上のための教育訓練です。
（２）財務内容の分析の結果の活用
まず、売上高増加率、営業利益率、一人当たり営業利益、EBITDA有利子負債倍率、営業運転資本回転期間、自己資本比率などの数値を事業者が把握しなければいけません。自社の現状が分かったら、自社の過去や他社の状況、業界平均値などと比較して経営の状況を把握します。さらに、そこで得られて情報を事業に活用します。
（３）商品・役務の需要動向に関する情報の活用
客層ごとの購買傾向、商品・役務の需要動向を把握して、事業活動に活用します。
（４）情報システムの構築
情報システムの導入や構築をします。
４の現状認識の中の（２）の自社の状況を踏まえて記入してください。強みを伸ばす方向だと審査員の印象も良くなります。
７ 経営力向上を実施するために必要な資金の額及びその調達方法
人材の育成でしたら教育にかかる費用、情報システムの導入でしたらソフトウェアの購入代金などを記入します。雇用を伴う場合には人件費も記入しておきましょう。設備を導入する場合には“８経営力向上設備等の種類”とリンクさせてください。
８ 経営力向上設備等の種類
設備を導入する場合には記入します。設備などの名称や形式まで丁寧に書いてください。
記入方法は今回で最後です。全てを丁寧に書くと１５~２０枚くらいになると思います。写真や表を使って分かりやすい申請書を作ってください。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
｜ まとめ
１ 自社の経営状況や目標値にはローカルベンチマーク！
２ 経営力向上の内容は事業分野別指針に沿って書いてください！
３ 経営力向上に必要な資金の調達方法は無理をしない範囲で！
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