３つの顔を持つ男のブログ

｜　ドローンの使い方は広範

 

ドローンは多くの回転翼を持ついわゆるマルチコプターでUAVの一種です。自律飛行やデータ収集ができるので、多くの場面で使われてきています。小さなトイドローンから産業用の大型ドローンまでさまざまな種類があります。

用途も様々で、産業用としてはIOTが叫ばれている土木事業での測量、農薬散布、CMやTV番組などの動画撮影、宅配事業などがあります。アイデア次第で多くの業種で取り入れることのできる機器ではないでしょうか。

 

 

｜　ドローンを飛ばすときの注意点

 

ドローンを飛ばす場合、多岐にわたる法律で規制がなされています。2015年、首相官邸にドローンが落下した事件を契機に航空法が改正され、小型無人機等飛行禁止法が施行されました。

ドローンへの法規制が法律を守るのはもちろんですが、たとえ法律に違反していなくてもマナーを守る必要もあります。特にトイドローンを飛ばす場合にはマナーにもご注意ください。

法律で規制されていることには次のようなものがあります。

１　航空法

航空法が規制するのは、総重量200g以上のドローンなどです。航空法では“無人航空機”と呼ばれています。飛ばすには許可が必要になります。許可のご相談は行政書士をお勧めします。

また、ドローン本体が200g未満であっても“模型航空機”として規制を受ける場合もありますのでご注意ください。

航空法の規制には飛行場所の規制と飛行方法の規制があります。飛行場所の規制から書きたいと思います。

・飛行場所の規制

飛行場所の規制は3つあります。地表や水面から150m以上の高さの空域、空港周辺の空域、人口集中地区の上空です。国土交通省のサイトに分かりやすいイラストがありますので、ご紹介いたします。

・飛行方法の規制

飛行方法の規制は6つあります。夜間の飛行、目視外の飛行、建物や車両などから30m以内での飛行、イベント会場の上空飛行、危険物の運搬、ドローンからの物の落下です。飛行場所の規制と同じく国土交通省のサイトに分かりやすいイラストがありますので、ご紹介いたします。

２　小型無人機等飛行禁止法

国会議事堂などの国の重要施設、大使館などの外国公館、原子力発電所など、規制の対象となる施設とその周辺300mの空域では原則としてドローンを飛ばすことができません。

ただし、施設の管理者や土地の所有者などの許可、国などからの業務委託などがある場合には制限を受けません。

３　民法

民法上、土地の所有権はその土地の上空にも及びます。ドローンを他人の土地の上空を飛ばすと場合によっては土地の所有者から損害賠償請求をされる可能性があります。たとえば、線路の上空を飛ばしたときに電車などが事故防止のため緊急停止をして損害が出た場合には、損害賠償の請求を受ける可能性があります。

４　道路交通法

ドローンを道路から飛ばしたり、道路に着陸させたりする場合には、警察署で道路使用許可を取る必要があります。道路を通行止めにして撮影する場合などには、警察署で道路占有許可を取る必要があります。道路の上空を横切る場合は警察署によって見解が異なるようですので、管轄の警察署へ一度お問い合わせください。

５　電波法

ドローンをプログラミングで飛ばすのではなく、無線を使って操縦する場合には、電波法の規制を受けます。ですから、免許を取ったり登録をしたりする必要があります。ただし、技術基準適合証明マーク（技適マーク）があるドローンの場合には、免許や登録は必要ありません。

６　河川法、港湾法などによる規制

河川敷や港には管理者がいますので、ドローンを飛ばす場合には管理者の許可を取ってください。管理者の許可がない場合には罰則を受ける可能性があります。

その他、都道府県や市町村の管理する公園でドローンを飛ばす場合にも管理者の許可が必要かどうかをご確認ください。近年は原則禁止としているところが多いように思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　測量、農薬散布など広範囲でドローンが活躍！

２　ドローンを飛ばすときには法律の規制にご注意！

３　ドローンを飛ばすときは法律とマナーを守りましょう！

｜　マンションは売り時？

 

前日の記事“マンションは賢く買える？”で書きましたが、中古マンションの高騰が一息ついています。ですが、まだまだ高値で維持しています。さらに、大阪の新築マンションは1970年代以降に多く建築されましたが、購入した多くの人が高齢になり売却に出されると予想されています。相続が絡んでいるかもしれません。

ただ、中古マンションの購入希望者はこの5年ほどはそれほど増えていません。供給数は増えています。どんどん売りに出されても希望価格ではなかなか売れず、結局は売却価格を下げて売ることになっていると思われます。

そうは言っても、大阪市内では成約した物件の㎡単価は上昇してきましたので、少々価格を下げても手にする金額は増えるのではないでしょうか。

 

 

｜　中古マンションを買うときに気を付けたいこと

 

中古マンションが多く売りに出されたとして、購入するときにはどのようなことに気を付けたらいいのでしょうか？

 

１　修繕積立金

一番はやはり修繕積立金が十分に用意されているかどうかです。新築での販売時には多くのマンションで修繕積立金をギリギリで見積もっています。そのままでは、ちょっとした事情の変化で工事費が高騰した場合に対応できません。工事のときに数十万、数百万円の一時金を要求されると資金計画が狂ってしまいます。

マンションの大規模修繕工事は12年おきに行うのが目安とされています。修繕積立金はおおよそ1㎡あたり170～180円／月程度です。70㎡だと12,000円／月前後でしょうか。この頃は少し安くなってきて、8,000～10,000円／月くらいが増えてきています。

ただ、国土交通省の“マンションの積立金に関するガイドライン”（2011年）では、15階未満で5,000㎡未満のマンションの場合、1㎡あたり218円／月が平均値です。70㎡だと15,260円／月です。機械式駐車場がある場合にはさらに高額になります。

実際に10,000円／月前後の修繕積立金で工事が可能なのか、長期修繕計画とともによく吟味したいところです。長期修繕計画を購入前に閲覧させることは義務ではありませんから、見せてくれるところは自信があるのかもしれません。

２　マンションの管理

マンションを内覧するときにはまず見た目に注意しましょう。特に共用部の管理がしっかりなされているかを見ます。

エントランスでは、タイルはがれが放置されていないか、ポストは綺麗に整理整頓されているか、掃除は行き届いているか、掲示板の掲示物が破れていないかなどをチェックします。

壁や天井は経年によって徐々に劣化していくのは常ですが、ひび割れや錆の浸透など見ただけでわかることもあります。このような状態を管理組合が把握しているか、どのような対策を取るのかなどを不動産屋の担当に確認してください。

実際に管理をしているのは管理会社ですが、管理組合は管理会社を変えることもできますから、結局は管理組合がどれだけマンションの管理に関心があるかが分かります。

３　不動産屋の担当者

不安や疑問は不動産屋の担当者に尋ねるのが手軽です。実際に購入希望者と直接話をしてきているため購入者の目線に近い位置にいます。中には、管理組合の総会の時期や修繕計画についてもある程度把握している担当者もいるでしょう。

その他にも、現地を内覧中に購入希望地域の市場価格の変化や地域での評価なども聞くことができるかもしれません。

残念なことに、不動産の営業マンにはノルマのために都合の悪い情報を伝えないといった会社からの命令に従っている人もいます。誠実な営業マンは、お客さんのため、また後々のトラブルを回避するために悪い情報もきちんと伝えてくれます。良い点、悪い点を知ったうえで価格に納得して購入されるならば、購入後も気持ちよく暮らせると思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　中古マンションは余りぎみ！？

２　中古マンションの購入時は修繕積立金をチェック！

３　管理や不動産屋の担当者も気にとめて！

｜　2018年に話題になった不動産ニュース

 

2018年は大きな不動産のニュースが多かったように思います。1月には“かぼちゃの馬車問題”がスクープされました。3月は“スルガ銀行の書類偽造問題”がありましたし、5月には“レオパレス21の建築基準法違反”が発覚しました。スルガ銀行に続いて9月は“TATERU社の融資書類の偽造問題”、10月の“積水ハウス地面師事件”の犯行グループも大きくニュースで取り上げられました。

このような中、新築マンションの着工数は増加傾向ですし、単位面積当たりの価格も落ち着いています。一方、中古マンションの人気が高まり価格が上昇していたようですが、この１年は落ち着いているようです。大阪市内の中古マンションだけを考えますと2013年1月から約40％高くなったままなのですが…。

 

 

｜　大阪の中古マンションが売りに出される！？

 

中古マンションの値上がりの原因は、買いたい人が増えて値上がりしているというよりも、新築マンションの価格に合わせて中古マンションの価格が上がっているという一面があります。

なぜなら、中古マンションの供給数は値上がりが始まった2012年頃からそれほど増えていないのです。ある統計によると大阪府の2012年が約6000戸、2018年が約8000戸です。売マンションが大きく増えたのは大阪の中心部の中古マンションです。こちらは、2012年が約1200戸、2018年が約2500戸と2倍、約1300件も増えています。

そして、実際に売れた中古マンションは、大阪府内全域では約700件／月で推移していますし、大阪の中心部も約100件／月から約180件／月と80件／月ほど増えた程度です。

ところで、大阪でマンションの建築が増えたのは、1970年代～1980年代と言われています。このころに建てられたマンションは2019年で40年近く経っています。40年前にマンションを新築で購入した人の多くは高齢になってきていて売りに出されると予想されているのです。

中古マンション価格は高止まりで供給数がさらに増えれば、中古マンションの価格は値下がりするおそれがあります。買いたい人にとっては値下がりによって買いやすくなるのではないでしょうか？

 

次回以降で、中古マンションを買うときに気を付けてほしいことを書きたいと思います。引き続きよろしくお願いいたします。

 

 

｜　まとめ

 

１　2018年は不動産の大きなニュースが多かった年！

２　中古マンションの価格が落ち着いてきました！

３　中古マンションを買いたい人は増えてない！？

４　大阪では中古マンションの供給数が増えるかも！？

｜　ルミエールホール休館を発表

 

地元の方なら皆さんがご存知の門真市民文化会館ルミエールホール。現在イルミネーションの綺麗な古川橋駅から徒歩約5分の好立地にあります。様々なイベントも開催され、コンサートや落語などもあります。昨年はテレビドラマのロケ地にもなったそうです。

 

市民に親しまれているルミエールホールが2019年4月から1年間、改修工事のため全館が閉鎖されます。開館から25年も経過しており、耐震化やバリアフリー化、トイレの洋式化などが行われるそうです。

現在では2019年4月以降の施設利用の予約は休止しています。2019年3月までの利用はまだ受け付けていますので、ルミエールホールのサイトでご確認ください。

 

 

｜　改修工事って何のため？

 

ルミエールホールは文化芸術鑑賞をする施設でもありますが、市民の文化芸術の発表の場や文化団体の交流の場にもなっています。開館から年数が経過していることから、ホール天井耐震化などの改修工事が行われます。

改修内容は次のようなものになるようです。

１　天井耐震工事

大ホール客席天井、小ホール客席天井、エントランスホール天井は、耐震性を確保するため準機構化天井などに回収されます。

２　舞台設備更新工事

舞台機構設備、舞台照明設備、部隊音響設備などは老朽化のため、更新または改修が行われます。

３　建築の経年劣化等改修工事

客用エレベーターの更新、駐輪場建物の塗装塗替えが行われます。

４　設備の経年劣化等改修工事

空調設備などは老朽化のため設備機器が更新されます。また、照明器具をLED化されます。

５　バリアフリー改修工事

車いす異動を確保するため、1階楽屋廊下の階段と1回守衛室出入り口の階段をスロープに改修されます。1階楽屋・地下1階楽屋の間も車いすに対応するためエレベーターが新設されます。

和式のトイレは洋式に改修されます。手すりや視覚障碍者誘導用のブロックが設置されます。

６　利便性・機能性・快適性向上のための改修工事

大ホール・小ホールのカーペット更新、大ホールの客席椅子の更新、小ホールの客席椅子の改修、大ホールと小ホールの舞台床の更新・改修、分かりやすい案内表示への改修がなされます。

 

それぞれの詳しい説明につきましては門真市のサイトをご覧ください。改修工事の概要版はこちらです。イメージ画像を見ますとかなり明るい雰囲気になっています。イベントなどもより盛り上がりそうですね。

 

 

｜　まとめ

 

１　ルミエールホールが1年間休館！

２　耐震化は大ホールや小ホールなどが対象！

３　バリアフリー化でエレベーターなどを新設！

４　客席の内装や案内表示も変わります！

｜　空家って増えてるの？

 

全国にある空家が増えてきていると耳にします。少し古い情報ですが、国土交通省によりますと2013年の空家の数は約820万戸、空家率は13.5％でした。大阪府の空家の数は約68万戸、空家率は14.8％です。1993年から2013年の間に約1.8倍に増加したそうです。

空家率が14％というと、だいたい7軒に1軒が空家ということになります。近所でどこかが空家になっているくらいの割合です。多いですね。空家で多いのは賃貸住宅で、空家の内半分強が賃貸用です。

問題になっているのは、今にも崩れそうなボロボロになった家です。景観上や防犯・防災上の問題があると言われています。このような長期不在や取壊し予定の住宅の数は約320万戸、割合は5.3％になっています。

このような利用できない住宅は取り壊すしかありませんが、長期不在・取壊し予定の住宅の中にはまだまだ利用できる住宅が約100万戸もあります。全国で600万戸近くの住宅が利用できるにもかかわらず使われていないのです。

 

 

｜　空家対策としての空き家バンク

 

空家対策にはいろいろありますが、貸主と借主、売主と買主のマッチングを行うための空家登録制度を空き家バンクと呼んでいます。全国版の空き家バンクだけでなく、都道府県や市町村にも空き家バンクがあります。守口市（守口市空き家バンク）にもありますし、大阪府（大阪版空き家バンク）にもあります。

全国版空き家バンクは国土交通省がat homeとHOME’Sに業務委託しています。at home版とHOME’S版では重複している物件が多いですが、異なる物件が載っている場合もあります。at home版よりもHOME’S版の方が登録物件数は多いようです。

ただ、全体的に登録数はかなり少ないです。といいますのも、貸主さんや売主さんはまず市町村の空き家バンクに物件を登録します。全国版の空き家バンクへの登録は、市町村の空き家バンクに登録→都道府県の空き家バンクに登録→全国版の空き家バンクに登録という流れになります。そのため市町村に空き家バンク制度がない場合には利用できないのです。

大阪府では20市町村が設置済みですが、例えば門真市や寝屋川市にはまだ空き家バンク制度がありません（門真市は設置未定、寝屋川市は2018年度中に設置予定）。

全国版に参加している市町村は、大阪府内では7市村だけです。登録物件数は、at home版で12件、HOME’S版で16件しかありません（2019年1月10日現在）

ところで、国土交通省は、地方故郷団体などが開示している土地（公的不動産）の売却や貸付情報を提供するためのポータルサイト、公的不動産（PRE）ポータルサイトを運用していますが、この公的不動産情報を全国版空き家バンクで利用できるようにしました。

全国版空き家バンクの利用促進のためというよりも、公的不動産ポータルサイトの利便性や検索性が低く利用しにくかったので全国版空き家バンクに取り入れたという方が正しいかもしれません。

登録物件数がほとんどなくてなかなか利用が進まない空き家バンク。登録件数をいかに増やして利用しやすくするかが今後の課題になりそうです。

 

 

｜　まとめ

 

１　空き家は全国で全住宅の約14％！

２　公的な不動産ポータルサイト“空き家バンク”！

３　空き家バンクの登録数が少なく利用しにくい！

４　公的不動産情報が全国版空き家バンクで検索可能に！