カテゴリー: 行政書士

｜　売買契約の担保責任

 

前回・前々回の記事で売買契約の担保責任は6つあることを書きました。

１　モノの全部が他人のモノの場合

２　モノの一部が他人のモノの場合

３　数や量が足りなかったり一部が滅失したりする場合

４　用益権によって制限されている場合

５　隠れた瑕疵がある場合

６　担保権によって制限されている場合

1と2は前々回、3と4は前回に内容を書いています。“契約書の担保責任ってなに？　～その１～”と“契約書の担保責任ってなに？　～その２～”をそれぞれご参照ください。

今回は、5の隠れた瑕疵がある場合と6の担保権によって制限されている場合を書きたいと思います。今回で売買の担保責任は終わりです。

 

 

｜　全然分からなかった不具合はどうする？

 

通常の人は業界の人に比べてモノやサービスに詳しくないので、どこをどのように見たらいいのか分かりません。建物を買うときも同じです。建築士や不動産屋が見れば分かる不具合でも、一般の人が見ても分からない不具合がたくさんあるのではないでしょうか。

そこで、通常の人の注意では知りえない欠陥（隠れた瑕疵）が存在する場合、売主は担保責任を負うことになっています。

買主は契約の解除と損害賠償請求をすることができます。ただ、欠陥を知っていた買主は売る主に何も請求することができません。

 

 

｜　土地の抵当権が実行されちゃった！

 

土地を買ったけど抵当権が付いていて、その抵当権が実行されて土地を失ったとき、買主は何を主張できるでしょうか。

実行されるかもしれない抵当権がついていることを知っていたんだし、その分安く買ったんだから、何も請求できないんじゃないの？と思われた方は残念ながらハズレ。

買主が抵当権の存在を知っていても知らなくても、売主に対して契約の解除と損害賠償請求をすることができます。実際の取引では抵当権は抹消することが多いのですが、民法上は抵当権がついたまま取引をすることは通常だとされています。

ここでのポイントは、担保権の実行によって所有権を失ったときという限定付きであることです。

 

 

｜　まとめ

 

１　隠れた瑕疵があったときは解除と損害賠償請求！

２　担保権が実行されたときも解除と損害賠償請求！

３　担保権の実行の場合は悪意の買主も請求可能！

｜　売買契約の担保責任

 

前回の記事で売買契約の担保責任の種類を6つ挙げました。

１　モノの全部が他人のモノの場合

２　モノの一部が他人のモノの場合

３　数や量が足りなかったり一部が滅失したりする場合

４　用益権によって制限されている場合

５　隠れた瑕疵がある場合

６　担保権によって制限されている場合

このうち１と２は前回の記事に内容を書いています。“契約書の担保責任ってなに？　～その１～”をご参照ください。

今回は3の数量が足りなかったり一部滅失したりする場合と４の用益権によって制限されている場合を書きたいと思います。

 

 

｜　数が足りない！？

 

たとえば瓶ビールを1ダース酒屋さんに注文したとします。酒屋さんは1ダースを配達したつもりでしたが、ビンの1本が空ビンでした。酒屋さんに「1本少ないから持ってきて」と電話すると「あれが最後の1ケースだったので、今日は配達できません」と断られてしまいました。

この場合、売主の担保責任以外にもいろいろ追及できそうですが、ここでは担保責任を考えてみます。

まず、モノが足りないのだから代金を返してよという主張が考えられます。買主が数の足りないことを知っていた場合は主張できませんが、知らなかった場合には主張できます。また、1本足りないことでビールを買った目的が達成できない場合は契約の解除をすることができます。ただし、買主が数量不足を知っていた場合にはやはり主張できません。さらに、損害賠償請求をすることもできますが、数量不足を知っていた買主は主張できません。

数量が足りない場合や一部が滅失している場合には、このことを知っていた買主は売主に何も請求できず、知らなかった買主は代金減額請求、解除、損害賠償請求を主張できます。

 

 

｜　使いたくても使えない！

 

たとえば家を建てようと思って土地を買ったのに、その土地は別の人が耕作をしていて使えない場合、どうしたらいいでしょうか。

耕作をしている人が永小作権を持っていて適法に耕作しているなら、土地の買主は家を建てることができません。このように契約の目的を達成できない買主は契約を解除することができます。ただし、別の人が耕作していることを知っていた買主は解除ができません。

また、損害賠償請求をすることもできますが、別人が耕作いていることを知っていた買主は損害賠償請求もできません。

この場合も、用益権による制限を知っていた買主は売主に何も主張できませんが、知らなかった買主は契約の解除と損害賠償請求をすることができます。

 

 

｜　まとめ

 

１　数が足りない場合は代金減額ができます！

２　使いたくても使えない場合は解除や損害賠償請求ができます！

３　ただし、どちらも悪意の買主は何も主張できず！

｜　売買契約の担保責任

 

モノを売ると担保責任を負います。担保責任はモノに何かしらの不具合があった場合に、売主が負う責任です。

モノが売買されると、売主と買主はお互いに相手に対して義務を負います。売主から見ますとモノを引き渡す義務、買主から見ますと代金を支払う義務です。モノと代金が同じ価値があるから売買が成立します。

ところが、モノの権利に問題があったりモノ自体に欠陥があったりする場合には、モノの価値は下がります。そうすると、モノの価値に対して多すぎる代金を支払うことになってしまいます。

そこで、この不公平を何とかしようとして定められたルールが売主の担保責任なのです。

売主の担保責任は6個あります。

１　モノの全部が他人のモノの場合

２　モノの一部が他人のモノの場合

３　数や量が足りなかったり一部が滅失してしまったりする場合

４　用益権によって制限されている場合

５　隠れた瑕疵がある場合

６　担保権によって制限されている場合

それぞれを順に書きたいと思います。

 

 

｜　モノの全部が他人のモノの場合

 

他人のモノを売ることは民法上違法ではありません。買った人に引渡すまでにそのモノを入手できれば問題ないからです。しかし、売主がモノを手に入れることができなかった場合には売主は責任を負います。

どのような責任を負うかは、他人のモノであることを買主が知っていたかどうかによって変わります。買主が知っていた場合、契約の解除と損害賠償ができます。買主が知らなかった場合には契約の解除だけができます。

実は、売主が自分のものだと思い込んでいたけれど実は他人のモノで、それを売主が知らなかった場合には、売主から契約を解除することができます。

 

 

｜　モノの一部が他人のモノの場合

 

先ほど書いた通り、他人のモノを売ることは民法上違法ではありません。売ったモノの一部分が他人のモノであったとしても同じです。

売主が他人のモノを手に入れることができず、買主に引渡せなかった場合には、買主は売主に代金の減額を請求できます。

また、一部他人のモノであることを買主が知らなかった場合には、損害賠償をすることができます。さらに、契約の目的を達成することができない場合には解除をすることもできます。期間は知ったときから1年です。

買主が知っていた場合には、代金の減額を請求できるだけで解除や損害賠償はできません。しかも、代金減額請求ができる期間は契約から1年です。

 

 

｜　まとめ

 

１　モノが不完全だった時の責任が担保責任！

２　全部が他人のモノだったときは解除と損害賠償！

３　一部が他人のモノだったときは代金減額請求！

｜　初めて読まれる方のために

 

相続の知識で争族にしないシリーズ第7弾です。今回が最終回になります。相続人が決まり相続分も決まって、遺産分割にまですすみました。これで基本的に相続手続きは終了です。今回は相続人がいない場合に財産はどうなるの？というお話です。

その前に、その１～その６をご紹介します。クリックしてご参照ください。

相続の知識で争族にしない　～その１～

相続の知識で争族にしない　～その２～

相続の知識で争族にしない　～その３～

相続の知識で争族にしない　～その４～

相続の知識で争族にしない　～その５～

相続の知識で争族にしない　～その６～

簡単にまとめます。

１　同時に亡くなられると相続できません。

２　胎児は相続できます。

３　相続できない“相続欠格”“相続廃除”があります。

４　誰が相続人なのかによって法定相続分が変わります。

５　遺言書で相続分を決めることができます。

６　特別受益者は遺言や遺贈で贈与を受けた人です。

７　寄与分は相続財産を増やしたり減らないようにしたりした額です。

８　遺産分割には3つの方法があります。

９　収益マンションを相続しても遺産分割までの賃料は相続分だけです。

 

 

｜　相続人がいないときの財産はどうなるの？

 

相続人になる人は、配偶者、子孫、祖先、兄弟姉妹だけでなく、そのお子さんたちも代襲相続をする場合があります。これだけたくさんの方がいても、ときとして相続人がいなかったり、どこかにいるかもしれないけれど分からなかったりすることが起こります。

生涯独身だったりお子さんがいなかったりする方は気になるのではないでしょうか。生きているうちに使ってしまえ！と散財することもできますが、いつまで生きるか分からないのが命です。生きてるうちにお金が無くなってしまうのは怖いですから不安になりますね。

そこで、相続人がいない場合に財産がどうなるのかを見てみましょう。

相続人がいない場合、お金を貸していた人や大家さんなどの利害関係人や検察官は家庭裁判所に管理人を選任して公告をするように請求できます。公告というのは、官報に相続人がいるなら名乗り出るような文章を載せたりすることです。

また、お金を貸していた人にはお金を返したり、大家さんにはたまっていた家賃を支払ったり部屋を引き払うための費用を支払ったりします。

公告をしても相続人が分からない場合には、内縁の妻や配偶者の連れ子など相続人と一緒に生活をしていた人、被相続人の療養看護をしていた人、老人ホームなど縁故のあった人が、家庭裁判所へ相続財産の分与を請求して認められると、これらの人に相続財産が分け与えられます。このような人を特別縁故者と呼びます。

特別縁故者もなく相続財産が残ったときは、国がもっていきます。ただし、相続財産に共有者がいる場合には、共有者が被相続人の持分を貰います。

 

相続する順番をもう一度整理しておきましょう。

１　配偶者

２　子

３　祖先

４　兄弟姉妹

５　特別縁故者

６　共有者

７　国

配偶者は特別で、常に相続人です。配偶者のみ、配偶者と子、配偶者と祖先、配偶者と兄弟姉妹というパターンがあります。子が相続するときには祖先や兄弟姉妹は相続できません。また、祖先が相続するときには兄弟姉妹は相続できません。

配偶者、子、祖先、兄弟姉妹の相続人がいない場合に、特別縁故者が相続財産を分けてもらえます。特別縁故者もいない場合には共有者、共有者もいない場合には国という順番です。

1~4までは相続人で、5~7までは相続人がいないときの財産分与です。

 

 

｜　まとめ

 

１　相続人がいないときは特別縁故者が財産を分けてもらえる！

２　特別縁故者には内縁の妻や老人ホームなどがあります！

３　特別縁故者がいない場合には共有者が持分を貰います！

４　共有者もいない場合には国が財産を持っていきます！

｜　初めて読まれる方のために

 

相続の知識で争族にしないシリーズ第6弾です。特別受益や寄与分など分かりにくく馴染みのない制度が続いています。分かりにくいことを分かりやすくお伝えするように頑張っています。見捨てずに見守っていただけると幸いです。

その１～その５は下の記事をクリックしてご参照ください。

相続の知識で争族にしない　～その１～

相続の知識で争族にしない　～その２～

相続の知識で争族にしない　～その３～

相続の知識で争族にしない　～その４～

相続の知識で争族にしない　～その５～

簡単にまとめます。

１　同時に亡くなられると相続できません。

２　胎児は相続できます。

３　相続できない“相続欠格”“相続廃除”があります。

４　誰が相続人なのかによって法定相続分が変わります。

５　遺言書で相続分を決めることができます。

６　特別受益者は遺言や遺贈で贈与を受けた人です。

７　寄与分は相続財産を増やしたり減らないようにしたりした額です。

 

 

｜　遺産分割ってどうやるの？

 

相続人が決まって、相続分も計算しました。次は実際に遺産を分配する作業です。これを遺産分割と言います。

遺産分割協議は、相続人が話し合いをして誰がどの遺産を相続するのかを決めることです。もし協議がうまく整わなかったときは家庭裁判所の審判で分割することもできます。

遺産分割の方法には次の３つがあります。

１　指定分割

被相続人が遺言で分割の方法を決めた場合です。相続分を決めることもできますし、一定期間遺産を分割しないようにすることもできます。遺産の分割を禁止しても相続人全員の合意があると遺産分割ができるようです。

２　協議分割

指定分割がない場合には相続人全員で話し合いをして誰がどの遺産を相続するのかを決めます。

３　家庭裁判所の審判

遺産分割協議が整わなかったときや行方不明者がいて遺産分割協議ができないときには、家庭裁判所に遺産の分割を請求することができます。

 

 

｜　遺産分割をするといつから自分のものになるの？

 

遺産を分割すると、相続開始のときに遡って相続があったことになります。つまり、被相続人が亡くなったときに相続をしたことになるのです。

問題になるのは、賃貸マンションなどの収益物件を相続した場合に、賃料は相続開始からマンションを相続した人のものになるの？というところです。

たとえば、被相続人Aさんには、奥さんのBさん、お子さんのCさん、Dさんがいたとします。Aさんは2019年2月15日に亡くなり、遺産分割がなされたのが2019年4月1日でした。奥さんのBさんは賃貸マンション（家賃5万円、5部屋）を相続し、お子さんのCさんは株券などの有価証券を相続し、お子さんのDさんは預貯金を相続しました。

Bさんは賃貸マンションを相続していますから、Aさんが亡くなったときからBさんは賃貸マンションのオーナーです。では、Aさんが亡くなった2月15日から遺産分割された4月1日までの1か月半の家賃（375,000円）はBさんのものなのでしょうか？

実は、賃貸マンションと家賃は別のもので、Bさん、Cさん、Dさんの三人は相続分に応じて1か月半の家賃（375,000円）を分けることになるのです。Bさんは1／2の187,500円、CさんとDさんは1／4の93,750円ずつを相続します。

 

 

｜　まとめ

 

１　遺産分割には3つの方法があります！

２　相続は被相続人が亡くなったときから！

３　収益マンションを相続しても賃料は相続分だけ！