投稿者: アシュラ

｜　先着１００名にお餅を配布！

“プラザde朝市門真もん”をご存知でしょうか？毎月第２日曜日にフリーマーケットやライブイベントなどが開かれています。毎回テーマが決められていて、今月は“お正月＆福袋”です。

そこで、お正月らしく先着１００名にお餅が配られるそうです。福袋が当たる抽選会も行われますので楽しみですね。

そのほかには、地元産の野菜や漬物、手芸作品・手作り品などの販売や、姉妹もん（兵庫県香美町）、北河内もん、大阪もんも出品・出店されます。

日時：平成３０年１月１４日（日）　１０：００～１３：３０

場所：門真市民プラザ　門真市北島546

入場料：無料

｜　門真市民プラザは市民交流の場！

“プラザde朝市門真もん”が開かれている門真市民プラザは、訪れる様々な市民の方の新たな交流の場、出会いの場としてだけでなく、新たな利用者を呼び込んで賑わいが生まれることを目指しています。

門真市南部にあり、多目的施設を備えています。生涯学習、地域活動、スポーツ、子育てなどの様々な活動の拠点として利用されています。施設には次のものがあります。

１　生涯学習センター

会議室・多目的室・集会室などを用途に応じて利用できます。

２　青少年活動センター

多目的室・創作室などを用途に応じて利用できます。

３　門真市民プラザ体育館・門真市民プラザグラウンド

お好きなスポーツを楽しむことができます。

４　市立図書館門真市民プラザ分館

小説・雑誌・絵本などが取り揃えられています。

５　教育センター

教職員の研修や、教育に関する調査研究のための施設です。この施設は少しお堅いイメージですね。

６　なかよし広場

おもちゃ・ままごとコーナー、授乳室などがあります。

７　こども発達支援センター

子育ての不安や悩みを抱える保護者のための施設です。

８　市民公益活動支援センター

市民公益活動のための情報の収集、相談、会議などにご利用できます。

このような施設で、市民が心を込めて育てた野菜・果物や、手工芸品・手作り品を安価で販売する門真産の朝市が“プラザde朝市門真もん”なのです。一品ものや門真産にこだわった朝市です。

｜　まとめ

１　門真市民プラザでお餅がもらえる！

２　“プラザde朝市門真もん”は毎月第２日曜日に開催！

３　門真市民プラザは市民の交流の場！

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｜　十日戎をご存知ですか？

関西では一般的なお祭りの一つ、十日戎が始まりました。商売繁盛、家内安全、交通安全を願って縁起物を求めて多くの人でにぎわいます。縁起物というのは福笹や熊手の飾り物です。“商売繁盛！笹持ってこい！”という掛け声に元気が出るお祭りです。

大阪でもっとも賑わうのが今宮戎神社でしょう。“初詣でご利益を！”に書きましたが、約１００万人が参拝します。

戎神社は福男選びで有名な兵庫県西宮市の西宮神社が総本山です。

毎年1月9日が宵戎、１０日が本戎、１１日が残り福と言われています。戎さまは七福神の中の鯛と釣り竿を持っている神様です。漁業、商売繁盛、福の神ですね。

｜　寝屋川でも十日戎開催！

１月９日から寝屋川市木田町の住吉神社で“ねや川戎大祭”が始まりました。毎年１０万人以上が参拝してにぎやかなお祭りです。実は、新寝屋川八景にも指定されている伝統的な行事なのです。３５０年以上の歴史があると言われています。

住吉神社は、寝屋川市駅から一番街商店街を通って京阪電車の高架沿いを少し歩くとあっという間です。寝屋川市駅には“ねや川戎”の案内が出ていますし、神社に近づくにつれて多くの人が歩いていますから迷わないと思います。

神社の境内にはたくさんの屋台が出ていて、食欲を刺激されます。縁起物は買わなくても雰囲気と屋台だけで十分に楽しめるお祭りです。

詳しくは住吉神社のサイトをご覧ください。

｜　まとめ

１　新年の風物詩！十日戎開催！

２　寝屋川市でも十日戎が行われています！

３　雰囲気と屋台だけでも楽しめるにぎやかなお祭り！

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｜　火事のあった土地は事故物件？

中古住宅には“事故物件”と呼ばれるものがあります。例えば、殺人、火災などで死者が出た場合や事故や自殺、災害で居住者が死亡した場合です。

“火災”と書きましたが、建物を取引する場合にはボヤ程度の火事でも事故物件として取り扱われます。小さな火事でも近隣の人に知られていて買主さんがボヤを知っていれば買わないだろうという場合があるからです。

では、建物が焼失してしまっていて土地だけを取引する場合はどうでしょうか。これは焼死者がいる場合には事故物件になります。裁判例では、３年前にあった建物で火災がおこり焼死者が出た事案で瑕疵（かし）に当たるとされました。瑕疵とはキズモノといった意味で事故物件と同じような意味です。

この数カ月で守口や門真で比較的大きな火災が発生しています。平成２９年９月には門真市大倉町、平成２９年１２月には守口市高倉町、平成３０年１月には門真市幸福町で火災がありました。空気が乾燥していますので、火元には十分に注意してください。

｜　事故物件ってどうやったら分かるの？

物件を見ただけでは事故物件かどうかはなかなか分からないと思います。特に理由がないのに相場よりも３割くらい安いという物件はあやしいですね。その他には、１部屋だけ不自然にリフォームされている場合もあやしいです。

もっとはっきりと知りたい場合ですが、次のような手があります。

１　物件情報に事故物件と記載されていれば不動産業者に尋ねる

不動産業者には事故物件の告知義務がありますので、担当者に問い合わせれば答えてくれます。

２　近所の人に尋ねる

“知らない”という返事でも事故物件じゃないとは言えません。ご注意ください。

３　“大島てる”で調べる

ここに掲載がないから事故物件じゃないとは言えません。こちらもご注意ください。

｜　不動産業者の告知義務って？

不動産業者には事故物件の告知義務がありますが、どんな場合が事故物件で、何年間告知義務があるのかなどは決まっていません。それぞれの事案ごとに裁判によって決まります。

賃貸と売買では違いますし、都市か農村かでも違います。一般に売買の方が厳しいですし、農村の方が厳しいです。なぜなら、売買では賃貸とは違ってすぐに引っ越すというわけにはいきませんから、購入者にとっては重大なことです。また、農村では都市と比べて住民の入れ替わりが少ないですから、長く記憶にとどまります。

例えば、農村で起こった５０年前の殺人事件についても売買では告知義務があるとした裁判例があります。通常の売買でしたら５~１０年程度と言われていますから、５０年はかなり長いですね。

注意して欲しいのは“孤独死”についてです。“孤独死”は原則として事故物件として扱われません。ただし遺体が腐乱するなどした場合には事故物件として扱われることが多いです。

結局は、事故の重大さ、経過年数、使用目的、近隣住民の記憶などを考えて借主さんや買主さんが知っていれば借りたり買ったりしないだろうというあいまいな基準ですので、どこまで告知義務があるかの線引きは難しいところです。

｜　まとめ

１　火事のあった土地も事故物件になることがあります！

２　事故物件を確実に見分けることは難しい！

３　不動産業者の告知義務は事案によって色々！

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｜　マンションの駐車場って自分のもの？

近年の分譲マンションには駐車場が完備されています。駐車場に空きがあることを条件にマンションを探される方もいらっしゃいます。

分譲マンションの場合、駐車場使用権を分譲する“分譲方式”と賃貸する“賃貸方式”があります。ほとんどは“賃貸方式”です。駐車場は皆で所有する“共用部分”とされて管理組合が運用・管理しています。管理組合が一括して管理できる以外にも、“賃貸方式”には利点があります。実は“分譲方式”よりも“賃貸方式”の方がお得なことが多いのです。

“分譲方式”だと購入代金だけでなく登記費用や固定資産税が必要ですし、専有面積が増えることで共用部分の持分が増えて管理費や修繕積立金が高くなります。車を所有しなくなった時にも処分に困ります。

“賃貸方式”の賃料は管理の費用として使われたり修繕積立金に充てられたりします。この管理費や駐車場の修繕積立金が、昨今問題になっています。下の方で書きますね。

｜　マンションに駐車場は必要？

近頃は車を保有する若い人は減ってきていますし、高齢者には運転免許証を返納するよう推奨されています。このような事情から、車を所有する人は近隣の駐車場を借りればよく、マンションには駐車場は必要ないとお考えの方もいらっしゃるでしょう。ごもっともです。

しかし、マンションに駐車場を設置することを義務付けている市町村が多いのです。たとえば、守口市。大規模マンションの場合、一般的な地域では1戸あたり０.５台以上、駅から５００ｍ以内なら０.４台以上の駐車場を確保しなければいけません。３００戸のマンションならば１５０台分以上（一般地域）か１２０台分以上（駅近物件）の駐車場が必要です。

門真市でも同じような決まりがあります。このようなルールを付置義務と呼んでいます。

寝屋川市には付置義務はありませんが、商業施設などには荷捌場所を設置するような指導がなされています。

このような行政のルールによってマンションに駐車場が必要な市町村が多くなっています。20年位前までは、1世帯に1台の車は普通でしたので社会的に必要なルールだったのでしょう。

しかし今は状況が違います。特に大都市圏では車の普及台数は少なくなってきています。平成２７年の1世帯当たりの保有台数は大阪府で０.６６台／世帯。これは平成８年の０.７１台／世帯から考えるとかなり少なくなったと言えるのではないでしょうか。

しかも、近年は税制が変わって車が大型化してきています。そうすると、マンションに機械式駐車場があったとしてもサイズが入らず止められないという事情もあります。

他にも、マンションの駐車場の賃料が周辺の駐車場の相場よりも高くマンション居住者さえ近隣の安い駐車場を借りている場合や、駐車区画の位置や面積によって差のある賃料体系が採用されておらず不公平感がある場合もあります。

さまざまな理由が複合的に絡み合って、現在のマンションでは空き駐車場が増えてきています。

｜　空き駐車場の何が問題？対策は？

駐車場が埋まらないことでの一番の問題は、管理費の不足や修繕積立金が計画通りに集まらないことです。

管理費が足りないと駐車場の劣化が早まり修繕費用が高くつきますし、修繕積立金が足りないと大規模修繕時に別途徴収しなければならなくなります。つまり、居住者のお金の負担が増えるのです。

そこで、対策として様々な手が打たれています。例えば、外部に駐車場を貸し出したり、駐車場の賃料を値上げしたり、逆に駐車場の賃料を値下げしたりと四苦八苦しています。機械式駐車場から平面駐車場に変更するなどの対策をとるマンションもあります。

どのような手段を取るにしても、まずは居住者の方に広報することです。空き駐車場が増えていることを認識してもらって、できれば利用してもらう。それが無理でも駐車場の賃料の値上げなどの理解につながります。また、アンケートをして近隣の有料駐車場を借りている人数や賃料、車のサイズなどを把握しておくといいかもしれません。

駐車場の空き問題はすぐに解決するものではありません。１０年、２０年先を見据えて、管理組合の収支や修繕計画の見直しをしてみませんか？

｜　まとめ

１　マンションの駐車場は“賃貸方式”が大半！

２　マンションの駐車場の設置が義務になっている市町村も！

３　空き駐車場の対策は利用者のニーズを把握して！

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