2019年の行政書士試験は11月10日（日）に行われます。2019年度の試験の難易度は分かりませんが、出題ミスがなければ10%前後になるのではないでしょうか。
行政書士試験での一番のポイントは“記述式でどれだけ安定して得点ができるか”ではないでしょうか。受験生の皆さんは過去問や問題集で演習をしていることと思います。今回のシリーズは記述式試験（過去問）の解答への考え方を書きます。あくまでも私アシュラとして…ですので、ご了承ください。
過去問（2013年度以降）は行政書士試験研究センターのサイトにあります。
｜ 民法 － 賃貸借
問題 （2008年度 第45問）
不動産の賃貸借において、賃料の不払い（延滞）があれば、賃貸人は、賃借人に対して相当の期間を定めてその履行を催告し、もしその期間内に履行がないときには、賃貸借契約を解除することができる。また、賃借人が、賃貸人に無断で、賃借権を譲渡、または賃借物を転貸し、その譲受人や転借人に当該不動産を使用または収益させたときには、賃貸人は、賃貸借契約を解除することができる。ただ、上記の、賃料支払いの催告がなされた場合や、譲渡・転貸についての賃貸人による承諾が得られていない場合でも、賃貸人による解除が認められない場合がある。それはどのような場合かについて、４０字程度で記述しなさい。
問題文では賃料不払いや無断転貸があったときでも“賃貸人による解除が認められない場合”はどのような場合かを問うています。
この問題は知っていれば1分で解けますし、知らなければどうしようもありません。賃貸借は重要分野ですので、択一の勉強を十分にされていると思います。条文知識ではなく判例知識が必要になりますので、択一の勉強をしているときにもテキストや過去問に出てきた判例はチェックしておきましょう。
ただ、問題文にヒントが2つあります。1つは無断転貸の場合です。部屋を借りたことがある人ならご存知でしょうが、入居の際には顔写真の提出を要求されます。これは、賃借人かどうかを賃貸人や管理会社が外見から判断できるようにするためです。つまり、賃貸人には賃借人に対して“この人だから部屋を貸した”という“信頼”があるのです。
もう1つは賃料の不払いです。賃料の不払いがあっても来月までにはまとめて払ってくれるという“信頼”があれば賃貸借契約の解除はされません。
このように賃貸人が賃借人を“信頼”していれば解除はされないことになります。判例でも、“信頼”関係が壊れていなければ解除できないとされています。
“賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたとは認められない特段の事情がある場合。”（40字）
｜ 民法 － 解除
問題 （2014年度 第46問）
Ｘは、甲土地をＹに対して売却する契約（以下、「本件契約」という。）を締結したが、Ｘは、本件契約時において、売却した甲土地はＡが所有するものであってＸに属しないことを知らなかった。その後、Ｘは、Ａに対して甲土地の売却を申し入れたが、拒絶されたため、結局、その所有権を取得してＹに移転することができなかった。このような場合において、善意の売主Ｘは、買主Ｙに対し、本件契約を解除する旨の意思表示をしたい。解除にあたって、本件契約時に甲土地の所有権がＸに属しないことについて、Ｙが悪意のときは、どのようなことをし、Ｙが善意のときは、それに加えてどのようなことをすればよいか。「Ｙが悪意のときは、」および「Ｙが善意のときは、それに加えて、」に続けて、民法の規定を踏まえて、それぞれ１０字～２０字程度で記述しなさい（「Ｙが悪意のときは、」および「Ｙが善意のときは、それに加えて、」は、記述すべき字数には含まれない）。
問題文では売主Xは“Yが悪意のときは、どのようなことをし”“Yが善意のときは、それに加えてどのようなことをすればよいか”を問うています。ですから、（１）Yが悪意のときにするべきこと、（２）Yが善意のときにするべきことを書けなければ得点になりません。
状況を図解します。
このような状況で、売主Xは土地甲の売買契約を取り消したいと考えています。
そもそも、XはA所有の土地を他人に売ることはできるのでしょうか。日常生活ではあまり考えられませんが、他人のモノを売ること自体は民法上違法ではありません。民法上で違法になるのは、売主が買主にモノを引き渡すことができなかったときです。
今回の問題のように、土地を売ったけれども引渡せないときは契約を解除することができます。ただし、問題文にあるように、土地甲がAの所有であることを買主Yが知っているかどうかで解除のできる要件が異なってくるようです。
まず、買主Yが、土地甲が売主Xの所有ではないことを知っていたときはどうでしょうか。この場合は、買主Yは土地甲を手に入れることができるかどうかは、売主Xが所有権を取得できるかどうかにかかっていることを知っています。ですから、売主Xとしては、買主Yに対して、“所有権を取得できませんでした”と言えば解除ができます。
解答例 “甲土地の所有権を移転できない旨を通知する。”
この点、買主Yが、売主Xに土地甲の所有権がないことを知らなかった場合は大変です。買主Yは土地甲を手に入れられると信じていますから、ただ単に“所有権が取得できずに引渡せません”と聞いたところで納得しません。買主Yが土地甲の利用について準備を始めていて解除されると損害が発生する可能性があります。そこで、この場合には買主Yに生じた損害を賠償する必要が出てきます。
解答例 “損害を賠償する。”
Yが悪意のときは、
“甲土地の所有権を移転できない旨を通知する。”（21字）
Yが善意のときは、それに加えて
“損害を賠償する。”（8字）
｜ まとめ
１ テキストや過去問の判例は必ずチェック！
２ 賃貸借は“信頼関係”が決め手！
３ 他人のモノを売ることも合法！
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