環境のいい土地探し

| 環境がいい地域って?

 

住宅を建てるための土地を探すとき、何を重視しますか?日常の買い物、通勤・通学の利便性などいろいろと思い浮かびますよね?環境には大きく“社会環境”と“自然環境”があります。鉄道や道路などの交通基盤の整備状況やスーパーやショッピングセンターなどの商業施設の有無は社会環境です。高台や低地、河川の状況などの地形、地盤などの地質は自然環境です。便利な生活には社会環境が重要ですし、安心した生活には自然環境が重要です。この両方を備えた地域にある土地は環境がよいので人気があります。

環境をチェックするために、初めに地図を用意してください。インターネット上の地図でもOKです。地図でおおよその状況を把握したら現地に行ってみましょう。

 

 

| 社会環境のチェック

 

どのような地域が便利なのかは人によって異なります。さらに言えば、家族の中でも異なるのではないでしょうか。

たとえば、サラリーマンの旦那さんは通勤に便利なことが最重要項目でしょう。通勤時間だけでなく、道路や電車の込み具合も気になるのではないでしょうか。

専業主婦の奥様ならば、日常の買い物が楽であることが最重要項目になりそうです。車を運転されるなら駐車場の広いショッピングセンターが近くにあると便利ですし、自転車を利用されるなら距離だけでなく坂の有無も重要なポイントです。その他にも役所や金融機関が近くにあると便利です。

小・中・高校生のお子様は通学に便利であることや学校の学力レベル・風紀が気になるのではないでしょうか。子育て支援の充実度も調べておきたい項目です。小さなお子様がいらっしゃるご家庭では夜間の防犯性も注意して欲しいところです。夜に歩いてみると一番よくわかります。

その他、一般的になりますが、鉄道や道路の整備予定、住宅の助成制度、未就学児がいる場合には幼稚園や保育園の状況、工場などの排煙、鉄道や道路の騒音、近隣の静穏性もチェックされることをお勧めします。

 

 

| 自然環境のチェック

 

自然環境には目で見てわかる部分と分からない部分があります。地盤などの地質は見ただけではわかりにくいです。反対に、高台や低地、川の有無などの地形は見ただけですぐに分かります。まずは目で見てすぐにわかるところからチェックしていきましょう。

海、川、池などが近にある土地、池や田んぼを埋め立てた土地は軟弱地盤である可能性があります。また、坂の下は水が集まりやすく地盤が軟弱かもしれません。新しく造成された土地で傾斜地を住宅街にした場合にも、場所によっては地盤が柔らかい可能性があります。

このような軟弱な地盤は地盤調査によって分かることがあります。新築住宅を購入する場合には地盤調査が行われていることが多くあります。しかし、土地を購入して注文住宅を建てる場合は、地盤調査をするかどうかを工務店やハウスメーカーと相談して納得した上で行ってください。

建物の耐震性がよくなった近年では、大地震が発生したときに建物に被害が出るかどうかは地盤の状態によって決まることが多いです。地震に耐えられる家を建てるために地盤改良や補強が必要になることもありますので、綿密な打ち合わせをして欲しいと思います。

 

 

| まとめ

 

1 地図で調べて、現地で確認!

2 家族で社会環境のチェック!

3 水と傾斜地に注目して地盤をチェック!



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行政書士による災害時の被災者支援!

| 震災時も行政書士が活躍

 

大災害になった東日本大震災から6年が経ちました。福島の原発事故処理はまだ出口が見えず、被災地の復興もまだ十分ではありません。首都圏直下型地震や南海・東南海地震は大災害を引き起こすおそれがあり、いつ起きてもおかしくないと言われています。

行政書士は東日本大震災時の自動車の抹消登録手続き、熊本地震時の罹災証明書の発行手続きの手助けなど、災害時の日常生活を支えてきました。

 

 

| 埼玉県行政書士会の支援活動

 

埼玉県行政書士会は、埼玉県や県下の複数の市町村と災害時における被災者支援協定を締結しています。最近では、平成30年4月27日に埼玉県行政書士会と春日部市が協定書の調印式を執り行いました。

この協定は、災害が発生したときに避難所などの相談窓口に埼玉県行政書士会の相談員が派遣されます。相談員は所定の研修を修了した会員で、ボランティアとして登録されており埼玉県行政書士会では200人以上の人数になっています。登録名簿から選ばれた会員が被災した自治体の要請によって被災地に派遣されます。

 

 

| 災害時における被災者支援協定って?

 

災害時における被災者支援協定は、災害時に行政書士が関与できる業務などを自治体と行政書士会があらかじめ取り決めておき、災害時に円滑な被災者支援を行えるようにするものです。

たとえば埼玉県行政書士会の場合、災害で壊れた車の廃車手続、被災した家屋の被害状況を認定して証明する書類の発行援助を行います。

大阪府行政書士会も大阪府と協定を結んでいます。その内容は、大規模災害時に無料の相談会を行政書士会が行うというものです。埼玉県と比べると見劣りする内容ですが、どれだけ需要があるのかは未知数です。

大阪市と結んでいる協定では、一歩進んで被災者に必要な行政手続きの支援(無料)を行うことができます。この協定でも具体的な内容は書かれていません。業務がはっきりとしている埼玉県とは違いますね。

 

 

| まとめ

 

1 災害のときにも頼りになる行政書士!

2 災害時の自動車の廃車手続や罹災証明手続などで活躍!

3 大阪府行政書士会も大阪府や大阪市と協定を結んでいます!



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門真市の子育て支援が第2位!

| 自治体子育てランキング

 

この度、日経BP総研が地方自治体の子育て支援ランキングを発表しました。基準になる軸3つで、“ヒト”、“モノ”、“カネ”です。

“ヒト”軸は、“小児科/産婦人科が多い”“公園が多い”“自治体による出産・育児・子育て支援が充実している”など18項目が対象です。“モノ”軸は、“幼稚園児在園者数”“保育所在所児数”が調査項目です。“カネ”軸は、自治体の予算のうち“児童福祉費”“教育費”が調査項目です。

全国325市区を対象とした調査で、全国1位は東京都千代田区でした。総合スコアは87.9で、2位の東京都羽村市の総合スコア75.7を圧倒しています。

全国の上位を見ますと、東京などの東日本が多く名を連ね、西日本では福井県坂井市が総合スコア67.0で10位、島根県松江市が総合スコア66.4で11位になっています。

この調査は、地方自治体ごとの子育てのしやすさを複数の軸で評価しようとするものです。スコアは偏差値化されてランキングされます。

 

 

| 門真市が堂々の関西2位

 

関西地方に目を向けますと、関西1位が京都市で総合スコア57.8でした。全国順位は32位です。そして、われらが門真市は関西2位!総合スコア57.7で全国34位です。

門真市では幼児教育などの無償化や貧困対策を積極的に進めてきました。その取り組みが評価されたように思います。また、大阪府の事業である“子どもの未来応援ネットワークモデル事業”の“キックオフ大会”が門真蓮花中学校の体育館で実施されました(平成29年9月29日)。

以前の記事“子育てするなら守口市!”や“寝屋川市も子育てしやすい”などで守口市や寝屋川市の子育て支援をご紹介させていただきましたが、ついに門真市も“子育てしやすいまち”と評価されてうれしい限りです。交野市も関西6位(総合スコア53.0、全国72位)で関西トップ10入りを果たしました。おめでとうございます。

今回の調査では、残念ながら守口市や寝屋川市は関西トップ10に入りませんでした。原因としては予算の面で苦戦をしたみたいです。今後の奮起に期待します。

 

 

| まとめ

 

1 自治体子育てランキングは東高西低!

2 関西ランキングでは門真市が2位!交野市が6位!

3 守口市と寝屋川市はランキング外に!



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宅地建物取引業者の制限

| 8種制限って何があるの?

 

前回“不動産の売買で手付金は必要?”で8種制限と書きましたが、どんなものがあるのでしょうか?私も宅建士試験で勉強したはずなのですがすっかり忘れてしまっていますので、復習にお付き合いください。

8種制限は“不動産屋(宅地建物取引業者)が売主で、一般消費者が買主”の場合に適用される制限です。一般消費者が売主の場合で不動産屋(宅地建物取引業者)が仲介する場合には適用されませんし、不動産業者同士の売買でも適用がありません。

8種制限は言葉のとおり8種類あります。

 

| クーリングオフ

 

クーリングオフは消費者保護の制度でご存知かと思います。宅建業法では、事務所など以外で申込や契約を締結した場合には、8日以内に限って書面で契約を解除できる制度です。

ただし、8日間という期間は“クーリングオフができることを書面で告げられた日”からになります。クーリングオフの書面での通知は義務ではありませんが、現実には契約書に書かれていると思ってください。

また、引渡と代金全額の支払いが終わったときにはクーリングオフはできなくなります。

 

| 自己の所有に属さない物件売買の制限

 

ちょっと言葉がややこしいですね。自己所有に属さない物件というのは、“他人が所有している物件”と“未完成物件”のことです。

民法では他人物売買が認められていますが、不動産屋が売主になって一般消費者が買主になる場合には原則として売買ができないことになっています。

ただし、例外があります。“他人が所有している物件”の場合には、不動産屋が物件所有者と契約(予約を含む)している場合には買主さんと売買することができます。“未完成物件”の場合には、手付金等の保全措置を講じた場合には売買することができます。

 

| 手付金等の保全措置

 

これは前回の“不動産売買で手付金は必要?”に書きました。未完成物件の場合には手付金等が売買代金の5%または1000万円を超えるとき、完成物件の場合には手付金等が売買代金の10%または1000万円を超えるときには手付金等の保全措置を取らなければいけません。

保全措置には、金融機関との保証委託契約、保険会社との保証保険契約、指定保証機関などによる保管があります。

 

| 手付の制限

 

手付金についても前回の“不動産売買で手付金は必要か?”に書きました。手付金の金額が大きくなりすぎると買主さんによる手付放棄が難しくなりますから解除を抑制することになります。買主さんを保護するため、手付金の金額は目的物の代金の20%が上限になっています。

| 損害賠償予定額の制限

 

損害賠償額の予定や違約金の条項は契約違反をしたときに支払う金額をあらかじめ決めておくものです。8種制限では代金の20%が上限になっています。契約で20%を超える金額を定めている場合には20%として扱われます。

 

| 瑕疵担保責任の特約の制限

民法に定められた瑕疵担保責任は免除する特約も有効ですが、8種制限では免除する特約は無効です。さらに民法の瑕疵担保責任よりも買い手に不利な契約は無効になります。

 

| 割賦販売契約の解除の制限

 

割賦販売は分割払いで売買することです。分割払いで支払いが多少遅れた場合でも不動産屋はいきなり解除することができません。30日以上の相当な期間を定めて書面で催告し、それでも支払いがない場合に限って契約解除や一括返済請求ができるようになります。

 

| 所有権留保の制限

 

所有権留保は代金の支払いが終わるまで売主が買主に登記を移転しないことです。登記が移転していないと、代金が支払われないときに契約を解除して他人に売ることができるので売主に有利です。8種制限では代金の30%の支払いを受けるまでは所有権を留保できますが、30%を超えると登記を移転しなければいけません。

 

以上、8種類の制限を簡単にまとめてみました。一度覚えたつもりでもなかなか身についていないことばかりです。しっかりと頭に叩き込んで業務に活かしたいと思います。

 

| まとめ

 

1 8種制限は不動産屋が売主で一般消費者が買主のときの制限!

2 消費者保護のために不動産屋には多くの制限があります!

3 クーリングオフや割賦販売の解除などは強力な制限!



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大東市役所の新庁舎、整備基本計画!

| 大東市役所が新しくなります

 

現在の大東市の市役所はかなり古く、建築してから50年以上が経っているそうです。増築・新築を繰り返して何とかやり繰りしていたようですが、窓口や市民サービスの分散化に問題を抱えていました。耐震診断では震度6強の地震で倒壊の危険性があるとのことです。

そこで、平成24年度から庁舎の在り方を調査してきました。さまざまな検討を経て、消防跡地と周辺地に新たな庁舎を建築することになったようです。

新庁舎の場所は、ポップタウン住道の隣で現在立体駐車場になっているところです。赤井の交差点の南東です。住道駅から近いですし、商業施設が集まっている大東市の一等地ですね。

 

 

大東市新庁舎整備基本計画(素案)はこちらで読めます。(pdfファイル、約900KB)

大阪府では他に伊丹市や岸和田市などが調査の建て替えを行うようです。

 

 

| 庁舎の建て替えで訴訟!?

 

大阪市城東区役所が平成28年に新庁舎へ移転しました。蒲生公園の南側でコンサートが行える区民センターまであります。

 

 

大阪市城東区役所の新庁舎では損害賠償を求めた訴訟になっているようです。

経緯は次のとおりです。

1 大阪市が社団法人から土地を賃貸(新庁舎敷地の約10%、賃料56万円/月)

2 社団法人が区役所の建物に入居する合意(賃料112万円/月を提示)

3 社団法人が賃料に不満があって入居を拒み土地の明け渡しを要求

4 大阪市に騙されたと社団法人が大阪市を提訴

城東区役所は平成28年3月14日に新庁舎へ移転しています。

元々は土地の賃料とテナントの家賃を同程度にすることを目的に進めることになっていたようですが、いきなり約2倍の家賃を提示されるとびっくりしますよね。

ただ、金額は第三者の大阪市不動産評価審議会に諮って決めることになっていましたから、一概に大阪市が悪いわけではなさそうです。

今となっては後の祭りですが、合意書の中で賃料の限度額を設けて限度額を超えるときには土地を貸さないといった条項を入れておけばよかったのではないでしょうか。

契約書にどのようなことを盛り込んでトラブルを回避するのか、とても勉強になります。

 

 

| まとめ

 

1 大東市役所が住道駅の近くに移転する計画!

2 大阪市が城東区役所の賃料で訴訟!

3 契約書の条項には注意が必要!



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