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｜　駅からは徒歩15分以内が約78％

 

駅からどのくらい離れていてもOKなのかを調査した結果が発表されました。調査をしたのはリニュアル仲介株式会社で2019年6月7日～11日にインターネットで実施されました。

結果を見ますと、年代で大きな差が出ています。全体では、～5分が約７％、5～7分が約15％、7~10分が約32％、10~15分が約23％、15~20分が約11％、バス便が約12％だったそうです。

以前は“駅近”と呼ばれた10分以内は約54%の方が許容範囲としています。半分以上の方が駅から徒歩10分以内を希望していますので人気があるのは頷けます。また、最近の“駅近”と言われている7分以内を許容範囲とする人は約22%です。10分まででしたらまだまだ“駅近”と言ってもいいのかもしれませんね。

 

 

｜　年代別の特徴

 

年代別のクロス集計を見ますと、年代によって結果に大きな差がでていました。特に注目したいのは、次の3点です。

１　20代は駅近の利便性重視！

20代の方は利便性をかなり重視しているようです。徒歩10分以内が許容範囲とする人の割合が約67％となっていて、全世代でトップです。2/3の方が駅に近い物件を探しています。15~20分やバス便でもOKと答えた人はたったの約８％しかありませんでした。

２　30代は環境重視！？

30代の方は20代の方とは反対に、徒歩15~20分やバス便でもOKと答えた人が約29%もいます。20代の約3.5倍です。30代は子育て世代になりますから、小さなお子さんでも安心できる環境がある郊外を選択肢に入れているのでしょうか。

３　60代以上は駅近を希望！

60代の方は駅のすぐ近くの住宅を希望されています。徒歩5分以内と答えた人が約16%と全世代に比べて断トツで多くなっています。ちなみに、20代は約4％、30代・40代は約5%、50代は約7％ですから、60代以上の駅そば希望はかなり多いと言えますね。体力の衰えや体調の問題から駅のそばを希望するのでしょうか。

 

 

｜　まとめ

 

１　半数以上の人が駅から徒歩10分以内を希望！

２　30代は駅から遠くても環境重視！？

３　シニア世代は徒歩5分以内に住みたい！

｜　大阪の新築マンションの価格は？

 

大阪では年々中心部に高層マンションが建てられています。便利な立地のマンションは高価なため、大阪府全体のマンションの平均価格も上昇しているようです。

株式会社東京カンテイが発表した“2018年新築マンションPER”によりますと、近畿圏の平均PERは5年連続で上昇しているようです。

PERは、新築分譲マンションの価格と賃貸マンションの価格を比べた値で、新築分譲マンションの価格が同じ駅の分譲マンションの賃料の何年分に相当するのかを表しています。

2018年の近畿圏平均は22.85となっていて、新築分譲マンションの価格は同じ駅の分譲マンションの賃料約約23年分の価格になっています。70㎡に換算した分譲マンションの平均賃料は約17.5万円（＋1.4%）、新築分譲マンションの価格は約4800万円（＋4.6％）だそうです。近畿圏の新築マンションの価格はかなり上昇していると言っていいでしょうね。

賃料よりも新築価格の方が上昇率は大きいですから、分譲マンションを借りた方がお得ということになります。ただ、あくまでも平均ですけれども…。

 

 

｜　新築マンションPERランキング！

 

近畿圏で新築分譲マンションを購入するなら、どこの駅の周辺で割安感があるのでしょうか。こちらも“2018年新築マンションPER”に載せられています。

1位　JR神戸線　尼崎駅　PER：約14.4

JR大阪駅に近く賃料は結構高めというイメージがありましたが、新築分譲マンションには割安感が強いようです。

2位　JR環状線　大阪駅　PER：約16.1

大阪キタの中心地ですね。こちらも賃料は高いです。その分だけ、新築分譲マンションの割安感があるのでしょうか。

3位　京阪中之島線　中之島駅　PER:約16.8

大阪駅周辺とほぼ同じです。地理的にも近いですから当然でしょうか。

4位　大阪メトロ堺筋線　天神橋筋六丁目駅　PER：約17.1

天神橋筋六丁目（通称、天六）になりますと、家賃もぐっと下がります。尼崎よりも高いですが、大阪駅や中之島駅に比べれば安いです。その分新築分譲マンションも安くなっているようです。

5位　JR神戸線　西明石駅　PER：約17.4

大阪の中心地ではなく、神戸のさらに西にある西明石駅が5位になっています。新築分譲マンションが安いのか、分譲マンションの賃料が高いのか、どちらなのでしょうか。

 

このように見てきますと、街中の中心地の新築分譲マンションがお得になっているようです。逆に賃貸が高いんだ！とも言えるかもしれませんね。このような地域では分譲マンションを借りるよりも購入した方がよいという判断になりますね。

逆に賃貸を借りた方がお得という地域もあります。夙川や芦屋、北千里、伊丹などの賃料は高めで、新築分譲マンションは安めのようです。

 

 

｜　まとめ

 

１　近畿のマンションは値上がり中！

２　大阪の中心地で分譲マンションを借りると損！？

３　北摂は分譲マンションを借りる方がお得！？

｜　大阪では価格が上昇中

 

“近畿圏のマンション市場動向”（（株）不動産経済研究所）によりますと、2018年度の大阪のマンションは、㎡単価で5~10%ほど価格が上昇しているそうです。平均価格は、大阪市内で約3600万円（約46㎡）、大阪府下で約4100万円（約72㎡）となっています。3年ぶりの上昇とのことです。

関東でのマンションの価格上昇はよく耳にしますが、とうとう大阪でも価格の上昇が始まりました。マンションを購入する場合、10年ほどで手放す予定でしたら変動金利の住宅ローンを利用し、終の棲家にするのでしたら全期間固定金利の住宅ローンがよいと言われています。

マンションの価格上昇が続きますと、いくら低金利とは言え住宅ローンの金利もバカにはできません。十分な購入資金の準備や住宅ローンの選択はこれから難しくなってくるかもしれませんね。

 

 

｜　人気のマンションはどんなの？

 

ライフステージによって全く異なってきますが、駅近、建築年数、間取りあたりが選ぶポイントになってくるのではないでしょうか。駅まで徒歩5分以内でしたら通勤や通学で苦になりませんし、建築後15年以内くらいでしたら耐震や遮音性にも不満が出にくいと言われていますし、ライフスタイルに合わせた間取りであれば快適に暮らすことができます。

広さはどうでしょうか。単身世帯、共働き夫婦、ファミリー、高齢夫婦などによって必要な広さは変わってきます。一番広さが必要なのがファミリーですね。4人家族なら3部屋が必要になってくるでしょう。

単身世帯、共働き夫婦、高齢夫婦なら、2部屋あれば十分でしょう。２LDKの専有面積は50~60㎡が多いです。２LDKの間取りのマンションは最近になって増えてきているようで、比較的築浅ですがその分だけ価格（家賃）が高めです。２DKになりますと、築年数が経過している分だけ価格（家賃）を抑えた物件が多くなってきます。専有面積は40~50㎡です。

2DKや2LDKは広い年代の方の需要があります。単身世帯なら結婚後にも住めますし、共働き夫婦なら子供ができても大丈夫ですし、高齢夫婦なら孫が泊まりに来てもぎゅうぎゅうにはなりません。特に、駅まで徒歩5分以内、建築後15年程度、2LDK、60㎡くらいのマンションは様々なライフステージの方に人気があるようです。

都心では40~50㎡の２LDKマンションがブームになっているようですが、極端に広さを犠牲にして交通の便をとるというちょっと特殊な趣向のように思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　大阪でもマンションの価格が上昇！

２　駅近、築浅、2LDKが人気！？

３　都心の狭小マンションブームは特殊！？

｜　マンションを買い替える？

 

大阪では今よく売りに出されているマンションは1980年代に建築されたマンションです。築後30~40年経過していて、管理の仕方にもよりますが長期修繕や建て替えが検討される時期です。リフォームをした街中のマンションで1500~2500万円くらいでしょうか。

中古マンションの価格は、築30年くらい経つと新築時のおおよそ半値で推移すると言われています。もちろん、東京には価格が高騰しているようなプレミアムなヴィンテージマンションもあるようですが、大阪にはそのような物件はほとんどないようです。

 

 

｜　中古マンションの価値はなに？

 

１　立地

中古マンションの価格を左右するのは、なにはともあれ“立地”です。都会にあること、駅から徒歩5分以内にあることなどが価格の下がらない理由になっています。以前は、駅から徒歩10分以内であれば“駅近”物件とされていましたが、このようなマンションはマンション全体の約7割もあるそうです。近年は、駅周辺の再開発によって、駅と直結したような徒歩0分や1分といったマンションも売りに出されています。

共働き世帯が増えている現在では、通勤に便利な駅近の物件が多く建てられています。近隣に商業施設があるマンションは買い物に便利ですし子育て世代に人気があります。

近隣に商業施設がなく駅から10分以上の分譲マンションは売るに売れず、売れたとしても売却価格は新築時の半値以下。住宅ローンの残債を支払うことができれば万々歳という場合が多くあるようです。

２　管理

マンションの管理が悪いと売却価格が下がる傾向にあるようです。たとえば、エントランスにある郵便受けにチラシがあふれている、自転車置き場がぐちゃぐちゃになっているなどです。

郵便受けにチラシがあふれているのは長期間空室になっている可能性が高いです。つまり、所有者が住んでおらず賃貸されてもいないのですから、何らかの理由で人気のないマンションの可能性があります。

自転車置き場がぐちゃぐちゃになっているのは管理が行き届いていない証拠です。通常は1戸あたり1台以上の駐輪スペースがあるはずですが、自転車置き場に自転車があふれているのは、住民の人数に対して自転車置き場が足りなかったり住民以外の人が駐輪したりしている可能性があります。

ぐちゃぐちゃの自転車置き場には、往々にしてかごにゴミがポイ捨てされた自転車があったり無断駐輪の自転車があったりします。このような場合は、不審者の侵入を許したり犯罪が起こったりするかもしれません。マンション専用のステッカーの貼付けを徹底されていて台数がきちんと確保されているマンションは安心感があります。

 

 

｜　まとめ

 

１　マンションは値下がりしても半値程度まで！？

２　商業施設が近く駅まで5分以内のマンションが人気！

３　中古マンション購入時は郵便受けや自転車置き場をチェック！

｜　マンションの総合調査を発表

 

国土交通省は「平成30年度マンション総合調査結果」を発表しました。分譲マンションについての調査で、5年に１度行われています。管理組合や区分所有者が対象ですが、回答率が悪く、管理組合が1688件、区分所有者が3211件の回答をしました。回収率は4割くらいでしょうか。

分譲マンションは駅に近いことが多く、近隣に商業施設が多くあります。一戸建よりも便利な立地ですので、都会ではマンションの購入を検討されている方も多いです。マンションはリフォームがされた中古の販売も多いです。マンションは新築・中古をあまり気にせず探されてはいかがでしょうか。

 

 

｜　マンションに永住する予定は6割超

 

マンションは便利な立地にありますので、居住者の方には高齢者が多いです。分譲マンションでの70歳以上の高齢者の割合は約22％もあります。特に1979年以前に建築されたマンションに居住する70歳代以上の割合は約47%にもなります。若い頃に購入されたマンションにずっと住んでいる方が多いのでしょうね。

70歳代以上の方がこれほど多いのですから、今のマンションに永住するつもりの方も多くなっています。なんと62%以上の方がマンションを終の棲家と考えているようです。高齢者だけでなく子育て世代の若い方にも駅近のマンションは人気ですが、若い方もずっと死ぬまで住み続けるつもりなのでしょうね。

マンションの居住者は高齢化していますが、管理の上での問題は管理組合の役員の選任です。高齢者や若い方ばかりでしたらなかなか役員になってくれる人はいないのではないでしょうか。ずっと同じ方が理事長をしていて業者とズブズブの関係になっているマンションもあるようです。

たとえば、長期修繕計画の修繕積立金の問題があります。25年以上の長期修繕計画に基づいて積み立てをしているマンションは約53%。47%近くのマンションは25年以上先の修繕については考えられていません。また、修繕積立金が不足しているマンションは約34%もあります。積立金が20%以上足りないマンションは約15%。

このような状態を見ますと、中古マンションを購入するときには長期修繕計画と積立金をしっかりと確認した方がよいです。実際に、管理組合の役員さんはお年寄りが多いですし、積立金が厳しい状態だと聞くこともあります。

永住するつもりのマンションを探されていて中古を検討されている方は、安いからと古いマンションに飛びつかずに価格と管理・月々の費用のバランスを気にしてみてください。

 

 

｜　まとめ

 

１　マンションの総合調査を発表！

２　70台以上のお年寄りが居住者の約22％！

３　修繕積立金が足りていないマンションは約34％！