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｜　消費税って不動産売買でもかかるの？

 

お金のやり取りがあると納めないといけないのが消費税。今は8%ですが、2019年10月1日から10％に増税することになっています。

不動産の取引でも消費税はかかります。ただし、土地の売買には消費税がかかりません。土地は“消費”するものではないからだと言われています。

不動産売買で消費税がかかるものは、建物、仲介手数料、融資事務手数料、司法書士報酬などがあります。中古の建物の場合は売主が個人であれば非課税です。

不動産の売買を不動産屋に仲介してもらうと期間が3か月や6か月かかったりして長くなりがちです。その間に2019年10月1日が来てしまったら仲介手数料の消費税は8%のままなのでしょうか、それとも10%になってしまうのでしょうか。

 

 

｜　不動産仲介契約での消費税率はこうなる！

 

不動産売買などの仲介契約は消費税改正法の経過措置の適用対象になります。言葉で説明するとややこしくなりますが、次のようになっています。

１　2019年10月1日までに、仲介契約、売買契約、引渡が終了した場合

当然ながら税率は8%です。

２　2019年4月1日までに仲介契約、10月1日までに売買契約、10月1日以降に引渡しの場合

この場合も税率は8%です。ポイントは仲介契約の時期で、2019年4月1日以前でなければいけません。

３　2019年4月1日以降10月1日までに仲介契約、売買契約をし、10月1日以降に引渡の場合

売買契約のときに支払う仲介手数料の消費税は8%で、引渡のときに支払う仲介手数料の消費税は10%になります。

４　2019年4月1日以降10月1日までに仲介契約をし、10月1日以降に売買契約、引渡の場合

税率は10%です。

 

例外もいくつかありますが、注意したいのは3番の事例ですね。仲介手数料を支払う時期が2019年10月1日より前か以後かで、仲介手数料に係る消費税の税率が変わってきます。消費税を余分に取られないようにご注意ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産取引でも消費税がかかります！

２　仲介手数料は支払時期によって税率が変わります！

３　2019年4月1日以降に仲介契約をした場合には注意！

｜　住宅ローン控除ってなに？

 

住宅ローン控除は、マイホームを住宅ローンで購入すると10年間ローン残金の1%が所得税から控除される制度です。一定の要件を満たす新築や中古のマイホームが対象です。住宅ローンは10年を超える期間で借りなければいけなかったり、毎年の控除の限度額が決まっていたりしますが、かなりお得な制度です。条件など詳しいことは税理士、税務署、不動産屋に尋ねてください。

主な条件は次のとおりです。

１　新築住宅の場合

・新築または取得日から6か月以内に入居すること

・借入した人の合計所得金額が3000万円以下であること

・ローンの返済期間が10年を超えること

・床面積が50㎡以上であること

・床面積の1/2以上が自分の居住用であること

２　中古住宅の場合

・新築住宅時の条件を満たすこと

・マンションなどは取得時点で築25年以内であること

・木造住宅などは取得の時点で築20年以内であること、または耐震基準を満たすこと

・生計を一にする親族などからの購入でないこと

・贈与された住宅でないこと

３　リフォームの場合

・新築住宅時の条件を満たすこと

・自己所有かつ自己居住の住宅のリフォームであること

・一定の省エネリフォーム、売リアフリーリフォーム、耐震リフォーム、または大規模な間取り変更や修繕であること

・工事費用が100万円を超えること

・居住用の部分のリフォーム費用が1/2以上であること

 

 

｜　消費税の増税分を控除

 

2019年10月1日から消費税が8%から10%に上がることになっています。賛否は別として、2%もの増税ですから生活が厳しくなるのは確実です。車や家を買うと金額が大きいので増税分の金額も大きくなります。

たとえば、3000万円（土地1500万円、建物1500万円）の家を買ったとします。土地は非課税ですので、建物にだけ消費税がかかります。消費税率が8%の場合、1500万円×8%＝120万円が消費税です。10%に増税されると、1500万円×10％＝150万円の消費税がかかり、8%のときとくらべて30万円も多くの税金を納めることになります。

この30万円を減税する制度ができました。住宅ローン減税は住宅ローンの残金の1%ですので計算がややこしくなるのでひとまず横に置いておきます。10年間の住宅ローン減税が終わった後、3年間をかけて増税分の30万円が減税されるのです。年間にすると10万円の減税です。

ただし、居住を開始する期間に制限があります。2019年10月1日から2020年12月31日までに居住しなければいけません。1年3カ月しかありませんので、もし10%になるから住宅の購入を諦めている方がいらっしゃるのならチャンスですよ！

 

 

｜　まとめ

 

１　住宅ローン控除を使えるなら使わないと損！

２　消費税増税分の2%も減税されます！

３　2020年12月31日までの期間限定の減税！

｜　不動産の税金の種類

 

不動産に関係する税金はたくさんあります。マイホームにお住まいの方にはおなじみの固定資産税や都市計画税や登記のときにかかる登録免許税、契約書に貼る印紙税など様々です。主なものをいくつか挙げてみます。

１　不動産取得税

不動産取得税は４％が基本です。ただ住宅や土地は特例で３％になっています。また、宅地などは固定資産税評価額の1／2が課税標準になります。一定の要件を満たした新築住宅は1200万円の控除がありますし、場合によっては中古住宅でも1200万円の控除を受けられることもあります。

２　固定資産税・都市計画税

固定資産税は1.4%が基本です。ただ住宅用の土地は小規模住宅用の場合は1／6になりますし、一般住宅用では1／3になります。一定の要件を満たした新築住宅は3~5年間120㎡までの住宅部分の税額は1／2になります。長期優良住宅なら5~7年間120㎡までの住宅部分の税額が1／2になります。その他、耐震改修工事をしたりバリアフリー改修工事をしたり省エネ改修工事をしたりすると減額されることがあります。

都市計画税は市町村によって異なりますのでここでは割愛します。

３　譲渡所得税

譲渡所得税は不動産を売却した時にかかる税金です。所有期間が5年以下の場合は譲渡益の39.63%、5年超の場合は譲渡益の20.315%です。かなり高い税金ですね。ただ、特別控除が色々とあります。たとえば長期所有していた居住用財産を売却した場合には3,000万円の控除があります。

４　印紙税

不動産の売買契約書に貼られます。金額は様々ですが、現在は特例措置があります。たとえば500万円超1,000万円の場合には5,000円、1,000万円超5,000万円以下の場合には10,000円の収入印紙を貼ります。

５　登録免許税

不動産を登記するときに支払う税金です。通常、表示登記は土地家屋調査士さん、権利登記は司法書士さんが計算してくれます。基本的には、所有権の保存登記（表示登記）は不動産の価格の0.4%、所有権の移転登記（権利登記）は不動産の価格の2%です。

現在のところ、保存登記には0.1~0.15%になる特例措置がありますし、住宅の所有権移転登記には0.1～0.3%になる特例措置がありますし、土地の移転登記は1.5%になる特例措置があります。

 

その他にも、相続税や贈与税もありますし、所得税の減税措置もたくさんあります。住宅を売買するときの税金について気になることがあれば不動産屋に尋ねてみてください。きちんと調べて答えてくれると思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産にかかる税金はいろいろ！

２　税金の控除もいろいろ！

３　住んでいない空き家を売却した時には譲渡所得税に注意！

｜　不動産の購入はいつから消費税が10%？

 

2019年10月1日から消費税が8％から10%に増税されます。軽減税率が適用される品目はニュースなどでも見かけますね。一部の飲食料品、週2回以上発行される新聞の定期購読が話題になっています。不動産は軽減税率の対象ではありませんが、経過措置としてお得になることもあります。

いつから10%が適用されるのか不安ではないでしょうか。原則として、2019年10月1日以降に不動産の引き渡しを受ける場合には消費税率は10%になります。たとえ契約を2019年9月30日までに結んでいたとしても、引渡が10月以降ならば10%です。ご注意くださいね。

この期日には経過措置があります。たとえば、注文住宅を建てようとお考えの場合には、通常、家の建築に数カ月の期間がかかります。ですので、注文住宅や一部の建売住宅・新築マンションは2019年3月31日までに工事の請負契約や売買契約を結んでいると、たとえ引渡が2019年10月1日以降になっても消費税率は8%が適用されます。

ただし、条件は厳しめです。経過措置の対象になるのは、“建物完成前に売買契約を結ぶ、間取りや内装の使用について特別の注文ができる物件”です。壁の色やドアの種類の変更、間取り変更などができる物件です。完成までまだまだ時間のかかる物件ですね。

 

 

｜　消費税引き上げ後の住宅購入支援策

 

消費税率が10％になった後は住宅の売買が冷え込むことが予想されます。以前に5%から8%に引き上げられた時も消費の落ち込みが大きなニュースになりました。国は住宅購入を支援するため、消費税率が10％で購入した場合に適用される支援策を打ち出しています。

１　住宅ローン控除の控除期間が13年に

現在の住宅ローン控除は10年間です。住宅ローンを借りて住宅の購入やリフォームなどをすると所得税が一定額控除される仕組みです。この控除期間を3年間延長して13年間にされる予定です。ただし、入居時期などの条件があります。

２　すまい給付金の最大額を増額

年収の低い人が住宅を購入する場合、収入に応じてすまい給付金を受けることができます。現在は最大30万円ですが、20万円増額して最大50万円になる予定です。年収の上限も引き上げられるようです。ただし、入居時期などに条件があります。

３　次世代住宅ポイント制度の創設

エコなど一定の性能を有する住宅を新築したりリフォームしたりすると商品と交換できるポイントを貰える制度が作られます。次世代住宅ポイント制度といって、新築時は最大35万円分相当、リフォーム時には最大30万円分相当のポイントがもらえる予定です。ただし、契約時期などに条件があります。

４　贈与税非課税枠の拡大

住宅を購入する際に祖父母や両親から資金援助を受けることはよく聞く話です。両親などから資金援助を受けて一定の条件の家を購入したりリフォームなどを行ったりするときには、贈与税の非課税枠が拡大されます。一般的な住宅の場合には現状では700万円ですが、一気に2500万円まで増額されます。ただし、2020年4月以降は段階的に縮小される予定です。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産は消費税の軽減措置の外！

２　増税後も消費税率8%で買える可能性も！

３　消費税増税後の不動産の購入には支援策があります！