不動産業者は口が達者!?

不動産業者のイメージについてアンケートが行われ、結果が発表されました。毎年、リビンテクノロジーズ株式会社によって行われている調査で、2019年は30歳以上の男女126人が回答しました。

早速見てみましょう。 “不動産業者は口が達者!?” の続きを読む



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マンション選びで失敗しないための注意点

賃貸マンションや分譲マンションに関係なく、マンションに住んでみて初めて分かる良かったことと後悔したことがあると思います。アンケート調査をもとにどのような点に注意すれば後悔を少なくすることができるでしょうか。 “マンション選びで失敗しないための注意点” の続きを読む



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持家?賃貸?どっちがいいの?

| 住居が手狭になってきたら…

 

結婚を機に一人暮らしから夫婦の二人暮らしへ。お子さんが生まれて3人になると“家が手狭になってきたかな?”と思われることがあります。引っ越すにしても思い切って家を買うかそれともまだ賃貸にするかで迷われるかもしれません。

このような子育て世代にとって持家と賃貸のどちらがよいのでしょうか。

 

 

| 持家・賃貸のメリットとデメリット

 

持家にしても賃貸にしてもそれぞれメリットとデメリットがあります。全部ひっくるめてどちらがいいのでしょうか。

まずはそれぞれのメリットから。

1 持家のメリット

・住宅ローンが終われば住居に係る費用が減る

・外観、内装、間取りなどを自分や家族の好みにできる

・年をとっても住むところに困らない

・社会的な信用が高まる

2 賃貸のメリット

・家族の人数、子どもの成長、環境などで住み替えが容易

・住宅ローンによる破たんの危険がない

・固定資産税がかからない

・急な引越しにも対応しやすい

このようなメリットで“これはピッタリ!”と感じるものはありましたか。どちらのメリットを重視するかはライフプランに合わせて検討してみてはいかがでしょうか。

デメリットは次のようなものがあります。

1 持家のデメリット

・固定資産税がかかる

・修繕費がかかる

・住み替えがむずしい

2 賃貸のデメリット

・一生家賃を支払う必要がある

・老後になってからの転居が難しい

・理想に近い物件を見つけるのが難しい

・地域によっては物件の数が少ない

・家賃には大家の利益が入っていて割高

・建築資材が持家に比べてあまりよくないことがある

持家は費用の問題、賃貸は費用だけでなく住居自体の問題が大きいと思います。子供の成長に合わせて公園が近いところがよかったり教育環境から学区を選んだりする場合には、賃貸住宅がお手軽です。住宅を購入する場合には予めしっかりと計画を立てておくことをおすすめします。

今後の仕事やお子様についてどのようなライフプランを立てるのかによって、持家か賃貸かが大きく変わります。メリットがメリットでなくなったり、デメリットをうまく回避できたりしますから、ぜひ不動産屋にご相談ください。

 

 

| まとめ

 

1 持家・賃貸それぞれにメリットとデメリットがあります!

2 老後のことを考えるなら持家がおすすめ!

3 転勤の多いお仕事でしたら賃貸がおすすめ!



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フラット35の不正利用!?

| フラット35は居住用だけ

 

住宅金融支援機構が全国の金融機関などに委託して展開している「フラット35」。固定金利で長期間の借入が可能ですので、変動金利が人気の今でも一定の需要があります。新規貸出額のおおよそ10~15%くらいでしょうか。変動金利型はおおよそ50%ほど利用されています。

このフラット35は居住用だけで利用が可能です。投資用には利用できません。ローンを借りる物件に住民票を移していることを証明するために、住民票の提出を求められます。

ところが、投資用に借りていたという不正利用疑惑が発覚しました。約100件もあるみたいです。同様の事例がないかを全ての融資先で調査するだけでなく、投資目的の利用を排除するための審査や実際に借主が住んでいるのかの調査なども行われるそうです。

たとえば、住宅を買ったすぐ後に転勤が決まって、第三者に家を貸し出す場合は認められていますが、居住用と投資用の線引きはなかなか難しそうです。実務上は定期借家契約であればOK、普通借家契約であればNGとされているようです。

 

 

| フラット35の条件は?

 

民間の金融機関に比べてフラット35の有利な点は年収です。一般的には年収400万円くらいが借入のラインになります。ゆうちょ銀行はこれよりも低い年収でも大丈夫な場合がありますが金利は高くなります。フラット35は返済額が年収の30%未満であれば大丈夫です。低所得者でも住宅ローンを借りられるようになっています。

フラット35の金利は固定金利ですが、おおよそ1.3~1.9%です。物件価格の9割以上を借りたり、21年以上のローンを組んだりすると金利は高めになります。変動金利は0.5%くらいですが、最長35年間金利が固定されるというのはうれしい限りです。ちなみに、不動産投資用のローンは4%くらいが多いのではないでしょうか。

 

 

| フラット35を不正利用したらどうなる?

 

疑わしい事例では調査が行われるそうですが、そこで投資目的だと認定された場合、どうなるのでしょうか。厳しいようですが、住宅ローンの一括返済が求められます。返済できないと抵当権を実行されてしまいます。

不正利用だとされた場合には、大急ぎで銀行や信用金庫に相談をして投資用のローンとして借り換えが必要になります。フラット35の金利は1.3~1.9%ですが、投資用のローンは4%くらいですので、単純に2倍~3倍の金利になります。

転勤などのやむを得ない事情の場合以外の、投資目的と認定されそうな事情ではフラット35の住宅ローンを受けるのは控えておいた方がよいと思います。

 

 

| まとめ

 

1 フラット35は固定金利の長期間住宅ローン!

2 フラット35は投資用には使えません!

3 投資用と認定されると一括返済!?



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契約書の担保責任ってなに? ~その3~

| 売買契約の担保責任

 

前回・前々回の記事で売買契約の担保責任は6つあることを書きました。

1 モノの全部が他人のモノの場合

2 モノの一部が他人のモノの場合

3 数や量が足りなかったり一部が滅失したりする場合

4 用益権によって制限されている場合

5 隠れた瑕疵がある場合

6 担保権によって制限されている場合

1と2は前々回、3と4は前回に内容を書いています。“契約書の担保責任ってなに? ~その1~”と“契約書の担保責任ってなに? ~その2~”をそれぞれご参照ください。

今回は、5の隠れた瑕疵がある場合と6の担保権によって制限されている場合を書きたいと思います。今回で売買の担保責任は終わりです。

 

 

| 全然分からなかった不具合はどうする?

 

通常の人は業界の人に比べてモノやサービスに詳しくないので、どこをどのように見たらいいのか分かりません。建物を買うときも同じです。建築士や不動産屋が見れば分かる不具合でも、一般の人が見ても分からない不具合がたくさんあるのではないでしょうか。

そこで、通常の人の注意では知りえない欠陥(隠れた瑕疵)が存在する場合、売主は担保責任を負うことになっています。

買主は契約の解除と損害賠償請求をすることができます。ただ、欠陥を知っていた買主は売る主に何も請求することができません。

 

 

| 土地の抵当権が実行されちゃった!

 

土地を買ったけど抵当権が付いていて、その抵当権が実行されて土地を失ったとき、買主は何を主張できるでしょうか。

実行されるかもしれない抵当権がついていることを知っていたんだし、その分安く買ったんだから、何も請求できないんじゃないの?と思われた方は残念ながらハズレ。

買主が抵当権の存在を知っていても知らなくても、売主に対して契約の解除と損害賠償請求をすることができます。実際の取引では抵当権は抹消することが多いのですが、民法上は抵当権がついたまま取引をすることは通常だとされています。

ここでのポイントは、担保権の実行によって所有権を失ったときという限定付きであることです。

 

 

| まとめ

 

1 隠れた瑕疵があったときは解除と損害賠償請求!

2 担保権が実行されたときも解除と損害賠償請求!

3 担保権の実行の場合は悪意の買主も請求可能!



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