不動産 物件探しのコツ!

| 寝屋川市の女性の物件選びがTV放映!

 

平成29年11月21日(火)22:00から読売テレビで放映されました「幸せ!ボンビーガール」という番組に寝屋川市の女性が出演されました。彼女は就職で寝屋川市から東京へ引っ越すのだそうです。お部屋探しに密着するコーナーでした。

彼女の最初の条件は、“勤務先から自転車で30分以内”、“家賃5万円以内”でしたが、間取りが気に入らずなかなか決まりません。電車通勤可能な地域まで広げまして、最終的に勤務先まで約30分(乗り換え1回)の物件(家賃5.5万円)に決められたようです。

この方は家賃と通勤時間を優先して地域を妥協しました。何かを妥協することでお気に入りの部屋が見つかるという典型例です。無事に決まってよかったですね。

 

 

| 物件選びはまず条件を決めて!

 

いきなり“条件”と言われてもすぐに思い浮かばないかもしれません。漠然と“駅から近い”とか“住環境が良い”とか“おしゃれな部屋”などと考えてみても、インターネットで色々な物件を見ると目移りをしてなかなかお気に入りが見つからないでしょう。また、優先順位をつけずにインターネット検索をすると、あまりにも多くの物件がヒットしてしまって選べないかもしれません。

 

一戸建て、アパート、マンションなどの不動産物件をじっくりと探している人のイラスト

 

そこで、条件の決め方ですが、これは人によってさまざまです。暮らし方やライフステージによって優先順位が大きく変わるからです。そこで一例を考えてみました。

1 地域を決める

まずは地域や鉄道の沿線・駅を決めてしまいましょう。例えば、弊社の近隣地域で言いますと、“守口市の錦中学校校区”とか“京阪沿線の守口市駅から古川橋駅まで”といった具合です。

2 広さ・間取りを決める

次に、広さや間取りです。例えば、一戸建なら“4LDKで車庫付き”、ファミリーのマンションなら“70㎡以上の3LDK”、一人暮らしのマンションなら“25㎡以上の1K”などです。

ここまで絞れると、インターネット上に数多ある物件の中からかなり絞れるはずです。5~10件くらいになっていませんか?

3 価格・家賃を決める

最後に価格や家賃です。妥協できる範囲より少しプラスの物件まで絞り込みましょう。価格や家賃を最優先にして探すと迷宮にはまります。共益費、管理費、積立金なども考慮に入れて月々の支払額の総額で考えましょう。

 

 

| 実際に物件を見て!

 

信頼できる不動産屋があれば、インターネットで条件に合った物件を尋ねてみましょう。取り扱うことのできる物件であれば案内をしてもらえます。見知らぬ不動産屋よりも信頼できる不動産屋に案内してもらった方が安心できますものね。

取り扱えない物件でも心配ありません。条件に合った物件を他に探してもらえますし、ご自分で決めた条件よりももっとピッタリ合った物件を紹介してもらえる可能性もあります。この提案力が信頼できる不動産屋の肝だと思います。

信頼できる不動産屋がない場合、インターネットで見つけた部屋の内見を予約しましょう。多くの不動産屋が競合している物件ほどすぐに契約済みになってしまう可能性が高くなります。なるべく近い日時を指定するとよい部屋に巡り合えるチャンスが広がります。

内見では写真を撮ったりメモを取ったりしておくことをお勧めします。いくつかの物件を見ているうちにどの物件がどんな風だったのかを忘れてしまうことが多々あります。そんな時に写真やメモを見返すと鮮明に思い出すことができます。

物件を見ているときに気になったことは些細な事でも不動産屋に聞いておくと後悔が少なくなります。周辺環境も忘れずに!

 

 

| 気に入ったら申し込みを!

 

賃貸の場合、気に入ったならすぐに申し込みましょう。一般に申し込み=契約ではありませんのでご安心ください。申し込み=審査&優先交渉権の獲得です。

最近は保証会社の保証を要求されることが多く、審査があります。審査といっても、お仕事をされている方であれば落ちることはまずありません。

重要事項説明を受けるときにはどんな疑問点でも全て不動産屋にぶつけてください。些細な事でも大丈夫です。納得したうえで契約に進みましょう。ここを疎かにしますと次の引っ越しの日が近くなります。

売買の場合、気に入ったなら不動産屋に買い付けを送ってもらいましょう。その際には、決済時期や売買代金など色々と交渉が入ります。無理を言っても無駄ですが、引き渡し時期や決済方法など最低限の要望は売主さん側に伝えてもらってください。

重要事項説明ではやはり疑問点を全て解消しておくことが望ましいです。契約の際に条件を付け加えることができる場合があります。不動産屋に交渉してもらって納得することが大切です。

 

 

| まとめ

 

1 寝屋川市の女性の物件選びがTV放映!

2 予算を第1条件にするとチャンスを逃すかも!?

3 気に入ったら申し込みを!

4 気になることは小さなことでも不動産屋に確認!



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寝屋川市の池がテレビ番組に!

| テレビ東京のロケ

 

寝屋川市のサイトによりますと、平成29年11月2日~3日に、テレビ東京「緊急SOS!池の水全部抜く大作戦5」のロケが、太秦2号公園で行われました。

太秦2号公園は寝屋川市高宮あさひ丘にある公園で、面積約1万1千平方メートル、ブランコやすべり台のある公園です。住宅地の広がる山手で、隣には太秦幼稚園があります。

 

ここに山新池という大きめの池があるのですが、この池の水を全部抜いて外来種の駆除を行おうという企画です。

この池では、平成29年の7月に“アリゲーターガー”が撮影されました。同年9月に市の職員などが捕獲を試みましたが失敗しています。そこで、番組へ捕獲を依頼することになりました。

 

ワニのように鋭い牙の生えた細長い口を持つ大きな淡水魚、アリゲーターガーのイラスト
世界最大の淡水魚 アリゲーターガー

 

番組は平成29年11月26日(日)19:54分からテレビ大阪で放映される予定です。番組内容については、寝屋川市のサイト番組公式ホームページをご覧ください。

このような形で寝屋川市が全国に名を知られるのは嬉しい限りです。

太秦2号公園以外に、枚方市の山田池公園の水も抜かれるようです。こちらはライギョがピックアップされています。

 

 

| アリゲーターガーを特定外来種生物指定へ

 

大阪府ではアリゲーターガーが意外に繁殖しているようで、河川や池などでの捕獲がなされています。アリゲーターガーはワニではなく、北米産の大型の肉食魚類です。世界最大の淡水魚で全長2mを超えることもあるようです。

日本へは観賞魚として輸入されてきました。幼魚は体長15㎝ほどで可愛らしい外観をしています。ペットショップなどで2000円くらいで販売されています。

このアリゲーターガー、平成29年11月21日にとうとう特定外来種生物に指定されることになりました。平成30年4月から、輸入・販売だけでなく、飼育にも環境省への申請が必要になります。

実はこの申請は思った以上に面倒です。飼育等の施設の図・写真、位置図、周辺地域のわかる概況図、飼育等の目的説明資料などの添付資料が必要で、申請書1枚では終わりません。また、各施設の基準が細かく、水槽でしたら、屋外設置なら容易に動かせないように固定されていること、開口部は常時閉じることができて施錠できることなどが規定されています。

今後新たに販売、飼育される方だけでなく現在飼育されている方も許可を取らなければなりませんので、注意が必要です。外来種の飼育などの申請手続きのフローチャートが環境省のサイトに載っています。ご本人でも申請ができますが、飼育等の施設の準備だけでも大変ですし申請自体にも時間と労力がかかりますので、行政書士へ依頼されることをお勧めします。

 

 

| まとめ

 

1 太秦2号公園の山新池でテレビ番組のロケ!

2 アリゲーターガーが特定外来種生物に指定!

3 特定外来種生物の輸入・販売、飼育には環境省への申請が必要!



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ご当地キャラは何位?

| ゆるキャラグランプリ2017

 

平成29年11月19日、ゆるキャラグランプリ2017の結果発表が行われました。今年で9年目なんですね。もっと最近始まったと思っていました。われらが守口市、門真市、寝屋川市のゆるキャラはどこまで健闘できたのでしょうか?

まずは、3市町村のゆるキャラをご紹介します。(ゆるキャラグランプリのコメント)

もり吉(守口市)

もり吉は、しば犬の男の子です。首には、家で採れたとっても長い守口大根を首に巻いています。また、お母さんの手作りポーチには、大好物の守口漬けが入っています。散歩が日課なので、見かけたら声をかけてね♪

ガラスケ(門真市)

僕は元祖招き猫、ガラスケ!笑顔で手招きをして、僕が住んでいる門真市に福を呼び込んでみんなを元気にしているよ。僕の肉球にタッチすると、いいことがあるかも!猫ブームにあやかって、みんな僕に会いに来てね~!

はちかづきちゃん(寝屋川市)

はちかづきちゃんは、寝屋川市の有名な民話「鉢かづき姫」をモチーフに、市の木「さくら」をデザインに入れた、寝屋川市のマスコットキャラクターです。

ここでも寝屋川市だけ異なる感覚の紹介文です。

 

 

| ご当地部門 結果発表!

 

では、結果発表に参りましょう。

ご当地キャラ部門

1位 うなりくん(80万5328pt、千葉県成田市)

2位 ちりゅっぴ(76万6359pt、愛知県知立市)

3位 トライくん(50万3846pt、大阪府東大阪市)

4位 こにゅうどうくん(49万7530pt、三重県四日市市)

5位 稲敷いなのすけ(31万7077pt、茨城県稲敷市)

101位 もり吉(8421位、大阪府守口市)

117位 はちかづきちゃん(6857pt、大阪府寝屋川市)

197位 ガラスケ(3239pt、大阪府門真市)

ぱっとしませんね。上位に食い込むにはあまりにも知名度がないのでしょうか。それでも参加キャラ数は1158体ですので健闘した方なのでしょうね。

3位の“トライくん”は去年144位ですし、“稲敷いなのすけ”は去年138位です。“もり吉”、“はちかづきちゃん”、“ガラスケ”とも来年は上位に入れるようアピールして欲しいです。市の知名度が上がれば地域も活気づきます。市役所の担当の方は“ひこにゃん”や“くまモン”を目指して頑張ってください。

 

 

| 企業・その他部門 結果発表!

 

企業・その他部門は企業の知名度で順位が決まってしまうのでしょうか。当事務所の所属している団体(宅建協会、行政書士会)はどうだったのでしょう。今年の結果はこうなりました。

企業・その他部門

1位 りそにゃ(115万606pt、りそなグループ)

2位 えがおん(102万3017pt、べラジオコーポレーション)

3位 にゃんまる(75万6515pt、マルハン)

4位 あわブタ(28万2263pt、イーグルスター)

5位 はぴ太ファミリー(25万2867pt、関西電力)

7位 ユキマサくん(19万5217pt、日本行政書士会連合会)

41位 たくっち(2万2229pt、大阪府宅地建物取引業協会)

“ユキマサくん”、大健闘!すごいですね。6位は20万4448ptですから、大差ありません。来年は5位以内を目指して頑張ってほしいと思います。それに比べて“たくっち”は2万ptしか獲得できず、残念です。

“ユキマサくん”と“たくっち”の紹介文です。(ゆるキャラグランプリのコメント)

ユキマサくん(日本行政書士会連合会)

猫界の行政書士を目指しているユキマサだニャ!行政書士って知ってるかニャ?暮らしやビジネスの「どうしよう」を解決する「身近な街の法律家」ニャ。今日も誰かの困り事を解決するニャ!応援よろしくニャ!

たくっち((一社)大阪府宅地建物取引業協会)

ハトマークの帽子をかぶって、人・すまい・地域をハイタッチでつなぐ、大阪生まれのぼくはたくっち♪ぼくの幸運のくちばしでパクパクされたら幸せになれるっち♪皆さん応援よろしくっち!!

 

 

| ゆるキャラ商戦に問題あり!?

 

都道府県や市町村のゆるキャラは経済効果があると言われています。確かに、“くまモン”のように全国区でキャラクターグッズが飛ぶように売れるならば、直接的な経済効果はあるのでしょう。ただ、くまモングッズを並べる商品棚のスペースは他の商品から奪ったものです。商品棚に並べられなくなったモノの経済効果はマイナスです。これを差し引いてもプラスなのでしょうが、実際にどこまで経済効果があるのかはあいまいなのではないでしょうか。

ゆるキャラの本来の目的は、イベントやキャンペーンでの地域情報の発信、企業の特色のPRです。特にご当地キャラは地域に根ざしたキャラクターでなければなりません。直接的な経済効果は二の次のはずです。地域の魅力を伝え、多くの方に知ってもらって足を運んでもらい、地域の活性化(町おこし)を促し、できるならば住民になってもらうことが目的です。

“ひこにゃん”や“くまモン”は別格としても、グランプリを取った“さのまる”(2013年、栃木県佐野市)や“しんじょう君”(2016年、高知県須崎市)などは、地元の方以外にどれだけの方に知られているのか疑問です。地味でも長期間にわたって展開する事業になることがゆるキャラの本望ではないでしょうか。何百万円もの税金を投入したにもかかわらず一過性の人気投票にならないよう、自治体には地域に根を下ろしたキャラに育てて、しっかりと管理してもらいたいところです。

その点、寝屋川市の“はちかづきちゃん”は1990年にマスコットキャラクターになっています。27年間も変わらず地域のPRに活躍していることは素晴らしいですね。

 

 

| まとめ

 

1 ゆるキャラグランプリ2017結果発表!

2 日本行政書士会連合会のユキマサくんが7位!

3 ご当地キャラは経済効果よりも地域の発展に!



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守口の違法民泊で事件!

| 民泊ビジネスの流行

 

民泊は、個人宅、別荘、マンションなどの空室に宿泊することです。従来の旅館業法では要件をほとんど満たさず多くが無許可の違法民泊になっていました。そこで旅館業法の改正と住宅宿泊事業法(新法民泊)が制定されることになりました。新法民泊については“民泊で行政書士が活躍する!”を参照してください。

民泊ビジネスは外国人観光客の受け入れ先として流行っています。マッチングサービス最大手のAirbnb(エアビーアンドビー)によりますと、日本の登録物件数は1万3千軒以上とも2万軒以上とも言われています。世界では150万軒以上登録されているようです。世界的にも大流行ですが、日本でも東京や大阪では数を増やしています。

 

ホテルや旅館ではなく一般的な日本の民家に宿泊をする外国人旅行者のイラスト

 

 

| 盗撮事件 発生!

 

平成29年11月6日、大阪府警守口署は津市の会社員を書類送検しました。容疑は旅館業法違反と軽犯罪法違反です。

容疑者は、大阪府守口市の集合住宅の一室を旅館業法の許可を得ることなく民泊に使っていました。民泊紹介サイトに掲載していて、1泊4500~6500円。平成27年末から平成29年8月までに計28回宿泊させて約30万円を売り上げていたようです。これは無許可民泊として旅館業法違反になります。

もう一つの軽犯罪法違反ですが、こちらは盗撮です。平成29年8月に賃貸契約していたマンションの一室に男女のカップルを宿泊させ、脱衣所や寝室にカメラを設置して盗撮したとのことです。脱衣所に火災報知器があるのはおかしいと思ったお客さんが盗撮に気づきました。当初から盗撮目的だったと供述していて、盗撮をするために無許可民泊を営業しました。ビジネス(お金儲け)ではなく趣味のために民泊が悪用された事件でした。

 

暗い部屋でパソコンのモニターに向かっている男性のイラスト

 

 

| 民泊の問題点はいろいろ

 

民泊の問題点は、上記の犯罪以外にも、違法民泊の可能性、近隣住民の不安、無断転貸などさまざまです。

1 違法民泊の可能性

違法民泊になる主なパターンとして、旅館業法違反、建築基準法違反、消防法違反があります。

旅館業法に関しては、Airbnbなどの仲介サイトに登録すると旅館業に該当する可能性が高く、該当する場合には旅館業登録が必要になります。また、特区民泊であっても民泊の申請をしなければなりません。

建築基準法に関しては、市街化地域での用途制限が問題になります。簡易宿泊所の建築が認められない用途地域があるのです。第一種・第二種低層住居専用地域などの用途地域では、ホテル・旅館を建設できませんので、ホテル・旅館に該当する簡易宿所は建設できません。ただし、地方ルールによる例外もあります。“特別用途地区”や“地区計画”などです。民泊では他に特区があります。例えば、大阪市の特区では工業専用地域以外のすべての用途地域で民泊を営業できます。

消防法に関しては、消防設備を備えていないと違反になります。

2 近隣住民の不安

外国人が宿泊する場合、文化の違いによって近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。平成27年の京都のトラブルでは、中国人観光客が大騒ぎをしたりキャリーケースを引きずる音をたてたりして近隣住民を深いにっせました。旅行会社がきちんとルールを説明していなかったことがトラブルを招いたようです。

3 無断転貸

無断転貸は、借りている部屋を貸主に黙って勝手に他人に貸してしまうことです。民法では無断転貸を禁止しています(612条)。もし無断転貸をしていた場合は違法ですから、貸主とトラブルになる可能性があります。

 

 

| まとめ

 

1 新法民泊の制定に至るほど民泊が流行!

2 盗撮事件が発生!趣味のために悪用!

3 民泊には注意すべき問題点がいろいろ!



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宅配ボックスに国交省が動く!

| 宅配便の値上げ

 

平成29年10月1日からヤマト運輸の宅配便の料金が値上げされました。料金の全面改訂は27年ぶりだそうです。理由は、人手不足による配送担当者の労働環境の悪化、事業税増税、社会保険適用範囲の拡大による利益の圧迫でしょう。40~180円の値上げですので大きな値上げです。ニュースでも報道されましたね。

増税や社会保険については社会情勢の変化ですので個人や企業の努力は大きな影響を与えません。人手不足はどうでしょうか?宅配業者にとって大きな問題になっているのが“再配達の手間”です。

平成26年12月に国土交通省が行った調査(委託事業者:佐川急便)によりますと、全訪問回数約500万回のうち不在訪問回数が約97万回でした。不在訪問率は19.1%になります。宅配便1戸の配達に必要な時間を約13分として労働生産性を計算してみると、1年間に約1.8億時間にもなります。週8時間、年間250日働くとすると、年間9万人もの労働力に匹敵します。とてつもない労働力が再配達に使われていることがわかります。

 

疲れた表情で大変そうに大きな宅配便を運ぶ男性従業員のイラスト

 

 

| 国土交通省が動く!

 

約1.8億時間もの再配達にかかる時間を減らすための取り組みが国交省でも行われています。事業者が参加する検討会を開催したり、再配達に関するアンケート調査をしたりしており、再配達削減に向けた具体策を提案しています。

1 WEB・アプリ等を活用したより簡単な配達日時指定方法の導入

2 再配達削減に貢献した受取人へのメリット付与

3 コンビニでのサービス拡大、受け取り手順の改善など利便性の向上

4 宅配ボックスの設置推進、梱包サイズの適正化

5 駅などへの宅配ボックスの設置など新しい受取方法の導入・検討

この中で、宅配ボックスの設置推進について平成29年11月10日に国土交通省が行政庁に通知を出しました。その内容をご紹介します。

マンションや駅に設置されている留守中に宅配便を受け取れる鍵付きのロッカー、宅配ボックスのイラスト

マンションやアパートなどの共同住宅では、専有部分と共用部分があります。建築基準法第56条第6項では、共用部分の廊下の床面積は容積率の算定に算入しないとされています。例えば、建ぺい率80%、容積率300%の地域にマンションを建てる場合、敷地面積が300㎡だと、240㎡の土地に720㎡の床面積のマンションを建てることができます。この床面積には共用部分の廊下の面積は含まれないのです。廊下でない部分は容積率の制限を受けます。つまり、今までは“廊下かどうか”がポイントになっていました。

宅配ボックスや郵便受けなどを設置した場合、その部分は人が通れなくなりますから普通に考えると廊下ではなくなります。今回の通知では、共用部分の廊下に宅配ボックスや郵便受けなどを設置した場合、共用部分の廊下ではなくなるけれども、建築物の容積率の延べ面積に算入しないとしたのです。

このような取り扱いになりますと、マンションに大きな宅配ボックスを設けても、建物自体を大きくできるならば部屋を小さくしたり戸数を減らしたりしなくて済みます。宅配ボックスがない場合と比べて部屋の大きさが変わらないのですから、家賃や売却価格を下げなくてもいいのです。そうしますと、マンションを建設する業者は利用者の利便性をアピールするために宅配ボックスを設置することがトレンドになるでしょう。国交省の狙い通りというわけです。

 

 

| 宅配業者の対応

 

もともと宅配ボックスは管理人の負担を軽減するために始まりました。管理人が宅配物を一時的に預かることを減らすためです。

ただ、宅配ボックスが設置されていても宅配ボックス自体を簡単に移動できるものはダメですし、暗証番号式の宅配ボックスも宅配業者が敬遠してきました。盗難が怖いですからね。

この数年で宅配ボックスの開錠を専用のカードキーなどで行うものが新たに登場しています。セキュリティ上、受取人も宅配業者も一番安心できる方法です。再配達を減らすためにも普及して欲しい設備の一つだと思います。

 

荷物を届ける男性の配達員のイラスト

 

 

| まとめ

 

1 再配達には年間約1.8億時間も使われてる!

2 宅配ボックス設置の推奨を国交省が取り組んでいます!

3 専用キーの宅配ボックスで受取人も宅配業者も安心!



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