投稿者: アシュラ

｜　長屋のリフォームなら…

 

現在、弊社では長屋のリフォームを行っています。建物自体が古くお風呂がありません。この時代にお風呂がないと賃貸も難しいですし、売却でも価格を叩かれそうなのでお風呂を作ってしまおうと考えています。

一部屋を潰して、お風呂と洗面と脱衣場を作るとすると、いくらくらいかかるのでしょうか。業者に見積もりを取ればすぐにわかりますが、おおよその相場を考えてみます。

１　床・天井・壁解体工事              10万円

２　廃材搬出運搬処分                     15万円

３　床　モルタル打設工事              5万円

４　天井　張替工事                         5万円

５　壁補修　クロス下地                  6万円

６　洗面所　内装クロス張り           8万円

７　洗面所　床シート張り              5万円

８　水道　汚水配管工事                  10万円

９　水道　給水配管工事                  8万円

10　給湯器設置                               12万円

11　ガス　配管設備工事                 15万円

12　電気工事                                   20万円

13　ユニットバス設置工事              60万円

14　洗面台設置工事                        5万円

15　洗濯パン設置工事                     5万円

16　雑費                                          20万円

おおざっぱに項目を書き出してみると、こんなにもあります。合計金額はナント209万円。長屋にお風呂を新設しようとすると200万円以上の金額がかかりそうです。

 

 

｜　マンションのリフォームなら…

 

マンションの一室をリフォームするとどうでしょうか。お風呂の新設とは違って安く済むのでしょうか。

１　床・壁・天井の張り替え           10万円

２　キッチン交換                            75万円

３　トイレリフォーム                     35万円

クロスや床材の張り替え、キッチンとトイレのリフォームをすると、合計で120万円になりました。リフォームではなくリノベーションになると500万円以上はかかるそうです。

 

 

｜　一戸建てのリフォームなら…

 

一戸建ての場合も試算してみましょう。

１　外壁塗装                     　　　 100万円

２　屋根塗装                                   30万円

３　風呂リフォーム                         80万円

４　キッチンリフォーム                  80万円

５　トイレリフォーム                     35万円

外観と水回りのリフォームをすると、合計で325万円になりました。これに洋室やダイニングのリフォームをするとさらに50~60万円くらいかかりそうです。一戸建のリノベーションだと広さにもよりますが800万円くらいは覚悟しなければいけません。

 

 

｜　工事場所ごとのリフォーム費用の目安

 

リフォーム費用は地域によって違いますが、おおよその目安として次のようにかかるとのことです。

１　キッチン                     80万円

２　お風呂                　  100万円

３　トイレ                         40万円

４　洗面所                         20万円

５　リビング                     40万円

６　ダイニング                  40万円

７　洋室                            20万円

８　和室                            20万円

９　外壁               　      120万円

10　屋根                            40万円

どうでしょうか？思っていたより費用がかかるのではないでしょうか？何をどこまでするのかによっても金額が変わってきますので、工務店に相談されることをおすすめします。

 

 

｜　まとめ

 

１　お風呂の新設費用は200万円超！

２　マンションのリフォームなら120万円くらい！

３　一戸建てのリフォームなら300万円超！

｜　ライフステージで選ぶ住宅が変わる！？

 

東京はもちろんのこと、大阪でも大阪市内の中心部では分譲マンションの価額が上がってきています。便利な場所のマンションは憧れですよね。

“自宅は駅から徒歩何分までOK？”の記事で書きましたが、駅近の家を希望されているのは20代と60代です。子育て世代の30代は徒歩15分以上やバス便でもOKと答える人の割合が高くなっています。お子さんが安心できる環境を重視されているのでしょうね。

このように郊外の家を希望される方が多くなってきています。街中の分譲マンションと同じくらいの予算なら郊外では立派な一戸建が購入できます。建売住宅でしたら2000万円台で30坪程度の新築住宅も売りに出されています。

では、憧れの注文住宅はどのくらいの予算が必要なのでしょうか。（株）MayLightが注文住宅についてアンケートを行いました。20代から60代の男女300名が対象です。

 

 

｜　注文住宅を検討する理由は？

 

注文住宅を検討している理由は次のようになりました。

１　自分の家が欲しい（約35%）

この理由はマンションや建売住宅にも当てはまりますね。自分の家が欲しいから買うという素直な理由です。その中でも注文住宅を選ぶ理由は何なのでしょうか。2位以下の理由にも関係していそうです。

２　こだわりの家に住みたい（約27%）

注文住宅ならではの理由ですね。自分たちの住みやすい家が欲しい、休日にバーベキューのできる庭が欲しい、ウオークインクロゼットは絶対欲しい、家は少し狭くなっても駐車場は2台分確保したいなど、こだわりのある方は多くいらっしゃいます。建売住宅や中古住宅にはないものを求める方には注文住宅が最適です。

３　毎月の家賃がもったいない（約22%）

この理由もマンションや建売住宅にも当てはまります。家賃を払うくらいなら住宅ローンとして支払った方がいいと考える方も多くいらっしゃいます。家賃と駐車場で8万円支払っているなら、2500万円の借入で35年ローンだと固定金利でも月々の返済額は8万円程度に抑えられます。土地は資産になりますし、家賃がもったいないと思うのも当然です。

４　環境の変化のため（約12%）

ライフステージの変化で生活環境が変わることはよくあります。独身の一人暮らしから結婚して夫婦2人に、夫婦二人からお子さんが生まれて3人・4人の家族に、ご両親が体を壊したので同居したいなど様々な理由があります。ファミリーで住む場合は郊外の一戸建住宅が検討の対象になると思います。

５　両親と一緒に住みたい（約5%）

ご両親と一緒に住むために2世帯住宅を建てたいという場合には、注文住宅が主な選択肢になりますね。2世帯住宅の建売はありませんし、中古住宅でも希望の地域ではなかなか見つかりません。同居されるならご両親からの援助もあるでしょうから注文住宅は良い選択です。

 

 

｜　注文住宅の予算は？

 

家を買う場合には、マンションでも一戸建でも、中古でも新築でも、最も大切なのは予算でしょう。予算が合わなければ買いたくても買えません。今回のアンケートでも予算がトップになっています。

１　予算（約36％）

２　広さ・間取り（約20%）

３　立地（約19%）

４　周辺環境（約13%）

５　住宅設備（約12%）

また、注文住宅で不安なことは？との問いでは、資金計画を選ぶ方が最も多くなっています。

１　資金計画（約39%）

２　建築会社選び（約30%）

３　土地探し（約12%）

４　住宅ローンの審査（約7%）

５　間取り（約7%）

予算と資金計画が最も多い回答になっているのは納得です。では、予算はどのくらいで検討しているのでしょうか。建物の代金だけで土地の代金は含まれていません。

１　2,000~3,000万円（約39%）

２　1,000~2,000万円（約26%）

３　3,000～4,000万円（約20%）

４　4,000~5,000万円（約8%）

５　1,000万円以下（約6%）

多くの方は1,000~4,000万円で検討されています。安く建築するパワービルダーでも100㎡の住宅なら1,500万円くらいはしますし、大手メーカーでしたら3,000万円を超えてもおかしくありません。どのハウスメーカーに注文するかで価格は大きく変わってきます。

ハウスメーカー選びは土地を買った不動産屋に相談すると、希望にあったメーカーを紹介してくれるかもしれません。弊社でも承っておりますので、ご検討ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　こだわりの家なら注文住宅が一番！

２　予算や資金計画は悩むところ！

３　約84%の方が1,000~4,000万円の予算！

｜　宅建士試験はメリハリが命

 

先日、行政書士試験の合格の方法を書きましたので、本日は宅建士試験について書きたいと思います。

宅建士試験は“宅地建物取引士試験”のことです。立派な国家資格です。合格率は15~17%くらいでしょうか。合格基準点は毎年変わります。おおよそ35点くらいです。7割と思ってもいいのですが、31~37点くらいの幅がありますので、上位15%を目指して勉強されるのをおすすめします。

出題科目は、民法関連が14問、宅建業法が20問、法令上の制限が8問、税・その他が8問です。みなさんお分かりのとおり、宅建業法と民法関連で34問もあります。全部で50問ですから7割弱がこの2分野から出題されます。

そこで、宅建士試験は宅建業法が第1、民法関連が第2。あとの2分野はそれほど時間をかける必要はありません。メリハリをもって勉強すれば合格できる試験です。

 

 

｜　宅建業法では8割以上を狙う！

 

宅建業法はやればやるほど点数が伸びる分野です。理屈云々よりも暗記でなんとかなります。というよりも制度趣旨を気にすることなく暗記していくしかありません。

宅建士試験では宅建業法で点数が取れないと合格が難しいと言われています。

 

 

｜　民法関連は6割を目指す！

 

民法関連の分野は点数を取りに行くというよりも、取れる問題だけを取るといった感じでしょうか。民法に勉強時間を割くのはもったいないです。民法を根詰めて勉強するくらいなら宅建業法で20点を目指した方が効率はいいです。

民法は勉強しないといけませんし、一通り勉強するだけでも時間がかかります。一通り勉強しても過去問では2~3割しか正解しないかもしれません。民法の内容は幅広いですから、意思表示が得意ならそこは必ず取る、抵当権が得意なら絶対落とさない、保証を理解しやすいならそこに力を入れるなど、一通り勉強した後でご自身の得意な分野を伸ばすイメージがいいと思います。苦手だから頑張る！では民法にばかり時間が食われてしまい、他の分野が手薄になってしまいます。

民法は勉強してもハマらない！ことが大切です。

 

 

｜　法令上の制限と税・その他は軽く

 

法令上の制限は不動産になじみがないとイメージが沸きにくいと思います。都市計画とか国土利用計画法などはさっぱり分からないのではないでしょうか。ひたすら数字と内容を覚えることになって苦痛です。制度をまとめて表を作ってしまえば比較しやすくなって覚えやすいかもしれません。

税・その他については税金部分の勉強はした方がいいと思います。出題されるのは所得税、印紙税、登録免許税、不動産取得税、贈与税が主だと思います。住宅ローン控除は試験直前に丸暗記するだけになろうが、税金は勉強した分だけ点数になりますからこちらに時間を割くべきだと思います。

 

 

｜　アシュラの受験のときは…

 

私アシュラは平成26年度に受験しました。合計点は36点くらいだったと思います。宅建業法はたぶん15点くらい（？）しか取れませんでした。暗記が苦手ですから宅建業法が苦手でした。民法関連は11点くらい、法令上の制限と税・その他はそれぞれ5点ずつくらいだったはずです。

資格試験を受けるときは、私は合格点+1割くらいを目指します。だいたい7割で受かる宅建士試験なら8割を目指します。40点ですね。それ以上取るための勉強はしません。根詰めて勉強するのはしんどいですから…。

勉強のスケジュールは、まず初めにテキストを一通り読みます。分からないところは分からないでそのままにしておきます。期間は宅建士試験でしたらおおよそ1週間くらいでしょうか。

次に、過去問をやります。古い年度から順番に時間をはかって解きます。テキストで勉強したところですから、記憶が鮮明で意外に点数が取れます。

過去問を解いて答え合わせをしたら、過去問で出題されたところを全てテキストにチェックを入れます。全ての肢を全てテキストの説明箇所に赤線を引きました。テキストに書かれていなければ書き込みました。

この作業をすることで数年分の過去問を解いたときには、テキストを2回以上読んだことになります。テキストは過去問の寄せ集め＋αですから、10年分の過去問だけでテキストが真っ赤になりました。

試験の情報をテキストに一元化するだけで、どこが過去問で出題されたかが一目瞭然です。試験直前には赤が目立つところを読めば、過去問の総復習ができます。過去問を解きながらテキストを精読して、さらに試験直前の勉強道具まで作ってしまう。このやり方、おすすめです。

私が使ったテキストと過去問は両方ともパーフェクト宅建です。巻頭にある“宅建用語ナビ”は何度も読み返すほどお世話になりました。

 

 

｜　まとめ

 

１　宅建試験はメリハリをつけて勉強を！

２　宅建業法と民法関連が肝！

３　過去問情報はテキストに一元化！

｜　行政書士試験は難関試験？

 

行政書士試験の合格率はおおよそ10%前後です。2006年度が4.8%だったり2017年度が15.7%だったりしますが、だいたい8%～13%くらいです。他の法律系国家試験と比べると年ごとの合格率にかなりの幅があります。なぜなのでしょうか。

それは合格のために必要な点数が決まっているからです。たとえば弁護士になるための司法試験では上位から○人と言った具合に合格者が決められます。ですので毎年合格点が違います。司法書士試験も同じです。

ところが、行政書士試験は試験問題が難しくても簡単でも合格点は決まっています。法令科目や一般知識科目での足切り点はありますが、試験全体で60%以上の得点があれば合格します。ただ、例外的に問題の難易度によって補正措置が取られることもあります。2014年度試験（合格率8.3%）では、法令科目の足切り点が110点、合計得点が166点に補正されました。通常通りだと4%を切る合格率になってしまったのかもしれませんね。

合格率だけを見ると難関試験ではありますが、実際に問われる内容はそれほど難しい問題ばかりではありません。取るべきところを取って、皆が間違える問題は分からなくてもかまいません。よく司法試験（択一）レベルの問題が出ていると言われることがありますが、それはごく一部ですし司法試験は論文試験が本番です。司法試験の択一では多くの受験生が正解する内容の問題が行政書士試験で出題されると正答率は高くないかもしれません。

このように考えると行政書士試験は法律系資格試験の中ではそれほど難関試験ではないのではないかと思っています。

 

 

｜　合格への近道は？

 

なるべく短期間で合格しようとするならば、資格予備校に通うのが一番です。費用は30万円くらいでしょうか。実際に講師の講義を聞くとテキストを見るだけよりも理解が深まります。

そこまで費用をかけられない、通学の時間が取れない、近くに資格予備校がないなどの理由がある場合には、市販のテキストと過去問をおすすめします。大手資格予備校の出版しているテキストならばまず問題はありません。LECの出る順シリーズ、伊藤塾のうかる！シリーズなどがあります。

市販テキストを使う場合にはかならず過去問をやってください。過去問10年分が100%解けるようになれば択一問題に歯が立たないということはなくなるはずです。予想問題はやらなくても問題ありません。

テキストと過去問以外では、六法が必須です。できましたら判例が載っている六法がおすすめです。六法はテキストや過去問に条文が出てきたら必ず読むようにしてください。これは“必ず”です。条文を覚えてしまっていても読んでください。何回六法を開いて条文を読んだかで合否が決まると思ってくれてもいいくらいです。法律の試験は条文が命ですからね。

ついでにその条文の重要判例も読んでください。判例集は判例の載っている六法があれば必要ないと思います。テキストと六法の判例だけで十分です。

 

 

｜　最難関の40字記述対策は？

 

行政書士試験の一番の肝は40字記述です。ここでどれだけ点数を稼げるかによって合否が変わってきます。3問とも大きく外さずそこそこ書けたならば60点中40点くらいとれると思います。ただ、40字記述をそこそこ書くには相当の勉強が必要です。

40字記述対策として最も効果的なのが、民法なら条文の読み込み、定義の暗記、超重要判例の言い回しの暗記です。このためのおすすめするテキストは、司法試験用の完全整理択一六法（民法）です。過去に択一問題や40字記述問題で出題された条文のチェックと暗記に使えますし、判例の立場が整理されています。学説はまったく気にしなくて大丈夫です。

行政法は制度の流れをしっかりと把握しておくことです。“誰が”“誰に対して”“どのような主張が可能”で“どのような結論になるのか”を書けるようにしておく練習です。訴えの利益などの原告適格は忘れやすく“どのような結論になるのか”の部分で問われることがあります。訴訟要件を欠けば却下判決なることなどを各訴訟類型でまとめておくと対策として有効ではないでしょうか。

民法でも行政法でも問題を解く練習には40字記述用の問題集を使ってください。このアウトプットは必須です。頭でわかっていても本番では書けないことが多くあります。キーワードが分からないとどうしようもありませんが、解答を書きにくいと思う場合にはヒントが問題文にあります。

40字記述の書き方がよく分からない場合には、何冊か問題集を用意して同じところが問題になっていればその部分を重点的に覚えてしまうとコツがつかめてくるのではないでしょうか。

問題に問われたことを問われたとおりに解答する形式面は大切です。“問われたとおりに”というのは解答を導くためのヒントです。形式面が間違っていれば0点になることも覚悟しなければいけません。知識を基に素直に解答を導けるように練習してください。

 

 

｜　まとめ

 

１　行政書士試験はそれほど難関ではない！？

２　資格予備校に通うのが一番の近道！

３　40字記述の解答にはコツが必要！