民法改正で賃貸住宅のトラブルが減る!?

2017年5月に成立した“民法の一部を改正する法律”によって、2020年4月1日から民法のルールが改正されます。契約に関するルールの見直しは約120年ぶりといわれています。

どこがどのように変わったのかをお部屋を賃貸する場面でまとめたいと思います。

 

 

| 賃貸住宅でのあるあるトラブル

 

お部屋を借りていると様々なトラブルに見舞われます。屋根が壊れて雨漏りがするのにいくら修理を依頼しても大家が修理をしてくれないとか退去のときに敷金が全く戻ってこなかったとか…。

2020年4月1日に施行される改正民法では、賃貸住宅の修繕と譲渡に関するルールだけでなく、敷金に関するルールが変わります。

 

 

| 修繕と譲渡に関するルールの改正

 

1 設備の修繕についてのルール改正

(1)修理を依頼してもなかなか直してくれない

マンションのお部屋に備えつけてある給湯器。この給湯器が壊れてお湯が出ないことが多いというときは、大家さんや管理会社に頼んで修理をしてもらいます。現在の民法では、借主さんが勝手に修理をしても大家さんや管理会社に代金の請求ができない場合があるどころか、貸主さんから現状に回復するための責任を追及される可能性もあります。

改正民法では、借主さんが貸主さんに修繕が必要であることを通知したり、貸主さんが修繕の必要性を知っているのに相当の期間内に修繕をしなかったりする場合には、借主さんが修繕しても貸主さんから責任を追及されることがなくなります。

2020年4月1日以降に契約した賃貸借契約では、給湯機が壊れたことを大家さんや管理会社に通知してもなかなか修理してくれない場合には、貸主さんが給湯器の修繕を業者に依頼しても大丈夫です。

(2)台風が接近していて早く直したい

テラスハウスや一戸建住宅を借りていて、屋根から雨漏りがするようになったというトラブルはよくあります。特に昔ながらの屋根瓦で古い住宅の場合には、年月とともに徐々に瓦がずれてきて雨漏りがするようになります。

このようなときに、台風が接近していると早く修理をしないと家財に被害が出る可能性があります。現在の民法では、このような緊急事態であっても賃借人は自ら修理を業者に依頼することはできません。

改正民法では、急迫の事情があるときは借主さんが目的物を修理することができるようになります。屋根が壊れていて雨漏りがする状況で、次の台風が迫っている場合には、急迫の事情があるとして、借主さんは屋根の修理を業者に依頼することができます。

2 大家さんが変わったときのルール改正

借りているお部屋の所有者が変わることはたまにあると思います。所有者が変わると家賃の振込先も変わりますので、大家さんから通知があるのが通常です。管理会社が入っている場合には振込先は変わらないと思いますので通知はないかもしれません。

現在の民法では、大家さんが変わった場合に家賃の支払先があいまいです。実務上、以前の大家さんから“所有者が変わる旨の通知”を受けて、新しい大家さんから“家賃の請求”があれば新しい大家さんへ支払うことになっています。

改正民法では、原則として新しい大家さんが賃貸人を引き継ぐことになります。また、新しい大家さんが借主さんに賃料を請求するには、所有権移転登記が必要であることも明記されます。現在の民法で行われているルールが民法に明記されることになりました。

 

 

| 敷金に関するルールの改正

 

賃貸住宅の敷金に関するトラブルはかなりの数になるようです。全国消費生活情報ネットワークに寄せられた敷金に関するトラブルの相談件数は、約13,000件/年にも上ります。

ほとんどの管理会社は敷金や原状回復に関するガイドラインを守りますし、契約書にも原状回復に関するガイドラインを添付します。ただ、大家さんから直接借りているような場合にはなかなかガイドラインが浸透しないこともあるようです。弊社でも、大家から直接借りていて弊社が契約にタッチしていない敷金返還の相談を受けることがあります。

お部屋を退去するときに、クロスや畳の日焼けを指摘されて張替費用を負担するように求められることがあります。現在の民法では明文化されていませんが、ガイドラインでは通常使用による損耗と経年変化は原状回復の対象にはなりません。

改正民法では、借主さんは借りたお部屋の後に生じた損傷は原状回復しなければいけませんが、通常の損耗や経年変化は原状回復の対象にならないことが明記されます。ただし、引っ越し作業での生じた傷やタバコのヤニ汚れは原状回復の対象になります。

また、現在の民法には敷金の定義や敷金返還請求の時期に関する規定はありません。改正民法では、賃貸借契約終了後にお部屋が返還された時点で敷金返還義務が生じ、返還額は受領した敷金の金額から金銭債務の額を差し引いた金額であることが明記されます。

 

 

| まとめ

 

1 借主さんが設備の修理をできる場面を明記!

2 大家さんが変わったら新しい大家さんへ家賃の支払!

3 敷金のルールが明確化!



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