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前回と前々回の記事で、民法改正によって売主さんの責任範囲が増えたり買主さんの対抗手段が増えたりすると書きました。

では、仲介をする不動産屋はどのような対策をとることができるのでしょうか。 “不動産屋の民法改正　対策編” の続きを読む

｜　不動産屋からの説明の決まりごと

 

部屋を借りたり不動産を買ったりしたときには、不動産屋は借主さんや買主さんに重要な事項について説明しなければいけません。“重要事項説明書”と“契約書”の2冊を渡されると思います。

重要な事項は不動産屋が説明しないといけませんが、実際に説明を担当する人は宅地建物取引士（宅建士）です。宅地建物取引士証を提示して説明を受けるのですが、重要事項説明書にも宅建士の名前が書かれていてハンコも押されています。

契約までに必要ですので覚えておいてくださいね。

 

 

｜　説明の内容はどんなこと？

 

重要事項の説明では、大きく分けて2つのことが説明されます。

１　取引する物件に関すること

登記名義人、登記されている権利、所有者の氏名、法令上の制限の概要、私道負担（建物賃貸以外）、設備の状況などが説明されます。分譲マンションの売買の場合には、マンションの管理先などもっとたくさんのことが説明されます。分譲マンションの賃貸だと規約と管理委託先のみです。

２　取引する条件に関すること

手付金の額、契約の解除に関すること、違約金、住宅ローンのあっせん内容、住宅ローン特約に関することなどが説明されます。その他にも、建物の売買のときだけに説明すること、建物の賃貸のときにだけ説明することなど色々あります。

 

不動産屋は重要事項説明をするために事前に物件について調査をします。現地では、周辺の状況、臭い、越境物、埋設物など多岐にわたります。役所では、法令上の制限、建築確認などを調べます。

 

 

｜　重要なことを言わないとどうなる？

 

不動産屋が重要事項説明で義務になっていることを言わなかった場合、2年以下の懲役や300万円以下の罰金という刑事罰だけでなく、業務停止や免許の取り消しなどの処分を受けることがあります。

重要な事実は重要事項説明書に書かれていることよりも範囲が広いと言われています。ただし、説明の仕方は決められていないので、口頭だけの説明でもOKです。書面がないと説明したことを証明できませんけどね…。

 

 

｜　まとめ

 

１　重要事項説明は宅建士の仕事！

２　物件に関することと条件に関することを説明！

３　説明をしなかった場合には刑事罰まで！

｜　賃貸や購入のときのおおまかな流れ

 

部屋を賃貸したり不動産を購入したりするときには何から始めますか？契約までの大まかな流れを書いてみます。

１　目当ての物件を探す

スーモやホームズのようなポータルサイトで目当ての物件をピックアップします。チラシを見て決めることもあるでしょうし、不動産屋のホームページで探すこともできます。

２　物件を見てみる

不動産屋に連絡をして物件を見せてもらいます。気に入らなかったら“日当たりが悪い”とか“思ったより狭かった”などの理由を担当者に伝えてください。気に入る物件を紹介してもらえるかも…。

３　物件の入居・購入申し込み

入居や購入の意思を大家さんや売主さんに伝えるために申込書を提出します。入居や購入ができるかどうかは決まりませんが、申込金を預ける場合もあるようです。申込書には勤務先や勤続年数、年収、連帯保証人の住所・勤務先などが必要な場合もありますので、事前に尋ねてメモをしておくとスムーズです。

４　重要事項説明と契約

賃貸の場合は入居の審査があります。契約のときに必要な書類や金額は不動産屋が事前に知らせてくれます。一般的には、住民票、実印と印鑑証明、源泉徴収票や確定申告書、敷金・礼金・仲介手数料・保証料・火災保険料の支払いのための現金が必要になることが多いと思います。重要事項説明を受けて契約書にサイン・捺印をします。

 

 

｜　重要事項説明ってなに？

 

重要事項説明は、こんな物件でこんな条件で契約しますよという最終的な確認です。重要事項説明は宅地建物取引士がしなければいけないことになっています。また、重要事項説明書には宅地建物取引士の記名・押印があります。

重要事項説明は聞くのが面倒くさいと思われるかもしれませんが、借主さんや買主さんに不利な条件がある場合にはのちのちトラブルになりかねません。一般的には所属している協会が作ったひな形を利用しますので大きな問題はないと思いますが、特約には注意が必要です。

特約には、物件の取引条件や敷金の返還の条件などが記載されています。通常は退去時に原状回復をする義務が借主さんにあります。特約によくあるものとしては、退去時に鍵の交換費用を敷金から補填するといったものやハウスクリーニング代を敷金から補填するといったものでしょう。

納得できる条件かどうかを確認して疑問に思ったことは担当者に尋ねることをおすすめします。その他にも、設備、更新料、更新手数料、保証料、退去予告時期、禁止事項は確認してください。

 

 

｜　まとめ

 

１　契約時には現金のほか必要書類があるかも！

２　重要事項説明は宅地建物取引士がします！

３　重要事項説明や契約書の特約は要チェック！