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｜　借主さんの権利ってなに？

 

民法では賃貸借について様々な規定がなされています。賃貸借には、パソコンを借りたり土地を借りたり家を借りたりと色々なケースがあります。住むために家を借りる場合には、借地借家法という法律で特別な規定があり、家は生活の基盤の1つであることから借主さんが強く保護されています。一般に、借地借家法の適用がある建物の賃借権を借家権と呼んでいます。

借家権のポイントはいくつかありますが、一番大きな保護は存続期間や正当事由です。1年未満の借家契約は“期間の定めのない契約”とみなされます。1年以上の借家契約は“期間の定めのある契約”です。多くの場合“2年”というのが多いのではないでしょうか。

“期間の定めのある契約”の場合、大家さんが期間満了と同時に明渡を求めるためには、期間満了前の1年～6か月前の間に借主さんに予告しなければいけません。大家さんが更新をしない場合には“正当な事由”が必要です。正当な事由については後で書きたいと思います。

契約が更新されると、そのあとは“期間の定めのない契約”になります。“期間の定めのある契約”から“期間の定めのない契約”に変わります。

“期間の定めのない契約”の場合、大家さんはいつでも解約の申し入れができます。ただし、“正当事由”が必要です。

契約を解約した場合、解約申し入れから6か月後に解約の効果が生じます。ですから、借主さんは解約の申し入れを受けても6カ月間は住み続けることができます。6か月がたっても借主さんが住み続けていて、大家さんが異議を述べないときには契約が更新されたものとみなされます。反証はできません。

逆に、“期間の定めのない契約”の場合には、借主さんもいつでも解約の申し入れができます。しかも正当事由はいりません。解約の効果は、解約の申し入れから3か月後に生じます。借主さんからの解除について契約書にもっと短い期間、たとえば1ヵ月と書かれている場合には、それに従います。

 

 

｜　正当事由ってなに？

 

先ほど何度も“正当事由”と書きましたが、“これが正当事由だ！”というものは存在しません。“正当な事由”かどうかの判断要素には次のものがあります。

１　建物の大家さんや借主さんが建物の使用を必要とする事情

２　建物の賃貸借に関する従前の経過

３　建物の利用状況や現況

４　建物の大家さんが立ち退き料を支払うという申し出

このように書くと分かりにくいですね。建物を使う必要性は大家さん側の必要性が大切だと思います。“自分で使うから返して！”という主張はできせん。また、従前の経過というのは、家賃滞納の有無や近隣住民への迷惑行為などが考えられます。利用状況・現況は部屋の使い方や建物の老朽化などがありますね。立ち退き料の支払いをする場合にも“正当な事由”と判断されやすくなります。

注意して欲しいのは、家賃の滞納を数カ月してしまって契約書に基づいて解約をされた場合には正当な事由は関係ありません。ですから、立ち退き料を貰えなくても退去しなければいけません。その他に契約に違反したことが原因で解約された場合にも同様です。

借主さんが強く保護されているといっても何でもわがままが通用するわけではありませんのでご注意ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　大家さんは少なくとも6か月前に解約を申し入れます！

２　借主さんは少なくとも3か月前に解約を申し入れます！

３　大家さんからの解約には正当な事由が必要！

｜　お部屋探しは変わった！？

 

賃貸のお部屋を借りるとき、みなさんはどうしていますか？一般的な傾向として、若い方でしたらインターネットでスーモやホームズの中から探されているのではないでしょうか？少し社会経験が豊富になってきますと、インターネットで見つけた不動産屋を入念に調べてから問い合わせをして不動産屋を訪れます。お年を召してきますと、近くの不動産屋に飛び込まれるのではないでしょか？

お部屋探しの調査をウチコミ！を運営する（株）アルティメット総研が行いました。ウチコミ！の入居希望者会員を対象に、部屋探しと入居後のトラブル対策に関する意識調査をしたようです。

部屋を見るときは、一度不動産屋に出向いてから見に行く人が約６４％、現地で待ち合わせる人が３６％だそうです。今までは不動産屋で希望条件を出してそれに合う物件を見繕ってもらって数件をグルグルと回るのが主流でした。この結果で、今はスーモやホームズなどでお部屋を探す人が増えたことが分かります。

不動産会社へ行くことに抵抗がある人は約３７％もおられます。不動産屋に行ってしまうと部屋を決めるまで帰してもらえないという恐怖感があるのでしょうか。インターネットで部屋を見つけて現地で待ち合わせというパターンが多くなっていることがわかりますね。

部屋探しで訪問する不動産屋は1件が最も多くて、1~3件で８０％を超えています。インターネットを活用する人が増えているのでしょう。また、部屋を決めるまでに内見した物件数は3件がトップ。1~3件で６０％を超えています。中には6件以上という人もいて、２０％以上です。決められない理由は何なのでしょうか。気になります。

部屋探しで重視するポイントは初期費用が掲載されていることがトップで７０％もいらっしゃいます。初期費用をかなり気にする方が多いようですね。初期費用には、敷金、礼金、仲介手数料、火災保険料、保証会社保証料、当月家賃と翌月家賃などかなり高額になります。家賃5万円のお部屋の場合、30万円以上になることも多いです。

これらを見てみますと、インターネットでのお部屋探しが主流になりつつあることが分かります。ただ、ウチコミ！会員というインターネットを使ってお部屋を探されている方が調査対象になっていますから、当然にインターネットを活用されたことが分かる調査結果になります。一般的に考えると、また別の数字になるのかもしれませんね。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産屋は1~3件を訪問！

２　物件は1~3件を内見！

３　初期費用が決めて！？

｜　新居への引っ越しの準備

 

3月4月は引っ越しシーズンですね。新居への引っ越しにウキウキされている方もいらっしゃると思います。新居へ引越しをした後に何から始めますか？荷物をほどいて部屋の片づけ！という方、ちょっと待ってください。引越したらすぐに使うものは準備できていますか？

引越しの前のギリギリまで使うものはいろいろありますが、それらは引越しした後にすぐに使うものが多いです。そこで、段ボールに分かるような目印をつけておきましょう。たとえば次のようなものがあります。

１　カーテン

２　食器類

３　タオル・雑巾

４　洗剤

５　トイレットペーパー

このようなものは引っ越す前のギリギリまで使って、引越し後にはすぐに使えるようにしておきたいものです。段ボール1～２箱にまとめておき、すぐに取り出して使えるようにしておくと便利です。

また、引越し先の挨拶用の手土産の準備も必要です。一般的には次のような方に引越しの挨拶をすると言われています。

１　アパート・マンションの場合：両隣の部屋＋上下の部屋

２　一軒家の場合　　　　　　　：両隣の家＋向かいの3件

３　大家さん、自治会長、管理組合長などのこれからお世話になる方

金額的には近隣に1000円前後、大家さんなどには2000円前後が相場のようです。タオル・洗剤・お菓子などが一般的です。のし袋をつけてご挨拶と書かれていればベストです。先方が留守の場合にはメッセージを残しておくとよいでしょう。挨拶は引っ越し作業が始まる前にするのが良いと言われています。

 

 

｜　新居ですぐにやること

 

新居へ着いたらやっておきたいことがいくつかあります。

１　賃貸住宅の場合：入居前の部屋の状態を写真撮影

写真はスマートホンで十分です。入居前の状態を証拠として残しておきましょう。特に、汚れや傷、建て付けの悪い場所、電気系統の不具合などです。大家さんとトラブルにならないためにも、引越し屋が荷物を搬入する前に済ませておきましょう。

２　引越しの挨拶

引越しの作業のときにトラックが道に停車したり、荷物の搬入の際にうるさくしてしまったりするのは仕方がないことです。そのため、事前に手土産をもって近隣へあいさつに行きましょう。先にしておくか後にするかで印象が大きく変わります。

３　気になるところは最初に掃除を

賃貸住宅や新築住宅はクリーニングをしているので酷い汚れは少ないと思います。ただ、ホコリは時間とともにたまるものですから、掃除用の使い捨てペーパーを持参して引越しの荷物が搬入される前に済ませておくと気持ちよく住み始めることができます。

４　荷物の搬入は段ボールから

ベッドやタンスなど大きなものを搬入した後に段ボールの移動をしようとすると大変です。体力がある早い時間に段ボールを使う部屋に移動させてしまいましょう。

 

これらの他にも、役所への手続やライフラインの開栓などやるべきことはたくさんあります。やるべきことは書き出しておいて順番に片づけていけばOKです。無理せずスムーズに引越しを乗り切ってください。

 

 

｜　まとめ

 

１　引越し前から引越し後のことを考えて！

２　すぐに使うものは1つにまとめて梱包！

３　新居に着いたら写真とあいさつ！

｜　ご近所トラブルって何が原因？

 

助成を対象にしたある調査によりますと、ご近所トラブルに遭った人は約18%いらっしゃるそうです。5~6人に1人の割合でご近所トラブルを経験されています。

ご近所トラブルで多いのは、“飲酒による騒ぎ声（約27％）”“足音（約23%）”“ドアの開閉音（約16%）”などの“騒音（約67％）”がダントツの一番。その他には、ペット、ゴミ出しマナー、マンションの管理組合、違法駐車、境界、たばこなどがあります。

このようなトラブルが起こった時にはどのような対応をすればいいのでしょうか。

 

 

｜　トラブルの解決策

 

騒音やゴミ出しマナーのトラブルがあっても、半数以上の方は何もしないという選択をしているようです。声を上げても解決しない、自分が我慢すればいいと考えている方が多いのかもしれません。

我慢しないためにも、トラブルの解決方法をいくつか挙げてみたいと思います。

１　管理会社に相談する

お住まいが賃貸マンションでしたら管理会社があるはずです。契約書に管理会社は明記されていませんか？管理会社はマンションを管理する立場にありますのでトラブルの相談にも乗ってくれます。トラブルの起こった日時や状況をメモしておいて管理会社に相談すれば、管理会社から対象者へ注意をしてくれます。誰からの苦情なのかを言わないでもらうこともできます。

２　自治会に相談する

お住まいが戸建住宅ならば自治会へ相談するのも一つの手段です。特に騒音問題やゴミ出しマナーは近隣の住民も迷惑をしていますから、自治会が対策を取ってくれると思います。管理会社ほど直接的な方法ではありませんが、回覧板などで騒音問題が起こっていることを知らせてもらえますので、角が立たない方法を提案してみてはいかがでしょうか。

３　役所に相談する

管理会社や自治会が行う対策では改善される気配がない場合、役所に相談してみる方法もあります。たとえば、騒音・ゴミ・悪臭などは環境対策課のような部署に相談すると、当事者同士が話し合わなくても地域の問題として取り上げてもらうこともできます。役所の職員はご近所トラブルの相談にも慣れていますので良い助言をもらえるかもしれません。

４　直談判をする

ご近所の顔や名前を知っている方ならば直接伝える方法があります。“近頃ゴミが改修されないことがありますよね～”とか“夜に楽器の音が聞こえませんか？”のような雑談の中で伝えていくこともできます。ただ、いくら面識があるからと言っても言語の関係を考えると、まずは管理会社や自治会などへ相談する方がよいと思います。

５　専門家に相談する

最後の手段ですが、弁護士などの専門家に相談する方法があります。専門家の対応にもよりますが、ご近所さんと決定的な亀裂が生じる可能性もありますので慎重に判断されることをおすすめします。

 

 

｜　まとめ

 

１　ご近所トラブルは5~6人に1人が経験！

２　騒音がご近所トラブルで最多！

３　解決には第三者への相談がベスト！

｜　不動産コンサルタントって何をするの？

 

不動産コンサルタントは不動産の専門家で、不動産に関する相談について改善策や解決策を提示します。これは企画提案型のコンサルティングと呼ばれています。不動産コンサルティング制度検討委員会報告書では、「依頼者との契約に基づき、不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の物件・市場等の調査・分析等をもとに依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように企画、調整し、提案する業務」とされています。ポイントは「公正かつ客観的な立場」という部分でしょうか。

また、改善策や解決策の実行を一般の方が行うのは難しい場合がありますので、そのときにはプロジェクトの進行を請けることもあります。この場合は事業執行型のコンサルティングと呼ばれます。

 

 

｜　不動産コンサルティングのいろいろ

 

企画提案型の営業もあります。たとえば、自社の製品の販売促進のために顧客から問題を聞き出してその解決策を提案します。解決のために自社製品を使用してもらって自社製品の販売促進を行います。このような場合は「公正かつ客観的な立場」からの企画提案ではありませんので、コンサルタントと言えるかどうかの判断は難しいところです。

悪質な不動産コンサルタントの中には、マンションの大規模修繕工事で巨額の利益を上げている人もいるようです。たとえば、マンションの管理に関心が薄い所有者が多いマンションで理事長が一部の経営コンサルタントや建設会社とよからぬ関係になって多額のリベートを渡すパターンがありそうです。

不動産業界はリベートの多い業界です。紹介料をお支払いしますからお客さんを紹介してもらえませんかという営業担当を見かけることがあります。中には司法書士からリベートをもらうこともあるようです。士業が紹介料を支払うのは違法だと聞いたことがあるのですが、その辺りはどうなんでしょうね。

特にマンションの大規模修繕工事では金額が大きいため、悪質な不動産コンサルタントが跋扈しているともいわれています。たとえば、1億円の工事代金ならリベートは500万円とも1000万円とも言われています。このようにリベートをもらえるのなら、コンサルティング料を激安にしても十分利益があります。

マンションの大規模修繕工事でコンサルティング料がものすごく安い場合には何か裏があるのかもしれません。コンサルタントは手間も時間もかかる大変な仕事ですので安くで請け負うと割に合いません。それでも激安価格の提示があればどうかご注意を。コンサルティング料が高ければいいというものではありませんが…。

 

 

｜　まとめ

 

１　公正中立な不動産コンサルタント！

２　悪質な不動産コンサルタントは激安料金を提示！？

３　マンションの大規模修繕工事は特にご注意を！