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｜　住宅市場同湖調査を発表

 

国土交通省は平成30年度の住宅市場動向調査報告書（約6.8MB、PDFファイル）を発表しました。注文住宅、分譲住宅、中古住宅、賃貸住宅、リフォームの5つについて調査しています。平成29年度中に住み替え、建て替え、リフォームを行った世帯を対象に、平成30年9月22日～12月28日に郵送したり訪問したりして回答を得たようです。

早速内容を見ていきましょう。

 

 

｜　比較するのはどんな家？

 

住宅を買うときにどのような比較をしているのでしょうか。

１　注文住宅

注文住宅を取得した世帯では、70%以上の方が注文住宅を比較しています。その他には、分譲戸建（約23％）、中古戸建（約19％）などとなっています。

２　分譲戸建

分譲戸建を取得した世帯では、63％以上の方が分譲戸建を比較しています。その他には、注文住宅（約40％）、中古戸建（約23%）、分譲マンション（約22％）となっています。

３　中古戸建

中古戸建を取得した世帯では、63%以上の方が中古戸建を比較しています。その他には、分譲戸建（約37%）、中古マンション（約24%）、注文住宅（約23%）となっています。

４　分譲マンション

分譲マンションを取得した世帯では、75%以上の方が分譲マンションを比較しています。その他には、中古マンション（約33%）、分譲戸建（約24％）となっています。

５　中古マンション

中古マンションを取得した世帯では、75%以上の方が中古マンションを比較しています。その他には、分譲マンション（約30%）、中古戸建（約20%）となっています。

 

このようにみてみると、新築戸建や中古戸建を購入された方はマンションも含めていろいろと検討されているようです。マンションを購入された方は対象をマンションに決めて検討される方が多いみたいですね。

 

 

｜　なぜその家にしたの？

 

購入した住宅の種類によって購入した理由にもいろいろな意見があるようです。

１　注文住宅

・信頼できる住宅メーカーだったから　約50％

・一戸建だったから　　　　　　　　　約39％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約37％

・立地環境が良かったから　　　　　　約36％

約半数の方が住宅メーカーで決めたようです。

２　分譲戸建

・一戸建だったから　　　　　　　　　約54%

・住宅の立地環境が良かったから　　　約53％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約53％

・価格が適切だったから　　　　　　　約37%

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約31％

立地の良い新築戸建住宅だから購入したという方が多いようです。

３　中古戸建

・価格が適切だったから　　　　　　　約59%

・一戸建住宅だったから　　　　　　　約58％

・住宅の立地環境が良かったから　　　約44％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約34％

手ごろな一戸建住宅で、立地もよければなお良しと言ったところでしょうか。

４　分譲マンション

・住宅の立地環境が良かったから　　　約72％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約56％

・マンションだったから　　　　　　　約54％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約39%

・価格が適切だったから　　　　　　　約33％

新築マンションでは立地で決める方が多いようです。

５　中古マンション

・住宅の立地環境が良かったから　　　約60％

・価格が適切だったから　　　　　　　約60％

・マンションだったから　　　　　　　約37％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約28％

・昔から住んでいる地域だったから　　約25％

価格が手ごろで立地の良いマンションを選ばれているようです。

 

 

｜　まとめ

 

１　マンションの購入者は最初からマンションだけを検討！？

２　注文住宅では立地環境はあまり重要じゃない！？

３　マンションを選ぶなら何はともあれ立地！

｜　宅地の造成を規制

 

近年は集中豪雨が全国で発生していて各地で甚大な被害を受けています。多くはがけ崩れや土砂の流出による被害です。そもそも日本は平地が少なく山間部が多くなっています。都市部では宅地開発が周辺の丘陵地に広がっていっています。大阪でもかなり山が削られて宅地になってきています。

以前の記事“土地選びで注意することは？”で丘陵地の縁辺部には注意が必要だと書きましたが、集中豪雨によるがけ崩れによる被害を受ける恐れがあるからです。

そこで、宅地造成を規制する法律があります。宅地造成によってがけ崩れや土砂の流出の被害を防止するための法律です。この法律でいう“宅地”は一般的な宅地だけではありません。次にあげる土地“以外”の土地すべてをいいます。

１　農地、牧草放牧地、森林

２　道路、公園、河川その他一定の公共の用に供する施設の用に供されている土地

 

２が分かりにくいですね。“一定の公共の用に供する施設の用に供されている土地”というのは、国公立の学校や運動場などに使われている土地のことです。これら以外がすべて“宅地”ですから、ゴルフ場や民営の墓地も宅地です。

宅地造成は、宅地以外の土地を宅地にするパターンと宅地で土地の形質を変えるパターンがあります。宅地の形質を変えるパターンには次の4つがあります。

１　高さ2mを超える崖ができる切土

２　高さ1mを超える崖ができる盛土

３　切土と1m以下の盛土をあわせて2mを超える崖ができるもの

４　上記の3つ以外で、切土や盛土をする土地の面積が500㎡を超えるもの

 

宅地造成工事が規制される区域は、都道府県知事が関係市町村長の意見を聞いて指定した地域です。災害が生じる恐れが大きい市街地や市街地としようとする土地が対象です。区域内で宅地造成をする場合には、原則として都道府県知事の許可が必要です。ただし、開発許可がある場合には知事の許可は不要です。

また、擁壁や排水施設などを作らなければいけません。宅地造成が終わった後には都道府県知事が完了検査をします。

さらに、所有者や管理者、占有者は宅地を安全に保全する努力義務を負っていますので、擁壁に日々を見つけた場合などは速やかに修復することになります。

これだけ厳しく監視されているということは、宅地造成が規制される区域は少し手を抜いてしまうと相当な危険があるということですね。大阪府では宅地造成工事規制区域の地図が公表されています。寝屋川市の一部、枚方市の丘陵部、四條畷市の丘陵部などは宅地造成工事規制区域に指定されています。このような場所も宅地として分譲販売されていますので、土地や住宅を購入するときには擁壁や排水施設にご注意ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　豪雨によるがけ崩れ防止のための法律があります！

２　高さ2m超の切土、高さ1m超の盛土にはご注意を！

３　宅地造成工事規制区域内では所有者にも努力義務が！

最近、若い女性に流行りのタピオカミルクティ。私は一度も飲んだことはありません。どんなものかさっぱり分からないので調べてみますと、タピオカはキャッサバから作られてるようです。イメージ的にはこんにゃく？

そのタピオカ専門店が大和田に開業したみたいです。大阪国際大学と大和田駅の間の常称寺町にある“タピオカ電球君”という店名です。タピオカ好きの人は一度行ってみてはいかがでしょうか？

 

｜　敷地は道路の面していないとダメ

 

建物を建てる敷地は、日常的な通行ができるようにしたり、災害時の避難や消防活動をしたりできるように一定の道路に面していなければいけません。“建築基準法が定める道路”に２m以上接する必要があるのです。“建築基準法が定める道路”というのはどのようなものでしょうか。見ていきましょう。

まず、大原則として幅員が４m以上でなければいけません。これを満たしたうえで、次のような道路が“建築基準法が定める道路”です。

１　道路法による道路

２　都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などによる道路

３　昭和25年11月23日以前に存在した道

４　道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などによる新設や変更の事業計画のある道路のうち、2年以内に事業が執行される予定の者として特定行政庁が指定した道

５　政令で定める基準に適合する道で、特定行政庁から位置の指定を受けた道

 

このように挙げても分かりにくいですね。簡単に言いますと、公の道路、昔からあった道、行政から位置の指定を受けた道が建築基準法上の道路ということになります。

4m未満の道でも例外的に建築基準法上の道路として認められる場合があります。昭和25年11月23日以前に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定した道です。昔から住宅街の中にある細めの道ですね。

ただし、4m未満の道にしか接していない場合には、新たに建物を建築することができなかったり、道路の中心線から2mまでが道路とみなされてしまって再建築するときに敷地が狭くなったりします。

今までは道路の幅員は“4m”と言ってきましたが、実は道路の幅員がもっと厳しい地域があります。行政が指定する地域では道路の幅員は6m以上を原則とされます。6mの道路は意外に広くて、かなり厳しい基準になっています。

 

 

｜　私道の場合はどうするの？

 

私道であっても、上で書いた3（古い道）や5（位置指定道路）、例外規定（2項道路）などに該当すれば建築基準法上の道路として認められます。最近の開発分譲住宅では、私道とせずに市に寄付をしてしまうことが結構あります。市道（公道）に接する住宅として高く売ることができるからでしょうか。

私道だと掘削に許可が必要だったり工事をするときに手間や費用が余分にかかったりしますから、そのような面倒がなるべく排除されていて個人的には好感を持てます。

私道は自分の所有の土地ですから、本来は自由に変更したり廃止したりすることができるはずです。ところが、私道を変更したり廃止したりすると、上で書いた接道義務を全うできない場合には、行政から変更や廃止を禁止されたり制限されたりすることがあります。

自分の土地だからと言って勝手に道がなくなってしまうと、近隣の人に多大な影響がありますよね。通行する道がなくなったり再建築ができなくなったりすると困ってしまいます。

 

 

｜　まとめ

 

１　家を建てるための道路は原則幅員4m以上が必要！

２　建築基準法上の道路には多くの種類があります！

３　前道が私道でも要件を満たせば家を建てることができます！

｜　売却査定の多い街は？

 

比較査定サイトの“リビンマッチ”はご存知でしょうか？このサイトを運営する会社が査定依頼のあった住所を使って売りたい街ランキングを作りました。少し意外な街がランクインしていましたので、関西版をお伝えしたいと思います。

1位　寝屋川市駅

どの街もそうですが、寝屋川市も多分に漏れず高齢化が進んでいて世代交代が進んでいます。お子さんは別の場所で自活をしていると生まれ故郷に戻ってくることは少ないですよね。それは否かだけでなく、人口密度が1万人／㎢の街も同じです。昨年は2位でしたから土地や建物がよく売られる街だと分かります。京阪沿線で中古住宅をお探しの方は寝屋川市を候補に入れてみてはいかがでしょうか。

2位　高槻駅

高級住宅街が多い北摂の中でも、高槻は人口が多く面積も広いですので土地や建物が売りに出されるのは納得がいきます。ただ人気の街でもありますので、人の流入も多いのではないでしょうか。

3位　和泉中央駅

私は泉北や泉南には疎いですからよく知らないのですが、泉北高速鉄道が通っていて比較的新しい街だという印象があります。それでも売りに出されているということは高齢化が進んでいるのでしょうか。

4位　大久保駅

意外でした。JR神戸線の大久保駅周辺です。明石市になります。私は2年ほど住んだことのある街でして、新しくイオンもできていますから土地や建物がそれほど多く売りに出されているとは思いませんでした。昨年は66位ですので、この1年で急上昇したようです。

5位　香里園駅

またもや京阪沿線が出てきました。1位～5位で2つも京阪沿線、しかも寝屋川市内が出てくるとは思いませんでした。寝屋川市駅と香里園駅はお隣同士の駅です。寝屋川市内がよく売りに出されていることがよく分かります。香里園は高級住宅街がある場所で、売却価格は高額になりやすいです。パワービルダーの開発も増えていますので、中古住宅・新築住宅を問わず購入を検討されている方にはお勧めです。

 

 

｜　まとめ

 

１　寝屋川市内が2つもランクイン！

２　通勤に便利な場所が多くねらい目！

３　高槻市や寝屋川市の中古住宅なら選びやすい！？

｜　土地は大事

 

住宅を建てるときには土地の上に建てます。当然ですね。住宅と土地は切っても切れない関係です。どんな土地なら安心できるのでしょうか。あまりにもたくさんあってすべてを網羅することはとても無理ですし、私の能力的にも無理です。

ですから、ここでは4点だけ上げたいと思います。

 

 

｜　建築基準法のルール

 

建築基準法には土地についてほとんど規定していません。衛生と安全性について次のような記述があります。

１　建築物の敷地は、接する道の境よりも高くなければならない。

２　建築物の地盤面は、接する周囲の土地よりも高くなければならない。

３　湿潤な土地、出水の恐れの多い土地、ゴミなどで埋め立てられた土地に建築物を建築する場合には、盛土、地盤の改良、その他衛生上または安全上必要な措置を講じなければならない。

４　建築物の敷地には、雨水や汚水を排出し処理するための下水管、下水溝、ためますなどを施設しなければならない。

５　建築物ががけ崩れなどによって被害を受ける恐れのある場合は、擁壁の設置など安全上適当な措置を講じなければならない。

簡単にまとめますと、周りよりも少し高くなっていて、軟弱な地盤では地盤の改良が必要ですし、雨水や汚水の排出施設が必要ですし、がけ崩れの可能性があるなら擁壁が必要なのです。

 

 

｜　土地の特徴

 

土地の特徴として大きく4つに分けられます。

１　山麓部

土石流の体積や地滑りによってできた地形、谷の出口の土地は要注意です。崖錐（がいすい）は土石流の危険が大きいと言われています。

２　丘陵地、台地、段丘

水はけもよく地耐力があり、洪水や地震に対する安全度が高いと言われています。“山の手”と言われる高級住宅街に多いですね。ただし、縁辺部や広い谷、小さな谷、盛土部、切土部と盛土部の境などは注意が必要です。

３　低地部

洪水、津波、地震に弱く、あまり好ましくありません。しかし、扇状地、自然堤防、砂丘、砂州などの微高地は宅地として利用できるそうです。

４　干拓地、埋立地

干拓地はあまり宅地としてはよくありません。埋立地は工事がしっかりしていれば宅地として十分に利用できます。ただ、高潮や津波がよく来る地域は危険がありますね。

 

 

｜　地形

 

平坦な地形で古い集落や街道がない地域は地盤が軟弱だと言われています。山地、丘陵地、台地の縁辺部は先ほど書きましたとおり注意が必要です。断層のある所も危ないです。

 

 

｜　宅地造成上の注意点

 

自然な給料を切り崩して宅地を造成している場合、擁壁を作ったり植栽をしたりして崖面を保護します。急傾斜地では樹木を残したまま盛土をすると、地盤沈下や崩壊の原因になるようです。

粘土が堆積している軟弱地盤では、盛土や建物の重さで土地が沈下したり横に滑ってしまったりすることがあります。

産業廃棄物の処分場跡地の場合には、ガス抜きや進出水の浄化、地盤沈下の観測などを長時間かけてしなければいけません。

 

 

｜　まとめ

 

１　丘陵地、台地、段丘は安全度が高い！

２　低地でも自然堤防に囲まれた後背低地は比較的安全！

３　盛土や切土をしている土地は擁壁に注意！