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｜　田舎の空き家は売る？

田舎にある実家を相続してすることになったら、どうしますか？そのまま放置してしまっている方も多いと思います。10年20年と経つうちに、固定資産税の支払総額は数十万円になり、建物はボロボロになっていきます。メンテナンスに年数回通うとなると交通費や宿泊費だけでバカになりません。

それなら売ってしまおうか？と地元の不動産屋を訪ねても、ボロ家付の土地はなかなか買い手が見つかりません。しかも、仲介業者は手数料が安くなる安価な物件には手を出したがりません。

さらに、田舎では更地での売買が多い地域もあります。家を取り壊して産業廃棄物や残置物を廃棄処分して、さらに整地まで必要となると数百万円の費用が掛かってしまいます。売り出し価格を考えるとそこまでの費用をかけることはできません。固定資産税の問題もあります。

売るとなると根気よく、タダでも業者に引き取ってもらうくらいの覚悟が必要です。

｜　貸すことはできる？

売るに売れないから放置してしまって年月だけが過ぎていきます。そういう場合には、“貸す”という手があります。

ボロ家をそのまま貸すことはできません。住めないほどボロボロになった家に誰も住みたいと思いませんもんね。そこで、リフォームをして戸建貸家として貸し出すことができるかもしれません。

リフォーム費用は建物の状態によって様々ですが、キッチン・風呂・トイレの水回りの交換、傷んだ建具の修理、壁のクロスの張り直し、傷んだ屋根の修理などがあります。100万円～300万円ほどの費用で賃貸できる可能性があります。借り手がつくと、戸建貸家はアパートなどよりも高額な賃料になりますから、リフォーム費用も早く回収できます。

問題はどこをいくらかけて修理するかです。きれいにリフォームをして、そこから家賃を計算すると借り手がつかないほどの高額な家賃になることがしばしばです。

そこで、リフォーム費用を利回りから計算するという方法があります。相続した家ですから、取得費が0円です。これが利回りを考えるときにはかなり有利になります。リフォーム代と税金、それに少しのお小遣いが出ればOKでしたら、立地や状況によって利回りが15%になることもあります。

しかも、戸建貸家だと投資家に売れるかもしれません。大家になってみるというのは相続した土地建物を有効活用する手立てとして有用だと思いますよ。

｜　まとめ

１　相続した土地建物は売るに売れない！？

２　取得費が0円の不動産を賃貸へ！

３　戸建貸家は投資家に売れるかも！？

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｜　相続させる前にしておきたいこと

不動産が共有関係になる前に手を打っておくことが大切ですが、どのような方法があるでしょうか。

１　遺言を残したり生前贈与をしたりする

遺言を残して誰が現金や預金を相続し誰がどの不動産を相続するのかを決めておくと、死後の遺産分割協議がスムーズに行われます。遺言は公正証書にしておくと安心ですし、認知症になった後のことも考えて任意後見を公正証書で残しておくことも有効です。

生前贈与をして遺産を減らしておくことも有効です。ただ、不動産を贈与すると高額な贈与税の対象になりますが、一定の条件の下で相続時精算課税という制度を使うこともできます。

２　家族信託を活用する

家族信託は、被相続人の財産についての決定権を生前に家族の誰かに託しておく方法です。任意後見制度と似たような制度ですが、家族信託の方が負担や成約が少なく使いやすい制度です。不動産を管理したり処分したりする権限を誰に与えるかを自分で決められますので、将来起こるかもしれない共有不動産の問題を減らすことができます。

３　不動産の名義を変えておく

所有している不動産の名義が父や祖父になっている場合には自己名義に変えておくことをおすすめします。祖父や父の相続財産の分割をしておくことで、配偶者やお子さんが相続で悩む場面を減らすことができます。遺産分割協議が必要になりますが、実際に固定資産税を支払っていて管理をしている不動産であれば、他の法定相続人を納得させやすいのではないでしょうか。

｜　共有名義の不動産になってしまったとき

生前の終活が上手くできなかったり突然亡くなってしまったりした場合には、相続財産の不動産は相続人の共有名義になります。対策にはどのような方法があるでしょうか。

１　遺産分割協議書を作る

遺産分割協議は、相続人が相続財産をどのように分配するかを話し合うことです。話し合ってまとまった結果を書面にしたものが遺産分割協議書です。共有名義のままで第三者に売却したり誰かが単独で相続したりといった内容を取り決めます。

２　登記の確認と変更

相続した不動産の登記が誰の名義になっているかを確認します。もし被相続人でなく、その祖父や父になっている場合には、祖父や父の相続財産の遺産分割協議をしなければいけません。その後に新しく相続人になった方の名義に変更します。これをしておかないと、不動産の売却や管理が困難になります。

３　自分の持ち分だけを売却する

共有名義になっている不動産について家族感でトラブルがある場合には、自分の持ち分だけを売却する方法があります。共有者としての権利を他の人に譲るのです。ただ、この方法は買い取ってくれる人を探すのが大変です。一番良いのは他の共有者に買い取ってもらうことでしょう。最悪のケースでは、この手段で手際よく決着をつけて心配事を減らすことになります。

｜　まとめ

１　遺言や家族信託で共有名義を回避！

２　不動産登記は生前に更新を！

３　遺産分割協議書を作りましょう！

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｜　実家の相続したときの問題

実家を相続させたり相続したりする予定の方はたくさんいると思います。実家だけではなく、別荘を所有していたり駐車場や賃貸マンションを所有していたりする不動産の所有者にとって、相続で家族がもめることないように対策をすることは“終活”の一つです。

不動産の所有者である夫が亡くなった後、奥さんと子供たちが相続することになった場合、現金や預金は比較的スムーズに分割できると思います。ところが、不動産は管理や売却手続きが必要ですから話し合いがまとまりにくく、手間暇をかけるのが面倒になって共有名義にしてしまうことになる可能性があります。

共有名義になると、売却するにしても賃貸で貸すにしても共有者全員で話し合わなければいけません。意見がまとまらないと最終的には不動産が放置状態になり、空家のまま時間だけが過ぎていくケースが多くあります。

これを解決する方法は、不動産の所有者は遺言を残しておいたり売却しておいたりする方法がありますし、相続した家族は共有名義にせずに単独名義にしておくことが大切です。

その他に相続税などの税金を心配される方もいらっしゃると思いますが、実家だけの相続の場合は多くの方が非課税の範囲内で相続税を支払わずに済んでいるようです。

｜　共有名義で放置すると大変

不動産が共有名義になっても家族は仲が良いので話し合いでまとまるだろうと考えておられる方もいらっしゃるかもしれません。相続した実家を売却するときに音頭を取る方がいて話し合いがスムーズに進めば問題ありません。

しかし、長い間実家が放置されてしまうと、代を重ねるうちに相続人の数がどんどん増えてしまいます。80歳以上の方の中には兄弟が10人以上いる方もいらっしゃいますし、少子化が叫ばれている現在でも3人以上のお子さんがいる方も多いと思います。

京都市では、管理ができていない空き家のうち1割弱は所有者が判明しない物件なのだそうです。中には、不動産の登記が大正時代から変更されておらず100人以上の法定相続人がいる案件もあるとか。こうなってしまうと個人ではとても対処できません。

具体的な対処方法については次回に書きたいと思います。

｜　まとめ

１　不動産の相続は共有名義になりがち！

２　不動産の法定相続人が100人以上になるケースも！

３　“終活”で共有名義を回避！

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