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｜　農地に家は建てられる？

 

結論から書きますと、農地に家は建てられます。ただし、色々とハードルがあります。

まず、農地法の問題です。農地法では登記上の地目は関係ありません。地目が山林や原野でも実際に農業を行う農地であれば農地法上の“農地”です。

農地法上の農地は耕作目的の土地で家を建てることはできません。ではどうしたらいいのでしょうか？

農地法には転用するための手続が定められています。いわゆる“農転許可”といわれるもので、その種類によって“3条許可”、“4条許可”、“5条許可”と呼ばれています。

3条許可は農地を売却するときの許可です。4条許可は農地を宅地にするなどの転用の場合の許可です。今回はこれにあたります。5条許可は農地を売ってさらに転用する場合です。3条と4条を合わせた許可ですね。

4条許可に絞って書きたいと思います。

4条許可は原則として都道府県知事の許可です。許可がいらない例外の1つに“市街化区域内”で“農業委員会への届出”がある場合があります。大阪ではこのケースが多いように思います。大阪平野の多くは市街化区域ですからね。

農用地区区域内の農地や良好な営農条件の農地は原則的に許可がされません。

必要な許可を受けずに転用した場合には、原状回復や工事の停止などの命令がなされることがあります。この命令を受けると工事はストップして元の農地に戻さなくてはいけません。

また、罰則もあります。3年以下の懲役または300万円以下の罰金です。法人の場合の罰金の上限は1億円です。

 

 

｜　農地の形で家が建てられない！？

 

農地が道路に接していない場合には、たとえ転用したとしても家を建てることができません。建築基準法の問題です。建築基準法では幅員4ｍ以上の道路に2m以上接していなければいけません。道路に面していない土地には家を建てることができないのです。

農地は道路に面していない場合も多いと言われています。家を建てる前に道路を整備しない解けないとなると、かなりの費用がかかります。こうなると家の建築はあきらめた方がいいかもしれませんね。

 

 

｜まとめ

 

１　農地に家を建てるのはハードルが高い！？

２　農地法にある転用手続を取ればOK！？

３　建築基準法にも注意！

｜　大阪の新築マンションの価格は？

 

大阪では年々中心部に高層マンションが建てられています。便利な立地のマンションは高価なため、大阪府全体のマンションの平均価格も上昇しているようです。

株式会社東京カンテイが発表した“2018年新築マンションPER”によりますと、近畿圏の平均PERは5年連続で上昇しているようです。

PERは、新築分譲マンションの価格と賃貸マンションの価格を比べた値で、新築分譲マンションの価格が同じ駅の分譲マンションの賃料の何年分に相当するのかを表しています。

2018年の近畿圏平均は22.85となっていて、新築分譲マンションの価格は同じ駅の分譲マンションの賃料約約23年分の価格になっています。70㎡に換算した分譲マンションの平均賃料は約17.5万円（＋1.4%）、新築分譲マンションの価格は約4800万円（＋4.6％）だそうです。近畿圏の新築マンションの価格はかなり上昇していると言っていいでしょうね。

賃料よりも新築価格の方が上昇率は大きいですから、分譲マンションを借りた方がお得ということになります。ただ、あくまでも平均ですけれども…。

 

 

｜　新築マンションPERランキング！

 

近畿圏で新築分譲マンションを購入するなら、どこの駅の周辺で割安感があるのでしょうか。こちらも“2018年新築マンションPER”に載せられています。

1位　JR神戸線　尼崎駅　PER：約14.4

JR大阪駅に近く賃料は結構高めというイメージがありましたが、新築分譲マンションには割安感が強いようです。

2位　JR環状線　大阪駅　PER：約16.1

大阪キタの中心地ですね。こちらも賃料は高いです。その分だけ、新築分譲マンションの割安感があるのでしょうか。

3位　京阪中之島線　中之島駅　PER:約16.8

大阪駅周辺とほぼ同じです。地理的にも近いですから当然でしょうか。

4位　大阪メトロ堺筋線　天神橋筋六丁目駅　PER：約17.1

天神橋筋六丁目（通称、天六）になりますと、家賃もぐっと下がります。尼崎よりも高いですが、大阪駅や中之島駅に比べれば安いです。その分新築分譲マンションも安くなっているようです。

5位　JR神戸線　西明石駅　PER：約17.4

大阪の中心地ではなく、神戸のさらに西にある西明石駅が5位になっています。新築分譲マンションが安いのか、分譲マンションの賃料が高いのか、どちらなのでしょうか。

 

このように見てきますと、街中の中心地の新築分譲マンションがお得になっているようです。逆に賃貸が高いんだ！とも言えるかもしれませんね。このような地域では分譲マンションを借りるよりも購入した方がよいという判断になりますね。

逆に賃貸を借りた方がお得という地域もあります。夙川や芦屋、北千里、伊丹などの賃料は高めで、新築分譲マンションは安めのようです。

 

 

｜　まとめ

 

１　近畿のマンションは値上がり中！

２　大阪の中心地で分譲マンションを借りると損！？

３　北摂は分譲マンションを借りる方がお得！？

｜　マンションの総合調査を発表

 

国土交通省は「平成30年度マンション総合調査結果」を発表しました。分譲マンションについての調査で、5年に１度行われています。管理組合や区分所有者が対象ですが、回答率が悪く、管理組合が1688件、区分所有者が3211件の回答をしました。回収率は4割くらいでしょうか。

分譲マンションは駅に近いことが多く、近隣に商業施設が多くあります。一戸建よりも便利な立地ですので、都会ではマンションの購入を検討されている方も多いです。マンションはリフォームがされた中古の販売も多いです。マンションは新築・中古をあまり気にせず探されてはいかがでしょうか。

 

 

｜　マンションに永住する予定は6割超

 

マンションは便利な立地にありますので、居住者の方には高齢者が多いです。分譲マンションでの70歳以上の高齢者の割合は約22％もあります。特に1979年以前に建築されたマンションに居住する70歳代以上の割合は約47%にもなります。若い頃に購入されたマンションにずっと住んでいる方が多いのでしょうね。

70歳代以上の方がこれほど多いのですから、今のマンションに永住するつもりの方も多くなっています。なんと62%以上の方がマンションを終の棲家と考えているようです。高齢者だけでなく子育て世代の若い方にも駅近のマンションは人気ですが、若い方もずっと死ぬまで住み続けるつもりなのでしょうね。

マンションの居住者は高齢化していますが、管理の上での問題は管理組合の役員の選任です。高齢者や若い方ばかりでしたらなかなか役員になってくれる人はいないのではないでしょうか。ずっと同じ方が理事長をしていて業者とズブズブの関係になっているマンションもあるようです。

たとえば、長期修繕計画の修繕積立金の問題があります。25年以上の長期修繕計画に基づいて積み立てをしているマンションは約53%。47%近くのマンションは25年以上先の修繕については考えられていません。また、修繕積立金が不足しているマンションは約34%もあります。積立金が20%以上足りないマンションは約15%。

このような状態を見ますと、中古マンションを購入するときには長期修繕計画と積立金をしっかりと確認した方がよいです。実際に、管理組合の役員さんはお年寄りが多いですし、積立金が厳しい状態だと聞くこともあります。

永住するつもりのマンションを探されていて中古を検討されている方は、安いからと古いマンションに飛びつかずに価格と管理・月々の費用のバランスを気にしてみてください。

 

 

｜　まとめ

 

１　マンションの総合調査を発表！

２　70台以上のお年寄りが居住者の約22％！

３　修繕積立金が足りていないマンションは約34％！

｜　住宅市場同湖調査を発表

 

国土交通省は平成30年度の住宅市場動向調査報告書（約6.8MB、PDFファイル）を発表しました。注文住宅、分譲住宅、中古住宅、賃貸住宅、リフォームの5つについて調査しています。平成29年度中に住み替え、建て替え、リフォームを行った世帯を対象に、平成30年9月22日～12月28日に郵送したり訪問したりして回答を得たようです。

早速内容を見ていきましょう。

 

 

｜　比較するのはどんな家？

 

住宅を買うときにどのような比較をしているのでしょうか。

１　注文住宅

注文住宅を取得した世帯では、70%以上の方が注文住宅を比較しています。その他には、分譲戸建（約23％）、中古戸建（約19％）などとなっています。

２　分譲戸建

分譲戸建を取得した世帯では、63％以上の方が分譲戸建を比較しています。その他には、注文住宅（約40％）、中古戸建（約23%）、分譲マンション（約22％）となっています。

３　中古戸建

中古戸建を取得した世帯では、63%以上の方が中古戸建を比較しています。その他には、分譲戸建（約37%）、中古マンション（約24%）、注文住宅（約23%）となっています。

４　分譲マンション

分譲マンションを取得した世帯では、75%以上の方が分譲マンションを比較しています。その他には、中古マンション（約33%）、分譲戸建（約24％）となっています。

５　中古マンション

中古マンションを取得した世帯では、75%以上の方が中古マンションを比較しています。その他には、分譲マンション（約30%）、中古戸建（約20%）となっています。

 

このようにみてみると、新築戸建や中古戸建を購入された方はマンションも含めていろいろと検討されているようです。マンションを購入された方は対象をマンションに決めて検討される方が多いみたいですね。

 

 

｜　なぜその家にしたの？

 

購入した住宅の種類によって購入した理由にもいろいろな意見があるようです。

１　注文住宅

・信頼できる住宅メーカーだったから　約50％

・一戸建だったから　　　　　　　　　約39％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約37％

・立地環境が良かったから　　　　　　約36％

約半数の方が住宅メーカーで決めたようです。

２　分譲戸建

・一戸建だったから　　　　　　　　　約54%

・住宅の立地環境が良かったから　　　約53％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約53％

・価格が適切だったから　　　　　　　約37%

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約31％

立地の良い新築戸建住宅だから購入したという方が多いようです。

３　中古戸建

・価格が適切だったから　　　　　　　約59%

・一戸建住宅だったから　　　　　　　約58％

・住宅の立地環境が良かったから　　　約44％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約34％

手ごろな一戸建住宅で、立地もよければなお良しと言ったところでしょうか。

４　分譲マンション

・住宅の立地環境が良かったから　　　約72％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約56％

・マンションだったから　　　　　　　約54％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約39%

・価格が適切だったから　　　　　　　約33％

新築マンションでは立地で決める方が多いようです。

５　中古マンション

・住宅の立地環境が良かったから　　　約60％

・価格が適切だったから　　　　　　　約60％

・マンションだったから　　　　　　　約37％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約28％

・昔から住んでいる地域だったから　　約25％

価格が手ごろで立地の良いマンションを選ばれているようです。

 

 

｜　まとめ

 

１　マンションの購入者は最初からマンションだけを検討！？

２　注文住宅では立地環境はあまり重要じゃない！？

３　マンションを選ぶなら何はともあれ立地！

｜　最近のトレンドの選び方

 

ある調査で20歳前後の若い人とその親御さんの住まいに関する意見を募集したそうです。そこでは子供世代と親世代でほとんど変わらない結果になった意見と大きく変わる結果になった意見がありました。

成大によって価値観が違うのは仕方のないことですが、最近の若い人はみなさんの予想通りの考え方をしているようです。では、見ていきましょう。

 

 

｜　居住環境と住まいの決め方

 

居住環境では、どのような立地にある住まいを選ぶのか意見を聞いています。

親子ともに約80％もの賛同を集めたのは、“買い物に便利な立地”です。買い物と言っても食料品、日用品、ちょっと高級な物など色々ありますが、ここでは全てまぜこぜです。人によって重要視することも違うと思いますが、食料品や日用品をメインに考えて回答した方が多いのではないでしょうか。

70％弱の賛同を得られたのは“最寄りの駅やバス停から近い”です。駅近物件は通勤や通学に便利ですものね。特に賃貸住宅では重要視している方が多いのではないでしょうか。

子供世代に30%以上の賛同があったのが、“飲食店が多い”と“都市の中心部”です。この二つは親世代では少ない意見でした。一人暮らしをしている若い人は外食が多くなるでしょうから、飲食店が充実している地域は魅力的ですね。

住まいの決め方では、親子世代とも70％弱の方が“住宅の性能が良い”を挙げています。一戸建てならば住宅性能を重視することは長期間暮らすうえでもちろん大切ですが、マンションなどの集合住宅でも上下両隣の音や振動は気になります。住宅性能がよいことは少々家賃が高くなっても重視したい項目なのかもしれません。

また約50％の親子世代で“内装が好み”という項目がありました。家具などは自分で選べるにしてもキッチンや壁紙、お風呂、トイレは簡単に交換できませんので、自分が使いやすいと思う内装を選ぶ傾向が強いのでしょう。

さきほど一人暮らしでは外食が多くなるということを書きましたが、結婚の前後を問わずパートナーと同居するつもりはない、パートナーはいらないという意見が子供世代で30%弱もありました。私はあまりにも割合が高くて意外に感じましたが、みなさんはどう思われますか？結婚をするつもりはないというのは分かりますが、結婚をしても同居をするつもりはないというのは私には違和感がありました。一緒に住みたいから結婚するという選択をするのは年を取った証拠ですね。

 

 

｜　まとめ

 

１　親子世代の受託への意識は近い？遠い？

２　若い人は都心部の便利なところに住みたい！？

３　パートナーとの同居を考えていない若い人は30%弱！