宅建士試験の受かり方

| 宅建士試験はメリハリが命

 

先日、行政書士試験の合格の方法を書きましたので、本日は宅建士試験について書きたいと思います。

宅建士試験は“宅地建物取引士試験”のことです。立派な国家資格です。合格率は15~17%くらいでしょうか。合格基準点は毎年変わります。おおよそ35点くらいです。7割と思ってもいいのですが、31~37点くらいの幅がありますので、上位15%を目指して勉強されるのをおすすめします。

出題科目は、民法関連が14問、宅建業法が20問、法令上の制限が8問、税・その他が8問です。みなさんお分かりのとおり、宅建業法と民法関連で34問もあります。全部で50問ですから7割弱がこの2分野から出題されます。

そこで、宅建士試験は宅建業法が第1、民法関連が第2。あとの2分野はそれほど時間をかける必要はありません。メリハリをもって勉強すれば合格できる試験です。

 

 

| 宅建業法では8割以上を狙う!

 

宅建業法はやればやるほど点数が伸びる分野です。理屈云々よりも暗記でなんとかなります。というよりも制度趣旨を気にすることなく暗記していくしかありません。

宅建士試験では宅建業法で点数が取れないと合格が難しいと言われています。

 

 

| 民法関連は6割を目指す!

 

民法関連の分野は点数を取りに行くというよりも、取れる問題だけを取るといった感じでしょうか。民法に勉強時間を割くのはもったいないです。民法を根詰めて勉強するくらいなら宅建業法で20点を目指した方が効率はいいです。

民法は勉強しないといけませんし、一通り勉強するだけでも時間がかかります。一通り勉強しても過去問では2~3割しか正解しないかもしれません。民法の内容は幅広いですから、意思表示が得意ならそこは必ず取る、抵当権が得意なら絶対落とさない、保証を理解しやすいならそこに力を入れるなど、一通り勉強した後でご自身の得意な分野を伸ばすイメージがいいと思います。苦手だから頑張る!では民法にばかり時間が食われてしまい、他の分野が手薄になってしまいます。

民法は勉強してもハマらない!ことが大切です。

 

 

| 法令上の制限と税・その他は軽く

 

法令上の制限は不動産になじみがないとイメージが沸きにくいと思います。都市計画とか国土利用計画法などはさっぱり分からないのではないでしょうか。ひたすら数字と内容を覚えることになって苦痛です。制度をまとめて表を作ってしまえば比較しやすくなって覚えやすいかもしれません。

税・その他については税金部分の勉強はした方がいいと思います。出題されるのは所得税、印紙税、登録免許税、不動産取得税、贈与税が主だと思います。住宅ローン控除は試験直前に丸暗記するだけになろうが、税金は勉強した分だけ点数になりますからこちらに時間を割くべきだと思います。

 

 

| アシュラの受験のときは…

 

私アシュラは平成26年度に受験しました。合計点は36点くらいだったと思います。宅建業法はたぶん15点くらい(?)しか取れませんでした。暗記が苦手ですから宅建業法が苦手でした。民法関連は11点くらい、法令上の制限と税・その他はそれぞれ5点ずつくらいだったはずです。

資格試験を受けるときは、私は合格点+1割くらいを目指します。だいたい7割で受かる宅建士試験なら8割を目指します。40点ですね。それ以上取るための勉強はしません。根詰めて勉強するのはしんどいですから…。

勉強のスケジュールは、まず初めにテキストを一通り読みます。分からないところは分からないでそのままにしておきます。期間は宅建士試験でしたらおおよそ1週間くらいでしょうか。

次に、過去問をやります。古い年度から順番に時間をはかって解きます。テキストで勉強したところですから、記憶が鮮明で意外に点数が取れます。

過去問を解いて答え合わせをしたら、過去問で出題されたところを全てテキストにチェックを入れます。全ての肢を全てテキストの説明箇所に赤線を引きました。テキストに書かれていなければ書き込みました。

この作業をすることで数年分の過去問を解いたときには、テキストを2回以上読んだことになります。テキストは過去問の寄せ集め+αですから、10年分の過去問だけでテキストが真っ赤になりました。

試験の情報をテキストに一元化するだけで、どこが過去問で出題されたかが一目瞭然です。試験直前には赤が目立つところを読めば、過去問の総復習ができます。過去問を解きながらテキストを精読して、さらに試験直前の勉強道具まで作ってしまう。このやり方、おすすめです。

私が使ったテキストと過去問は両方ともパーフェクト宅建です。巻頭にある“宅建用語ナビ”は何度も読み返すほどお世話になりました。

 

 

| まとめ

 

1 宅建試験はメリハリをつけて勉強を!

2 宅建業法と民法関連が肝!

3 過去問情報はテキストに一元化!



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宅建の資格を活かしませんか?

| 宅建の登録者数は100万人以上

 

宅建士の資格は試験に合格しただけでは使えません。しかも登録しただけでもダメです。宅建士になるには、試験に合格→資格登録→宅建士証の交付と3段階あるのです。宅建士試験には毎年約3万人が合格しています。そして、宅建士の資格を登録した人は102万人。その中で宅建士証を持っている人が約51万人です。宅建士証を持っていて宅建業に就いている人は約31万人になります。

資格登録者数は年々増えていて102万人(25年前の約2倍)も登録しているのに、資格を活かしている人は31万人しかおらず25年前からそれほど増えていません。不動産業に就職するつもりがなくても受験をしてしかも登録までするのですから、法律系資格の登竜門としての人気がよく分かります。ちなみに行政書士の登録者数は約4.7万人です。

 

 

| 宅建士の宅建士証を手にするまで

 

宅建士試験に合格してから資格登録をするのですが、これも単純には行きません。宅建士試験の合格までの間に2年間以上宅建業の実務経験がある人はそのまま資格登録ができます。

しかし、実務経験が2年未満の人は“登録実務講習”という講習を受けて試験に合格しなければいけません。この“登録実務講習”を受講するのは結構高いんです。約2万円の受講料が必要です。私は一番安いところを調べて1.7万円くらいで受講しました。

“登録実務講習”は通信教育と実際の講義と修了試験の3段階あります。通信教育は約1カ月間かけてDVDを見てテキストを読み込みます。講義の前の予習と言ったところでしょうか。2日間の講義を受けた最終日に修了試験を受けます。ほとんどの人は無事に合格を果たしますが、ここで落ちるわけにはいきませんのでかなり緊張します。私のときは宅建業法がメインの易しい穴埋め問題などでした。

晴れて資格登録が済みましたら、次は宅建士証の交付を受けます。宅建士試験に合格してから宅建士証の交付申請までの間に1年を超えて期間が開いている場合には、“法定講習”を受けなければ宅建士証の交付申請ができません。私は宅建士試験に合格した後すぐに登録と宅建士証の交付を受けましたので“法定講習”を受講していません。

宅建士証を眺めてみますと、どこにも勤務先が書かれていません。氏名・生年月日・住所・登録番号・登録年月日・有効期限・交付年月日・発行番号があるのみです。ちなみに管理業務主任者証にも勤務先の記載はありません。行政書士証票には事務所名と事務所所在地、行政書士会会員証には事務所の住所が書かれています。独立系資格とキャリアアップ系資格の違いなのでしょうか。不思議ですね。

 

 

| まとめ

 

1 宅建士の仕事をしている人は約31万人!

2 試験に合格するだけでは宅建士になれません!

3 試験合格→資格登録→宅建士証交付が必要!



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宅地建物取引士ってなに?

| 宅建士ってなにをするの?

 

以前“重要事項説明は宅地建物取引士の仕事”でご紹介しましたが、部屋を借りたり不動産を買ったりするときに行われる“重要事項説明”は宅地建物取引士(宅建士)の主な仕事内容の一つです。

宅建士は、国家試験である宅地建物取引士試験に合格し、登録をして宅地建物取引士証を持っています。宅建士試験は毎年10月の第3日曜日に実施されていて、7月頃に受験の申し込みをします。全問4肢択一式のマークシートで、出題数は50問、試験時間は2時間です。宅建業法、民法、法令上の制限などが出題され、7割前後の正答率が合格点になることが多いです。合格率は15~17%程度。おおよそ20万人受験して3万人が合格します。

宅建士の仕事は、不動産を売ったり買ったり課したり借りたりするときに、現地の状況や権利関係の調査をして取引の相手方に説明して契約を締結します。宅建士以外の営業社員や事務社員にはできず、宅建士にしかできないことには次の3つがあります。

1 重要事項説明

2 重要事項説明書への記名・捺印

3 契約書への記名・捺印

不動産の取引で最も重要な契約について宅建士の独占業務があり、宅建士失くして不動産屋はなりたちません。実際に、不動産屋の従業員5人に1人は必ず宅建士です。

 

 

| 宅建士の役割

 

不動産は高額です。また権利関係が複雑に入り組んでいることもあります。ですから、不動産の売買や賃貸ではきちんと調べる必要があります。一般の方は不動産の取引の経験が少なく知識も少ないことから、重要なことを見落としたり不当に高額な不動産を買わされたりすることがあります。

このような不利益を防ぐために宅建士は存在します。物件を丁寧に調べてどのような物件でどのような権利関係になっているのか、買主さんや借主さんの利用目的にあっているかなどを判断します。不動産屋(宅地建物取引業者)には必ず専門知識を持った宅建士が在籍しています。

宅建士以外の営業や事務が行っている業務も、(会社によるかもしれませんが)宅建士は当然やります。

1 不動産の売却・賃貸の手助け

2 不動産の購入・賃借のための不動産探しと紹介

3 不動産の売主・買主、貸主・借主の契約サポート

4 分譲住宅や土地の広告・販売活動

5 不動産のコンサルティング

6 マンションなどの管理

などなど色々あります。宅建士の資格がなくてもできますが、お客さんからの信頼感は増すと思います。

 

 

| まとめ

 

1 宅建士は国家資格保有者!

2 宅建士には独占業務があります!

3 不動産取引での不利益を防ぐのが宅建士の役目!



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重要事項説明は宅地建物取引士の仕事

| 賃貸や購入のときのおおまかな流れ

 

部屋を賃貸したり不動産を購入したりするときには何から始めますか?契約までの大まかな流れを書いてみます。

1 目当ての物件を探す

スーモやホームズのようなポータルサイトで目当ての物件をピックアップします。チラシを見て決めることもあるでしょうし、不動産屋のホームページで探すこともできます。

2 物件を見てみる

不動産屋に連絡をして物件を見せてもらいます。気に入らなかったら“日当たりが悪い”とか“思ったより狭かった”などの理由を担当者に伝えてください。気に入る物件を紹介してもらえるかも…。

3 物件の入居・購入申し込み

入居や購入の意思を大家さんや売主さんに伝えるために申込書を提出します。入居や購入ができるかどうかは決まりませんが、申込金を預ける場合もあるようです。申込書には勤務先や勤続年数、年収、連帯保証人の住所・勤務先などが必要な場合もありますので、事前に尋ねてメモをしておくとスムーズです。

4 重要事項説明と契約

賃貸の場合は入居の審査があります。契約のときに必要な書類や金額は不動産屋が事前に知らせてくれます。一般的には、住民票、実印と印鑑証明、源泉徴収票や確定申告書、敷金・礼金・仲介手数料・保証料・火災保険料の支払いのための現金が必要になることが多いと思います。重要事項説明を受けて契約書にサイン・捺印をします。

 

 

| 重要事項説明ってなに?

 

重要事項説明は、こんな物件でこんな条件で契約しますよという最終的な確認です。重要事項説明は宅地建物取引士がしなければいけないことになっています。また、重要事項説明書には宅地建物取引士の記名・押印があります。

重要事項説明は聞くのが面倒くさいと思われるかもしれませんが、借主さんや買主さんに不利な条件がある場合にはのちのちトラブルになりかねません。一般的には所属している協会が作ったひな形を利用しますので大きな問題はないと思いますが、特約には注意が必要です。

特約には、物件の取引条件や敷金の返還の条件などが記載されています。通常は退去時に原状回復をする義務が借主さんにあります。特約によくあるものとしては、退去時に鍵の交換費用を敷金から補填するといったものやハウスクリーニング代を敷金から補填するといったものでしょう。

納得できる条件かどうかを確認して疑問に思ったことは担当者に尋ねることをおすすめします。その他にも、設備、更新料、更新手数料、保証料、退去予告時期、禁止事項は確認してください。

 

 

| まとめ

 

1 契約時には現金のほか必要書類があるかも!

2 重要事項説明は宅地建物取引士がします!

3 重要事項説明や契約書の特約は要チェック!



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