生産緑地の今!

| 生産緑地が消える!?

 

生産緑地法の施行から30年後の2022年に生産緑地の期間が切れます。そうすると都市部で生産緑地が大量に売りに出されるというお話は以前に“この頃よく聞く2022年問題って?”に書かせていただきました。不動産の購入や売却をお考えの方は参考にしてください。

今回は、実際の都市部での農地の様子をお届けいたします。

 

 

| 寝屋川市の生産緑地の今!

 

寝屋川市の生産緑地は286地区、約63.7haあります。(平成28年11月18日現在)

このうち、小路南町にある生産緑地の多くは土地区画整理事業区域の中にあり、区画整理がなされたのち商業地や宅地になると思われます。そのため、平成28年に生産緑地の指定が廃止される農地が多くあります。この地域は第二京阪道路(国道1号線)に面しており、車で便利な地域です。イメージとしては“四條畷イオンモール”や“スーパービバホーム寝屋川店”のある場所に雰囲気が近いです。商業地になって大規模店舗ができれば多くの人を集めることができそうです。

その他、平成28年に生産緑地の変更廃止がなされるところは、対馬江東町や高柳6丁目、池田1丁目・3丁目、堀溝北町など多くあります。30年を待たずに生産緑地の指定がどんどん廃止されています。

 

 

| 現場は収穫の真っ最中!

 

寝屋川市では神田のあたりにも農地が多くあります。畑もありますが田んぼが多い印象です。今はまさに稲刈りの真っ最中です。(平成29年10月9日現在)

 

寝屋川市の稲刈りの様子

 

寝屋川市の田んぼはこのように小規模で住宅に囲まれたところが多いです。住宅街の中に突然田んぼが現れます。重機の持ち込みなど農作業がやりにくいように思われますが、実際はどうなのでしょうか?このような小さな農地でも緑地がなくなってしまうのは寂しい気がします。

もしこういった田んぼが宅地になり10軒以上にもなる住宅分譲地が開発されますと、近隣の3階建住宅の方々の日当たりや風通しに影響がありそうですね。余計なお世話ですが、ついそんな心配もしてしまいます。

 

 

| まとめ

 

1 生産緑地が商業地や宅地になるかも!?

2 寝屋川市の生産緑地は廃止が多い!

3 寝屋川市の農地では稲刈りの真っ最中!



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ポスティングチラシはいらない?

| ポストに投函!

 

郵便受けによく不動産屋のチラシが入っていませんか?マンションにお住まいの方なら1階の集合ポストにあふれんばかりに入れられています。

特に金曜日に多いですよね?これには理由があります。改めて言うほどたいそうな理由ではありませんが、土日に案内をしたいからです。家を買いたいと思っている人は必ず物件チラシのチェックをしていると思いますが、その方たちをまさに狙い撃ちです。

 

 

| 一目見てわかる!?

 

いろいろな不動産屋のチラシを見られている方はよくご存じですが、不動産屋のチラシの中でもカラーのものはものすごく派手です。パチンコ屋さんのチラシといい勝負です。

カラー以外でしたら、青一色のもの、白黒のもの、青と赤のもの、赤と茶のものなどさまざまです。チラシを手に取ってもらうためにどうやってチラシを目立たせるかに一生懸命なのです。

ポスティングされるチラシの中で、ライバルは同業の不動産屋だけではありません。ピザ屋さん、お寿司屋さん、新聞屋さん、リサイクル業者さん、引越し業者さん、ピンク系、宗教系などさまざまです。特にピザ屋さんやピンクチラシはなかなか目を引く派手さです。

 

 

| 連絡したくなるチラシは?

 

新聞の折り込みチラシやポストに入っていたチラシの中で、どのようなものに目が留まりますか?「探している地域にピッタリ!」「こんな暮らしをしたいなぁ!」「安い!」こんなことに思ったときに思わず手が止まりますよね?

この頃のお客様は不動産を購入する目的がはっきりとしていて、将来の人生設計をきちんとされています。「子どもが生まれたのであと1つ部屋が欲しい」「仕事で使う車の駐車場や道具をしまえる場所が欲しい」などもありますし、「○○の地域で探しているけれども見つからない。お買い得な家が売りに出されたらすぐに買うのに…」というお客様もいらっしゃいます。

このような目的がはっきりとしているお客様は、ピッタリの家のチラシがあればすぐに電話をくれます。しかも購入の決断まであっという間です。チラシの内容はもちろん大切ですが、必要な方のところにきちんとチラシが届けられることも大切だと感じています。

 

 

| チラシ、いらない!

 

チラシが必要な方もいれば、チラシが必要ではない方もいます。そのような方にも大量のチラシが毎日ポスティングされています。マンションにお住いの方は特に迷惑ですよね?この配布を止めるための方法は簡単です。

ポストに「チラシ不要」と書いておきましょう。それでも止まらなければ「チラシ不要!投函されたチラシは回収に来てもらいます」とか「チラシ不要!入っていたら広告主に連絡します」などと貼っておくと、枚数がかなり減るはずです。

「チラシ不要」と書いているのに投函しているところを目撃したら、「チラシは入れないで」と注意するのも良い方法です。中には「これはチラシではありません。当社を知っていただくための資料です」などと屁理屈をいう輩もいるようですが…。

 

 

| まとめ

 

1 大量のポストのチラシに熾烈な競争!

2 必要な方に届けられることが大切!

3 迷惑なポスティング防止には意思表示!



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やったら違法!不動産屋

| チラシの嘘

 

以前にも“悪質なおとり広告!”で書きましたが、それ以外のことを書いてみます。誇大広告などでなければこれら自体は違法ではありません。

1 ○○までの道のり

宅建業法で広告の表示は80mで1分と決められています。時速4.8㎞です。少し早歩きでしょうか。分譲地の場合は一番近いところからなので注意が必要です。実際に歩いてみると1.5~2倍かかるなんてことも…。

2 目立つ物件はいい物件?

実はそうではありません。もちろん一番のおすすめを載せている業者もあります。しかし、多くの業者は一番売りたい物件を大きく載せています。この場合、まず間違いなく“両手”案件です。

3 キャンセルにつき再販売!

本当にキャンセルになった場合もあるでしょう。売れ残りの可能性もありますのでご注意を。

4 この間取りでこの価格!?

団地の分譲地では一番安い価格が一番大きく書かれています。ただし、写真は一番いい物件の写真を使っていることがあります。“イメージ”や“参考間取り”と書かれていると写真をうのみにしないでくださいね。

5 文字だけの広告

写真もなければ現地の案内図もない場合は立地が相当悪いかもしれません。地形がおかしな形をしていたり、トラックが夜中にドンドン走る国道沿いだったりする可能性もあります。

 

 

| 電柱の看板

 

大きな分譲地の近くには、電柱によく看板がくくり付けられていますよね?あの看板の設置は所有者に許可を取らなければなりません。

無許可でくくりつけると屋外広告物条例などで違法とされます。

 

 

| 知ってるはずでしょ?

 

売主さんや買主さんにとって不利なことで、知っているのに知らないというのは“不実告知”にあたります。これはれっきとした宅建業法違反です。

本当に知らなくても、不動産屋として調査をして知っておくべきことを知らなければ、やはり宅建業法違反になります。

 

 

| 営業マンのちょっと拝借

 

不動産屋はどんぶり勘定のところが多いです。会社のお金を使い込んだのがバレたとしても甘い処分しかされないこともあります。大金が目の前にあると誘惑に負けてしまうのは人の性なのでしょうか?

普通の会社であればクビが飛ぶんでしょうけれど…。

 

 

| 印影を偽造!?

 

昔は印影から印鑑を作ってくれるあやしいはんこ屋もあったと聞きます。今はさすがにないのでしょうが、印影を写し取って…なんてことをやる不動産屋はまだあるのでしょうか?

 

 

| まとめ

 

1 チラシには要注意!電柱の広告もあやしい!

2 不動産屋は宅建業法が厳しい!

3 横領や偽造はもってのほか!



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やったら違法!行政書士

| 契約書作成の場合

 

行政書士は業務として契約書を作成することができます。

契約書の作成のための流れは、契約書の原案の作成、原案の相手方への提示、契約内容の交渉、正式な契約書の作成と大きく4段階あります。

このうち行政書士が業務としてできることは、契約書の原案の作成と正式な契約書の作成です。争いがある場合の原案の提示と契約内容の交渉は、次の示談交渉になりますので注意が必要です。(誤りのご指摘を受けましたので謹んで訂正いたします。ご指摘ありがとうございました。)

 

 

| 示談交渉の場合

 

行政書士は業務として相手方と交渉することはできません。弁護士法違反になります。

行政書士ができることは、交渉がまとまったときに和解書や合意書を作成することです。

賃貸借契約の解除通知書の作成やクーリングオフ通知書の作成は示談交渉にならないように注意しなければいけません。

示談交渉の場で行政書士は活躍できないので、争いごとは避けた方が無難です。

 

 

| 離婚協議書の場合

 

行政書士は業務として離婚協議書を作成することができます。

しかし、慰謝料を請求できるか、請求できるとしていくらが妥当であるかなどの相談を受けることはできません。個別具体的な相談を受けると弁護士法に違反します。

 

 

| 遺言書の場合

 

そもそも遺言書は遺言者本人(自筆証書遺言)か公証人(公正証書遺言)しか作れません。行政書士に限らず、弁護士も司法書士も遺言書を作成することはできないのです。

では、遺言を業務としている行政書士は何をしているのでしょうか?

行政書士が業務としてできることは遺言書の原稿を作成することです。または形式面での作成指導です。内容の相談などを受けると弁護士法に違反します。

 

 

| 遺産分割協議書の場合

 

行政書士は業務として遺産分割協議書を作成することができます。この協議書を作成するときに依頼者の相談を受けることもできます。

では、何をしたら違法なのでしょうか?

それは「どのような遺産分割協議書にするか」という個別具体的な相談を受けることです。これをすると弁護士法に違反します。

 

 

| まとめ

 

1 いわゆる“法律相談”は受けられません。

2 示談交渉などの紛争性のある業務はできません。



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地震で倒壊!

| 大地震の発生

 

日本は地震の多い国ですが、地震がいつ起きるのかは正確に予測できていません。ただ、海溝型地震の周期はおおよそ分かっています。ご存じのとおり、海溝型の大地震はある程度予測されています。

大阪に被害が及ぶ可能性の高い地震は“南海トラフ地震”です。今後30年間で70%の確率で発生すると言われています。大阪府の予想によりますと、死者・行方不明者は約13万人、負傷者約15万人、全壊・全焼棟数約18万棟とされています。

大地震で怖いのは、建物の全壊・全焼による怪我です。運悪く亡くなってしまうかもしれません。大きなビルの中にいるから安全!自宅にいるから危険!というような事態は避けたいところです。

地震で揺れる家とビルと電柱

 

| あなたの家の耐震は大丈夫?

 

多くの市町村では、古い住宅の耐震診断や耐震改修に補助金が出されています。古い住宅といいいますのは、昭和56年5月31日までに建築された木造住宅です。

この時までの住宅の耐震構造は建築基準法の関係で今のようなしっかりとしたものではありません。ですから、古いという理由だけでなくもともと倒壊の危険性が高いという理由があるのです。

当店の近隣である守口市や門真市、寝屋川市でも耐震診断や耐震改修の補助金があります。補助の条件はおおむね同じですが、少し異なっているところがありますので注意が必要です。

 

 

| 耐震診断の補助金

 

耐震診断の補助金の条件と内容は以下のとおりです。

Ⅰ 対象となる建物

1 昭和56年5月31日までに建築されたもの

木造一戸建て住宅は平成12年5月31日以前に建築されたもの(寝屋川市)

2 建築確認を受けて建てられたもの(木造住宅は除く、門真市)

3 現に居住、または使用されているもの

これから居住しようとするもの(守口市、門真市)

ただし、特定既存耐震不適格建築物は現に使用しているものに限る(守口市、門真市)

4 1棟全体を診断するもの(守口市)

Ⅱ 対象者

Ⅰの対象となる建物の所有者

Ⅲ 補助の内容(住宅に対する補助。住宅以外への補助もあります。)

1 木造住宅

耐震診断に要した費用の9/10、または1戸あたり4万5000円のいずれか低い金額。ただし、1000円/㎡が上限。

2 木造以外の住宅

耐震診断に要した費用の1/2、または1戸あたり2万5000円のいずれか低い金額。ただし、100万円が上限(寝屋川市は長屋・共同住宅にのみ上限あり)。

 

 

| 耐震改修の補助金

 

耐震改修の補助金の条件と内容は以下のとおりです。

Ⅰ 対象となる建物

1 昭和56年5月31日以前に建てられた木造住宅

階数は2階以下(守口市、寝屋川市)

2 耐震診断結果の評点が1.0未満

1階部分を1.0以上に、2階部分を0.7以上に高める工事をすること(守口市)

1.0未満の場合1.0以上に高める工事をすること(寝屋川市)

0.7未満の場合0.7以上に高める工事をすること、または2階建住宅の1階部分の評点を1.0以上に高める工事をすること(寝屋川市)

3 現に居住、または居住しようとするもの(門真市、寝屋川市)

Ⅱ 対象者

1 Ⅰの住宅の所有者

2 前年の世帯全員の市民税所得割額の合計が30万4200円以下(守口市、門真市)

前年の合計所得が699万円以下(寝屋川市)

3 対象建物の固定資産税および都市計画税を滞納していないこと

4 対象建物の所有者と居住者又は土地の所有者の同意があること(守口市)

Ⅲ 補助の内容

1 シェルター設置工事

工事費の9/10、または50万円のいずれか低い金額(守口市)

費用の4/5の金額。ただし、30万円が上限(門真市)

2 長屋・共同住宅の場合

50万円×戸数、または5300円/㎡のいずれか低い金額(守口市)

1戸あたり80万円まで(門真市、所得によって90万円まで)

費用全額、または一戸あたり90万円のいずれか低い金額(寝屋川市)

3 1、2以外の場合

工事費全額または50万円のいずれか低い金額(守口市)

1戸あたり80万円まで(門真市、所得によって90万円まで)

費用全額、または90万円のいずれか低い金額(寝屋川市)

 

 

| まとめ

 

1 大阪は大地震が確実にきます!

2 耐震診断や耐震改修には補助金があります!

3 昭和56年5月31日までに建てられた家は要チェック!



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