３つの顔を持つ男のブログ

｜　タダでも譲りたい空き家

 

2013年の調査で空き家が830万件もあるという結果は何度かこのブログで書きました。今では1000万件以上あるのではないかともいわれています。

放置される空き家は相続をした実家というケースが多くあります。実家の土地と建物を相続したのはいいけれど、売るに売れないし維持費もかかるし…と空き家として放置されてしまっているケースです。

 

 

｜　維持費っていくらくらいかかるの？

 

土地と建物の維持費は住んでいなくてもかかってきます。定期的に管理をするための時間や労力も必要です。

では、どんな維持費がかかるのでしょうか。

１　固定資産税

固定資産税は税金ですから毎年必ず納税しなければいけません。市町村が所有者に課す税金で、土地建物の価値が高いとそれだけ高くなります。固定資産税の税率は一般に1.4%です。ただし、家屋の建っている200㎡以下の宅地の評価額は1／6になりますし、それ以上でも1／3に減額されます。“建物が壊れそうだから”と解体してしまうと、3倍、6倍に跳ね上がってしまいます。

減額後の固定資産税の課税標準額が400万円の場合、400万円×1.4％＝56,000円／年です。

２　都市計画税

都市計画税も市町村税で、市街化区域にある土地や建物が対象です。税率は一般に0.3％です。建物が建っている200㎡以下の土地は評価額が1／3に減額されます。固定資産税と合わせて納付書が郵送されてきます。

減額後の都市計画税の課税標準額が400万円の場合、400万円×0.3％＝12,000円／年です。

３　火災保険

火災保険は建物の構造や築年数などによって大きく変わってきます。数万円／年くらいでしょうか。ただし、空家は火災保険の対象外としている保険会社は多くあります。年に数回は訪れて別荘のように使用しておくと入れる保険があるかもしれません。その場合には移動のための交通費が発生します。

４　光熱費

“ときどき空き家の様子を見に行くから電気と水道の契約をそのままにしている”という方もいらっしゃるかもしれません。基本使用料だけでも意外な出費になるのではないでしょうか。数万円／年くらいの費用を覚悟しておくと安心です。

５　修繕費

建物が老朽化すると瓦や壁が傷んできて、雨漏りがしたり建材が腐ったり飛び散ったりすることがあります。今ならブロック塀も問題になるかもしれません。このような不具合を修理するために費用をかけますと、1回の工事で数万円、高ければ１００万円以上かかる場合があります。

６　草刈りなどの維持費用

庭に草が生い茂ったり庭木が伸びすぎたりしてしまうと、近隣トラブルに発展するかもしれません。年に数回訪れて庭木の剪定や草刈りをすれば問題ありませんが、ご自身でできない場合には便利屋や造園業者に依頼することになります。年間２~３回の剪定と草刈りを依頼した場合、数万円は必要になるでしょう。

また、ゴミが不法に投棄されることもあります。粗大ごみの処分では市町村に連絡をして有料で処分をすることになります。費用はゴミ1個あたり数百円から数千円でしょう。

さらに、雪がよく降る地域では建物の倒壊を防ぐために雪下ろしが必要になります。業者に依頼すると数万円の費用がかかります。

 

空き家の維持費は他にも発生する可能性もありますが、年間20~50万円かかると思います。これだけ必要になるならタダでも譲りたいと考えるのも当然かもしれませんね。

 

 

｜　まとめ

 

１　空き家はタダでも譲りたい！

２　空き家の維持費は税金だけではありません！

３　空き家の維持費が年間50万円！？

｜　賃貸住宅の家賃は退去時に戻ってこない？

 

賃貸住宅に住まれている方は多いと思います。賃貸だから気軽により良い部屋に移りたいとライフステージに合わせて引っ越す方もいらっしゃると思います。

ところが、引っ越しをする費用はバカにできません。入居時にはその月の家賃の日割り分と翌月分、敷金が数か月分、礼金が数か月分、中には鍵の取り換え費用やクリーニング代も請求されることがあります。退去時には退去する月の家賃は日割計算がされないことが多いですし、鍵の取り換え費用やクリーニング代が敷金から引かれるかもしれません。もちろん引っ越し業者への支払もあります。

たとえば、月の半ばの15日に家賃5万円のアパートから家賃8万円のマンションに引っ越す場合、退去時に家賃50,000円、鍵の取り換え費用15,000円を支払い、敷金からの返金はクリーニング代などを差し引いて0円。入居時に家賃の日割り分40,000円、敷金160,000円（家賃2か月分）、礼金160,000万円（家賃2か月分）、仲介手数料80,000円（家賃1か月分）の支払いということもあり得ます。引っ越し業者への支払いが80,000円かかったとすると、合計で585,000円にもなります。

最近は、敷金0円、礼金0円という物件もありますが、その場合は退去時にクリーニング代などを支払う必要があるかもしれません。

50万円以上もかかるとなるとなかなか気軽には引っ越しできませんよね。

 

 

｜　賃貸の引っ越し時期はいつ頃？

 

賃貸住宅に住んでいて引っ越そうと思うタイミングは、転勤・転職、進学・就職などのほかに、物件の契約更新のときや結婚・出産を機にという方も多いのではないでしょうか。

転勤や転職、進学、就職などの場合には時期を選べないですね。退去時の家賃が日割り計算されないことを考えると4月1日のように月初めから転居できるのが一番です。しかし、月の半ばに転居となると意外に高額な引っ越し費用に悩まされます。

賃貸に住まれる方の年収はおおむね500万円以下の方が多いという統計があります。それ以上の収入があると持家を考慮されるのでしょうね。年収500万円で引っ越し費用に50万円かかるとなると一か月の収入よりも多くなります。

結婚や出産を機に新居を考える方は転居の時期をある程度選べますので、賃貸でも持家でもじっくりと好みの住居を探すことができます。このような方は比較的お得に新居を探すことができると思います。

たとえば、仲介手数料が無料のサイト、たとえばウチコミ！などから賃貸住宅を探したり、敷金や礼金のいらない物件を探したりすることもできます。敷金、礼金、仲介手数料が無料だと、入居時にかかる費用をかなり抑えることができます。

引っ越し費用を抑えたい場合には、月末に退去し、仲介手数料無料のサイトで敷金や礼金の少ない物件を探すとよさそうです。ただ、仲介手数料無料の物件は少ないですし、敷金や礼金が0円となるとさらに選ぶ余地は少なくなります。

ですので、時間をかけてじっくり探せる方に向いている方法と言えるでしょう。転勤や進学など時期を選べない場合には、“とりあえず住むところを探さないと！”とバタバタになってしまい費用が増えてしまいます。

 

 

｜　まとめ

 

１　引っ越し費用が50万円以上になることも！

２　お得に引っ越すなら月末に退去がおすすめ！

３　敷金、礼金、仲介手数料が無料の物件も！

｜　不動産の売り時感は？

 

不動産の買い時感のアンケート結果は前回の“中古住宅の購入は年代が上がるほど抵抗ない？”でご紹介しました。買い時感のある人の割合は16.3％で、分からないと答えた人は61.0％とかなり多くなっていました。買い時だと思う理由や消費税の増税や住宅ローン減税を挙げている人が多くいたようです。

別のアンケートでは売り時感が調査されています。野村不動産アーバンネット（株）が行っている“住宅購入に関する意識調査”です。2019年1月に調査され、有効回答数約1500人でした。前回ご紹介したアンケートに比べて調査人数は少なくなっています。

不動産が売り時だと思われている方の割合は、“どちらかと言えば売り時だと思う”と答えた人の割合を加えると、不動産が売り時だと思っている人は約77％もいらっしゃいます。かなり多いですね。

では、売り時だと思う理由は何でしょうか。今なら不動産が好条件で売れる期待をしている人は約48％もいらっしゃいます。その他には、低金利な住宅ローンであったりライフステージの変わり目であったりが理由になっています。

売り時の判断基準は一般的に、建設費の相場が高い、新築・中古住宅価格の相場が高い、住宅ローン金利の相場が安い、税金優遇などと言われています。売り時だと考えられている理由は理にかなっているのだと思われます。

 

 

｜　回答者は持家居住者が多い

 

回答者の居住形態も調査されていますが、賃貸は約32％、持家は約62％になっています。このような方が購入を希望している物件は一戸建てよりもマンションが人気のようです。

また、新築でも中古でもどちらも検討するという方は約70％とかなり多くなっています。中古住宅の普及が進んでいくのかもしれませんね。

 

 

｜　まとめ

 

１　売り時だと考えている方は約77％！

２　今なら不動産が好条件で売れる！？

３　一戸建てよりもマンションが人気！？

｜　不動産の日にちなんだアンケート実施

 

（公社）全国宅地建物取引業協会連合会と（公社）全国宅地建物取引業保証協会が実施したアンケート調査が発表されました。不動産の日である9月23日にちなんで、2018年9月21日から11月30日まで、20歳以上の男女を対象にインターネットで実施されました。

9月23日が不動産の日なんて知りませんでした。アンケート名は“住宅の居住志向および購買等に関するアンケート調査”です。なんと！約18,000件もの回答があったそうです。

 

 

｜　アンケート結果発表

 

アンケートは、“不動産の買い得感”、“持家派か賃貸派か”、“住宅を購入・賃貸する場合の重視点は？”、“既存住宅に抵抗はあるか？”の4つです。順番に見ていきましょう。

１　不動産の買い得感は？

・買い時だと思う　　　：16.3％

・買い時だとは思わない：22.6％

・分からない　　　　　：61.0％

そうですよね、買い時かどうかはわからないですよね。“買い時だと思う”は昨年から3.6ポイント、“買い時だと思わない”は去年から2.1ポイント下がったそうです。

不動産が買い時だと思う理由の上位は…

・消費税率が上がる前だから　　　　　　　　　　　：45.0％

・住宅ローン減税など税制優遇が実施されているから：25.3％

買い時だと思わない理由は…

・“不動産価格が下落しそうだから：29.8％

みなさん、かなり慎重ですね。私個人としては家が欲しいと思った時が買い時だと思います。ライフスタイルの変化にあわせて購入されるのが後悔が少なくていいのではないでしょうか。それに住宅ローンの金利も安くなっていますしね。

２　持家派か賃貸派か

持家派、賃貸派の区別はひとまず置いておいて、次のような結果になりました。

・持家派：80.5％

・賃貸派：19.5％

持家派の理由では“家賃を支払い続けることが無駄に思えるから”がトップの52.9％だそうです。家賃の支払額に少し足して住宅ローンで中古住宅を買うことできればお得感はありますね。

賃貸派の理由では“住宅ローンに縛られたくないから”が41.8％、“天災時に家を所有していることがリスクになると思うから”が35.8％、“税金が大変だから”が26.1％だそうです。たしかに最近は日本全国で台風・大雨被害や地震被害がたくさん発生しているように思います。天災がいつどこで発生するかは誰にも分かりませんから、持家がリスクになる危険性もありますね。

３　住宅を購入・賃貸するときに重視するところは？

住宅を購入するときに重視するの点も賃貸するときに重視する点も同じお金（購入価格、家賃）がトップでした。

住まいに対する考え方の上位3つはこのようになりました。

・親世帯と子世帯が近い距離で暮らせる住環境がよい：31.7％

・田舎での生活など自然のある住環境がよい　　　　：30.0％

・好きな時に転居しやすい住環境がよい　　　　　　：27.8％

上位3つをあわせると、“自然のある地域で親世帯に近い場所で賃貸住宅に住む”という選択肢になりそうです。都会に住む方は自然のある田舎に憧れますし、転居しやすい賃貸住宅にも魅力を感じるかもしれませんね。

４　中古住宅に抵抗はあるか

近年は中古住宅も人気があります。国土交通省や業界団体は空き家問題を少しでも解消するため中古住宅の流通に力を入れています。流通量も増えてきているのではないでしょうか。

・きれいであれば抵抗はない　　　　　　　：39.8％

・売買金額と状態のバランスを見て判断する：33.2％

購入を検討されている方はさすがですね。物件の状態と代金とのバランスが上位にきています。良いものは高くても検討するし、状態が悪ければ多くのお金は出せない。高額なお買い物だけにシビアですね。

また、年代が上がるにつれて中古住宅に抵抗がなくなるという結果にもなりました。

 

 

｜　まとめ

 

１　9月23日は不動産の日！

２　持家派が80%も！

３　中古住宅も金額や状態次第で検討の対象に！

｜　税理士法人や弁護士法人

 

最近よく聞くようになった言葉に“税理士法人”や“弁護士法人”、“司法書士法人”などがあります。税理士や弁護士のイメージとしては、個人事務所を構えて一人の士業の先生が1~2人のスタッフと一緒に業務をしているといったものではないでしょうか。

ところが、この頃は〇〇法人を名乗っている士業があります。なぜ法人化するのでしょうか？税務上の利点や永続的な業務ができるということもありますが、一番のメリットは支所を出せるということではないでしょうか。

 

 

｜　どんな士業が法人にできるの？

 

いくつかの士業について法人制度の中身を少し見てみたいと思います。

１　税理士法人

法人の名称には“税理士法人”を使います。設立は登記と公証人による定款の認証によって行います。社員は税理士でなければいけません。しかも最低2人が必要です。法人の代表については株式会社を準用しています。対外的には社員は無限連帯責任を負います。

２　弁護士法人

法人の名称には“弁護士法人”を使います。“法律事務所”などの名前を使うこともあります。設立は税理士法人と同じで、登記と公証人による定款の認証によって行います。社員は弁護士でなければいけません。これも税理士法人と同じですね。税理士法人と異なるところは、弁護士が1人でも弁護士法人になれるというところです。しかも原則として全社員が代表になります。定款などで代表社員を定めることもできます。対外的に社員が無限連帯責任を負うことも税理士法人と同じです。

３　行政書士法人

行政書士の法人もあります。法人の名称には“行政書士法人”を使います。設立は上の2つと同じく登記と公証人による定款の認証によって行われます。社員は行政書士でなければいけません。最低人数は税理士法人と同じく2人です。法人の代表は、弁護士法人と同じく原則として全社員が代表になりますが、定款などで代表社員を定めることもできます。対外的には社員が無限連帯責任を負います。

この3つの法人だけでも同じように見えて少しずつ違うところがあります。社員の最低人数や法人の代表の規定などですね。

上に挙げた“税理士法人”、“弁護士法人”、“行政書士法人”以外にも、“監査法人（公認会計士）”、“特許業務法人（弁理士）”、“司法書士法人（司法書士）”など様々な士業で法人の設立ができるようになっています。

法人では士業の方が複数人おられることが多いですから、様々な案件に対応することができます。法人だからお堅いんじゃないの？と思われるかもしれませんが、そのような事務所は少ないと思いますので、法人だからと気負わないでお気軽にご相談ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　士業の法人はいろいろ！

２　士業によって法人制度も少しずつ異なります“

３　士業の法人では様々な案件に対応できるかも！？