３つの顔を持つ男のブログ

｜　電力の自由化が後押し

 

マンションの部屋（専有部分）の電気代はお住まいの方が支払います。では、廊下の照明やエレベーターなど共有部分の電気代は誰が支払っているのでしょうか。

当たり前かもしれませんが、マンションの所有者が支払っています。マンションの所有者は、分譲マンションだと各部屋の所有者ですし、賃貸マンションだとオーナーさんです。

分譲マンションでは管理費や共益費という名目で毎月徴収されています。集めたお金は管理組合や管理業者が管理しています。

この共用部分の電気代を安くする方法があります。分譲マンションにお住まいの方は管理組合の総会などで議題になってご存知かもしれません。電力の自由化で電力会社の数が増えたことで価格競争が激しくなっています。ガスと電気を一つにまとめれば安くなる！という手法や、大手よりも安いプランを提供している電力会社もあります。

安い会社やプランに乗り換える方法もありますが、電力の一括受電という方法もあります。電力の一括受電は、いままで専有部分は各部屋にお住まいの方、共用部分は管理組合や管理会社と別々に支払っていた電気代を専有部分・共用部分ともに一括して契約し料金を安くする方法です。

 

 

｜　総会で決めても導入できない！？

 

管理組合の総会決議はマンションの住民の総意です。電力の一括受電は管理組合の総会の決議で可決されれば導入できるのですが、問題が浮上し裁判で争われました。

札幌市の500戸以上のマンションでは2015年に一括受電方式の導入を総会で決議しました。一括受電を導入するとマンション全体で約500万円（5か月分）も安くなるとのことでした。

ところが、これにお二人の住民が反対します。理由は災害時の停電などによる不利益です。一括受電は専有部分の契約も含まれますので、反対するお二人が専有部分の個別のプランを解約しなければ導入できません。導入できなければマンション全体で数百万円の損失になります。

そこで、一括受電に賛成する方が反対するお二人に損害賠償を求めて提訴しました。一審、二審ともに、共用部分の変更や管理について総会決議で決めた以上、反対する人も決議に従うのが当然で、安い電気料金の利益を失ったとすれば、電気料金の差額を不法行為による損害として賠償請求できるという判決でした。

最高裁はこれとは違う理屈をつけました。住民一人一人の電気供給契約の解除は専有部分に関するもので共用部分の管理や変更ではないことを前提に、総会決議は共用部分に関する事項を決めたもので専有部分については効力を持たないとしました。

つまり、総会決議は共用部分だけルールで専有部分のことは決められないとされました。最高裁判所として初めての判断ですので、管理会社の方は面食らったのではないでしょうか。今後は判例を基準に専有部分に関する規約や総会決議の決議内容を見直さなければいけませんね。

 

 

｜　まとめ

 

１　プラン変更や一括受電でマンションの電気代がお得に！

２　マンション管理組合の総会決議は万能じゃない！？

３　総会決議では専有部分について決められない！？

｜　土地は大事

 

住宅を建てるときには土地の上に建てます。当然ですね。住宅と土地は切っても切れない関係です。どんな土地なら安心できるのでしょうか。あまりにもたくさんあってすべてを網羅することはとても無理ですし、私の能力的にも無理です。

ですから、ここでは4点だけ上げたいと思います。

 

 

｜　建築基準法のルール

 

建築基準法には土地についてほとんど規定していません。衛生と安全性について次のような記述があります。

１　建築物の敷地は、接する道の境よりも高くなければならない。

２　建築物の地盤面は、接する周囲の土地よりも高くなければならない。

３　湿潤な土地、出水の恐れの多い土地、ゴミなどで埋め立てられた土地に建築物を建築する場合には、盛土、地盤の改良、その他衛生上または安全上必要な措置を講じなければならない。

４　建築物の敷地には、雨水や汚水を排出し処理するための下水管、下水溝、ためますなどを施設しなければならない。

５　建築物ががけ崩れなどによって被害を受ける恐れのある場合は、擁壁の設置など安全上適当な措置を講じなければならない。

簡単にまとめますと、周りよりも少し高くなっていて、軟弱な地盤では地盤の改良が必要ですし、雨水や汚水の排出施設が必要ですし、がけ崩れの可能性があるなら擁壁が必要なのです。

 

 

｜　土地の特徴

 

土地の特徴として大きく4つに分けられます。

１　山麓部

土石流の体積や地滑りによってできた地形、谷の出口の土地は要注意です。崖錐（がいすい）は土石流の危険が大きいと言われています。

２　丘陵地、台地、段丘

水はけもよく地耐力があり、洪水や地震に対する安全度が高いと言われています。“山の手”と言われる高級住宅街に多いですね。ただし、縁辺部や広い谷、小さな谷、盛土部、切土部と盛土部の境などは注意が必要です。

３　低地部

洪水、津波、地震に弱く、あまり好ましくありません。しかし、扇状地、自然堤防、砂丘、砂州などの微高地は宅地として利用できるそうです。

４　干拓地、埋立地

干拓地はあまり宅地としてはよくありません。埋立地は工事がしっかりしていれば宅地として十分に利用できます。ただ、高潮や津波がよく来る地域は危険がありますね。

 

 

｜　地形

 

平坦な地形で古い集落や街道がない地域は地盤が軟弱だと言われています。山地、丘陵地、台地の縁辺部は先ほど書きましたとおり注意が必要です。断層のある所も危ないです。

 

 

｜　宅地造成上の注意点

 

自然な給料を切り崩して宅地を造成している場合、擁壁を作ったり植栽をしたりして崖面を保護します。急傾斜地では樹木を残したまま盛土をすると、地盤沈下や崩壊の原因になるようです。

粘土が堆積している軟弱地盤では、盛土や建物の重さで土地が沈下したり横に滑ってしまったりすることがあります。

産業廃棄物の処分場跡地の場合には、ガス抜きや進出水の浄化、地盤沈下の観測などを長時間かけてしなければいけません。

 

 

｜　まとめ

 

１　丘陵地、台地、段丘は安全度が高い！

２　低地でも自然堤防に囲まれた後背低地は比較的安全！

３　盛土や切土をしている土地は擁壁に注意！

｜　連帯保証って何が違うの？

 

連帯保証人はご存知かと思いますが、内容までご存知でしょうか？連帯保証人になる機会はそれほど多くありませんが、たとえば大学進学などで未成年のお子さんが一人暮らしを始めるときに賃貸住宅を借りる場合には、不動産会社から親御さんに連帯保証人になるよう求められると思います。

連帯保証は単なる保証とは違って、かなり厳しい内容です。もちろん債務者がきちんと支払いをしていれば全く問題ありません。支払いを怠った時に保証人の出番になります。

保証契約の特徴はいくつかあります。まず、債権者と債務者の契約とは別に契約します。しかも書面で契約しなければいけません。また、主たる債務がなくなると保証債務もなくなりますし、主たる債務に生じたことは保証人にも効果を及ぼします（付従性）。債権が譲渡されると保証債務も一緒についていきます（随伴性）。

以上は、単なる保証も連帯保証も共通の事柄です。違うところは２つあります。

１　連帯保証には補充性がない

単なる保証の場合、債務者が支払いを怠って保証人に請求されたとしても、まずは初めに債務者に請求してくれと主張することができます。ところが、連帯保証人はそのような主張ができません。いきなり連帯保証人に請求が来ても支払わないといけないのです。

さらに、単なる保証の場合、保証人が債務者に支払う能力があって簡単に強制執行ができることを証明すると債権者は債務者の財産に強制執行しなければいけません。しかし、連帯保証人はこの主張ができませんので、いくら債務者に財産があっても連帯保証人が支払わないといけないことになっています。

２　連帯保証には分別の利益がない

“分別の利益”という意味はよくわかりませんよね。いわゆる専門用語なのだと思います。分別の利益は保証人が数人いる場合（共同保証）に、原則として各保証人は主たる債務の額を保証人の頭数で割った額を負担することを言います。たとえば、主たる債務が1000万円、保証人が2人いた場合、保証人はそれぞれ500万円ずつ返済すればよいことになっています。

ところが、連帯保証人には分別の利益がありません。ですから、主たる債務が1000万円、連帯保証人が2人いる場合でも、主たる債務者が返済を怠って債権者が連帯保証人に請求してきたときは連帯保証人は1000万円を返済しなければいけないのです。先に書いたとおり、連帯保証人には補充性がありませんから債務者に財産が有っても1000万円を返済することになります。

 

他にも連帯保証の特徴はいろいろとありますが、連帯保証が怖い理由は補充性がないことと分別の利益がないことなのです。請求があれば有無を言わさず全額を返済する義務があるというのですからかなり厳しいですよね。よほど信頼できる人からの依頼でなければ連帯保証人にはならないことが賢明です。

ただ、事業の借り入れの場合はどうしようもありません。法人でも個人事業でも借り入れなく事業を営むことは難しいですから、多くの会社では代表取締役や代表は連帯保証人になっていることでしょう。代表者の方のご苦労・ご心労に頭が下がる思いです。

 

 

｜　まとめ

 

１　連帯保証は単なる保証とは違います！

２　主たる債務がなくなれば保証債務もなくなります！

３　連帯保証には補充性や分別の利益がありません！

大阪では2019年4月7日に選挙がありましたね。大阪府知事選、大阪市長選、大阪府議会議員選です。休日にもかかわらず、自治会長のみなさんは選挙に駆り出されて大忙しの一日だったのではないでしょうか。お疲れ様でした。

 

｜　大阪で空き部屋を使った窃盗犯を逮捕！

 

2018年の秋ごろに、大阪府警は１Rマンションで空き巣を繰り返していた容疑者を逮捕しました。ニュースになるような大きな事件ではありませんでしたので、私も知りませんでした。その手口はなかなか巧妙なものでしたのでみなさんへの注意喚起のためにご紹介いたします。

容疑者は大阪市や吹田市で空き巣や自転車盗を繰り返していました。狙ったのはオートロックがなくい空き部屋。空き部屋から盗むのではありません。空き部屋を利用して隣室へ侵入するのです。

発行時間は日中が中心でした。では、どうやって空き部屋に侵入したのでしょうか。物件内覧用の鍵を使ったのです。物件を管理する不動産業者の鍵の管理がずさんな場合、ガスや電気のメーターボックス内に鍵を隠したりします。暗証番号が必要なキーボックスを使わないと誰でも入手できる状態です。空き部屋の隣人からすれば不用心極まりません。

容疑者は大学卒業後に不動産業者に就職していたため、物件内覧用の鍵がメーターボックスなどに隠されていることを知っていたのです。その知識を使って、以前に扱ったことのある物件で空き巣を繰り返しました。また、インターネット上にある空室の情報も使っていたようです。

不動産業者としては管理会社が鍵を保管していると、お客さんの内覧のときに鍵を借りに店舗まで行かなければなりません。遠い店舗だと往復だけで相当な時間がかかります。お客さんを待たせないようにするために物件に鍵を隠すという方法が考案されたのでしょう。

また、キーボックスを利用していたとしても、容疑者は不動産会社で身につけた知識を使いました。安全管理がずさんな不動産会社の営業マンがお客さんを案内した場合、キーボックスのダイヤルを1つだけしかずらさない場合があります。これを知っていた容疑者は、開錠するためにダイヤルを順に1つずつずらして開錠できるかを試していたのです。

このようなずさんな管理をしていると犯罪に加担してしまいます。全日本不動産協会では、このような事件が続くと対策を講じる旨を検討しているそうです。麻田不動産ではダイヤル式のキーボックスの場合には番号をぐちゃぐちゃにするか0で揃えたりして安全に配慮しています。ご安心ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　マンションの空き部屋を狙った窃盗！

２　空き部屋の鍵の管理は管理会社に委ねられています！

３　キーボックスを使っていても油断ならない！？

｜　マンションは区分所有建物

 

賃貸マンションはオーナーの持ち物ですが、分譲マンションは1室ずつ所有者が違います。構造上区分された数個の部分で、独立して住居、建物、事務所などの用途に供される部分がある建物を区分所有建物といいます。イメージはそのまま分譲マンションです。

分譲マンションにお住まいの方はよくご存じだと思いますが、区分所有建物には共用部分と専有部分があります。専有部分の所有権を区分所有権と呼んでいます。専有部分は分譲マンションの部屋自体のことです。

共用部分は少しややこしくて、法定共用部分と規約共用部分に分かれています。法定共用部分には階段、廊下、エレベータ、配管、配線などがあります。性質を考えると当然に共用部分だとイメージできると思います。

規約共用部分は、集会室、管理人室、集会所、倉庫などマンションの規約で共用部分としたものです。規約共用部分は登記をすることになっています。

 

 

｜　土地はどうなってるの？

 

マンションが建っている土地は“敷地”と呼んでいます。建物とは別の不動産です。建物の区分所有者は土地の少輔県の共有部分を持っているのが通常です。敷地がなければ建物は建ちませんし、建物がなければマンションの部屋（専有部分）もありません。専有部分を所有するための建物の敷地についての権利を“敷地利用権”と呼びます。

敷地利用権には様々な制約があります。たとえば、敷地利用権は原則として専有部分と切り離して売り払ったりすることはできません。例外は規約で定めた場合には分離して処分することができます。

“規約”と出てきましたが、規約は管理組合が保管しています。マンションの“管理組合”は区分所有者全員でマンションを管理するための団体です。規約の設定や変更、廃止には区分所有者と議決権のそれぞれ3／4以上の賛成がないといけません。様々な人がマンションに住んでいることを考えると、かなり厳しい数字です。

マンションの規約は持ち主が変わっても効力は変わりません。新しい持ち主が“規約なんて知らないし、規約の設定のときに参加していないからそんな規約は守らない”と言うことはできません。

 

 

｜　まとめ

 

１　分譲マンションのような建物は区分所有建物！

２　専有部分は部屋だけで残りは共用部分！

３　土地は区分所有者の共有！

３　土地と部屋は原則として別々に売れない！