投稿者: アシュラ

｜　手付金ってなに？

 

手付金は解除権を認めるためや損害賠償や違約金として支払われる金銭で、売買契約時に売主に預けておいて決済のときに売主から返還してもらうものです。決済で売買代金の授受をしながら別途手付金の返還をするのは面倒ですよね。

そこで、賢い人が思いつきました。「どうせ決済でお金のやり取りをするのだから、手付金は代金に充当してしまえばいいんじゃない？」ということで、一般に契約書には「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」と書かれることが多いです。売買代金に充当するのが当然ではないんですね。

 

 

｜　手付金の種類

 

手付金には3種類の意味があります。

１　解約手付

解除権は相手方の債務不履行があったときに行使するのが一般的です。ところが、相手方の債務不履行がなくても解除したいときもありますよね。そのような時のために、手付金に解約手付の意味を持たせて、相手方が履行に着手するまで解除できるようにしました。売主と買主は次の方法で解除ができます。

・買主は支払済の手付金を放棄して解除する。

・売主は買主に手付金の倍額を返還して解除する。

相手方が履行に着手するまでいつでも解除できるようにしながら、解除をするには手付金の金額を負担しなさいというのが、解約手付です。

２　違約手付

手付金に解約手付の意味が与えられると、相手方が債務不履行になったときに違約金として機能します。違約罰であったり損害賠償の予定であったりします。これも売主と買主は次の方法で違約金として支払います。

・買主側の債務不履行があったときは、手付金が没収されます。

・売主側の債務不履行があったときは、売主は手付金の倍額を支払います。

３　証約手付

契約が成立したことを証明するものとして買主が売主に預ける金銭です。手付は少なくとも証約手付の意味を持っていると考えられているようです。

 

不動産の売買契約書には“解約手付”と書かれていることが多いです。契約書に手付金の意味が書かれていない場合には“解約手付”と推定されます。法律には書かれていませんが、裁判所がそのように決めました。ただ、“推定”ですから後日争いになる可能性があります。手付金の意味が契約書に書かれているか確認してください。

 

 

｜　手付金は必要？

 

手付金は売主と買主の合意で決めますが、一般的には手付金が授受されます。契約書に手付金の条項がついています。

“解約手付”として機能させるには、高額すぎると簡単には解除ができなくなりますし、少額すぎると気軽に解除できてしまいます。一般的には売買代金の5~10％くらいです。

ところで、売主が不動産屋（宅地建物取引業者）で買主が一般の人のときは別の規制があります。宅地建物取引業法で20%以下しか受け取れなかったり、“解約手付”にしたりしなければいけません。それだけはなく、不動産屋の倒産のリスクに備えて、手付金が多額のときには保全措置を講じなければいけない場合があります。

 

 

｜　手付金の保全措置

 

いわゆる“8種制限”と言われているものの1つで、不動産屋の倒産のリスクに備えるものです。

たとえば、不動産屋が売買代金の一部を受領したまま工事完了前や引渡し前に倒産してしまうと、買主は損失を被ることになります。不動産屋の倒産から買主さんを保護するために次のような規制があります。どちらも手付金が売買代金に充当される場合に限ります。

１　未完成物件の場合

手付金が売買代金の5%または1000万円を超えるとき

２　完成物件の場合

手付金が売買代金の10％または1000万円を超えるとき

 

保全措置の方法ですが、主に3つのパターンがあります。

１　金融機関との保証委託契約

２　保険会社との保証保険契約

３　指定保証機関などによる保管（完成物件の場合のみ）

 

 

｜　まとめ

 

１　手付金は売買契約時に預ける金銭！

２　契約書には手付金の条項があるのが一般！

３　不動産屋には手付金に関する規制があります！

｜　大東市役所が新しくなります

 

現在の大東市の市役所はかなり古く、建築してから50年以上が経っているそうです。増築・新築を繰り返して何とかやり繰りしていたようですが、窓口や市民サービスの分散化に問題を抱えていました。耐震診断では震度6強の地震で倒壊の危険性があるとのことです。

そこで、平成24年度から庁舎の在り方を調査してきました。さまざまな検討を経て、消防跡地と周辺地に新たな庁舎を建築することになったようです。

新庁舎の場所は、ポップタウン住道の隣で現在立体駐車場になっているところです。赤井の交差点の南東です。住道駅から近いですし、商業施設が集まっている大東市の一等地ですね。

 

 

大東市新庁舎整備基本計画（素案）はこちらで読めます。（pdfファイル、約900KB）

大阪府では他に伊丹市や岸和田市などが調査の建て替えを行うようです。

 

 

｜　庁舎の建て替えで訴訟！？

 

大阪市城東区役所が平成28年に新庁舎へ移転しました。蒲生公園の南側でコンサートが行える区民センターまであります。

 

 

大阪市城東区役所の新庁舎では損害賠償を求めた訴訟になっているようです。

経緯は次のとおりです。

１　大阪市が社団法人から土地を賃貸（新庁舎敷地の約10％、賃料56万円／月）

２　社団法人が区役所の建物に入居する合意（賃料112万円／月を提示）

３　社団法人が賃料に不満があって入居を拒み土地の明け渡しを要求

４　大阪市に騙されたと社団法人が大阪市を提訴

城東区役所は平成28年3月14日に新庁舎へ移転しています。

元々は土地の賃料とテナントの家賃を同程度にすることを目的に進めることになっていたようですが、いきなり約2倍の家賃を提示されるとびっくりしますよね。

ただ、金額は第三者の大阪市不動産評価審議会に諮って決めることになっていましたから、一概に大阪市が悪いわけではなさそうです。

今となっては後の祭りですが、合意書の中で賃料の限度額を設けて限度額を超えるときには土地を貸さないといった条項を入れておけばよかったのではないでしょうか。

契約書にどのようなことを盛り込んでトラブルを回避するのか、とても勉強になります。

 

 

｜　まとめ

 

１　大東市役所が住道駅の近くに移転する計画！

２　大阪市が城東区役所の賃料で訴訟！

３　契約書の条項には注意が必要！

｜　土地の面積が足りないってどういうこと？

 

建物を建てるために土地を購入しましたが、引き渡しを受けてから測量をすると謄本に書かれている公簿面積に足りなかった。実際にこういうことがあるそうです。謄本の公募面積は地積測量図の面積を転記してるんじゃないの？と疑問に思いましたが、最近社長から教わりました。

測量は土地を分筆するときにも行われます。たとえば５００㎡の土地Aがあったとします。この土地の一部分である８０㎡を分筆するとき、分筆をする８０㎡の測量が行われますので分筆した土地Bは確かに８０㎡です。土地Aは土地Bを分筆しましたので、４２０㎡になりました。地積測量図には土地Aは“残地”として面積４２０㎡と記入されます。

この残地が曲者だったのです。分筆が繰り返されるうちにどこかでおかしくなって、残地の面積が少なくなることがあるそうです。なるほど、そうだったのですね。

 

 

｜　土地の面積が足りないときはどうすれば？

 

分筆が繰り返されて実際の土地の面積が公募面積に足りなかったときどうしたらいいのでしょうか？足りない土地の代金を売主に返すよう求めたり、仲介した不動産屋に損害賠償をしたりすることができるのでしょうか？

インターネットで検索してみると、ちょうどピッタリの裁判例がありました（東京地裁平成２４年４月１８日判決）。

事案は長いので割愛しますが、簡単に書きますと買主さんが土地を購入後に測量をしたら公簿面積に足りなかったというのです。そこで、買主さんは売主さんに対して数量指示売買における担保責任を追及して契約を解除し代金の返還を求めました。また、仲介した不動産屋には説明義務違反があったとして損害賠償を求めました。

結論としては、当該取引は公簿売買であって数量指示売買ではないから請求は棄却されました。また、仲介した不動産屋への損害賠償も否定されました。

買主さんは踏んだり蹴ったりですね。

 

 

｜　数量指示売買が否定された理由

 

数量指示売買は次のように定義されています。“当事者において目的物の実際に有する数量を確保するため、その一定の面積、容積、重量、員数又は尺度あることを売主が契約において表示し、かつ、この数量を基礎として代金額が定められた売買”のことをいいます。この定義は最高裁昭和４３年８月２０日判決で示されたそうです。

ポイントは、（１）“目的物の実際に有する数量を確保するため”、（２）“売主が契約において表示し”、（３）“数量を基礎として代金額が定められた”というところです。

東京地裁平成２４年４月１８日判決の事案では、買主さんは一定の大きさの建物が建てられる土地を探していたこと、地積測量図の寸法に着目して売買契約が締結されたことは認められました。

しかし、売買契約書では“現状有姿の公簿取引であること”と“実測面積との間に差異が生じても互いに異議を申し立てず、売買代金減額請求もしない”と書かれていました。

この点を重視してこの取引は公簿売買であると認定しました。また、測量をしない代わりに相場よりも安く売買されたこと、１㎡あたりの単価や坪単価が端数であることから、面積を基礎に売買代金額が決められたとは言えないとされました。

上で書いたポイントに当てはめてみますと、（１）“目的物の実際に有する数量を確保するため”の部分は認められました。（２）“売主が契約において表示し”の部分は公簿取引と表示されていたので認められませんでした。（３）“数量を基礎として代金額が定められた”の部分は相場よりも安いことと単価が端数であることから認められませんでした。

結局、（２）と（３）の要件を満たさなかったので数量指示売買とはされなかったのです。

 

 

｜　説明義務違反が否定された理由

 

不動産売買をするときには、売買契約を締結する前に重要事項説明が行われますが、重要事項説明書には“敷地と道路との関係図”を書く欄があります。

東京地裁平成２４年４月１８日の事案では、この欄に奥行きの長さが２通り書かれていました。西側の奥行は１０.３９ｍ、東側の奥行は１０.０５ｍです。奥行きが東西で違うのですから、奥行が正確な数字であると買主さんに重大な誤信を与えるものではなかったとされました。

また、相場よりも安く売買され、現状有姿の公簿売買であることは売買契約書や重要事項説明書に記載されていますから、奥行が１０.３９ｍに足りなくても説明義務違反にはならないと判示されました。

 

この裁判例を読んで１つ階段を上った気がします。

 

 

｜　まとめ

 

１　土地の売買には公簿売買と数量指示売買があります！

２　数量指示売買は要件をきちんと満たす必要があります！

３　売買契約書や重要事項説明書はよく読んでください！

｜　所有権とその取得方法

 

前回“完全な所有権を取得する方法”で所有権について書きました。まとめておきます。

所有権はモノを使用・収益・処分する権利です。たとえば車では自由に乗ったり有料で貸し出したり売り払ったりすることができます。

また、所有権を取得する方法は承継取得と原始取得があり、原始取得には無主物先占、遺失物拾得、埋蔵物発見、添付の４つがあります。

今回は原始取得のうち添付について書きたいと思います。

 

 

｜　所有権の取得方法　～添付～

 

添付とは、所有者の異なる2つ以上のモノがくっついたり混ざったりして簡単には分離したり復旧することが著しく困難になったときに、分離や復旧を認めない制度です。

たとえば、他人のイスに絵を描いてあげたり、友人のジュースに自分の同じジュースを混ぜたりした場合です。このようなときには元に戻すことが認められなくなります。

詳しく見てみましょう。

１　不動産の付合

土地や建物などの不動産とモノ（動産）が一体化して分離や復旧が不可能もしくは著しく困難になった状態です。不動産の付合には“強い付合”と“弱い付合”があります。

強い付合はモノ（動産）が不動産の一部になってしまったような場合です。たとえば、建物を増築した場合ですね。元々あった建物（不動産）に木材など（動産）が一体化して、木材などが建物の一部になってしまっています。このような場合、不動産の所有者が一体化した動産の所有権を取得します。

弱い付合はモノ（動産）が不動産と一体化していますが、一体化させる権利があるときです。たとえば、建物の賃借人が賃貸人の許可を得て増築した場合で、出入り口が別々になっていて増築部分が壁で遮断されていて別々に利用することができるときです。一戸建住宅を長屋にしたようなイメージでしょうか。分かりにくい例で申し訳ありません。このような場合には、所有権はモノを一体化させた人が有したままです。

２　動産の付合

モノ（動産）がモノ（動産）と一体化して壊さずに分離することができなくなったり分離するのに過分の費用がかかったりする状態です。

たとえば、他人のイスにペンキを塗った場合です。イスとペンキは両方とも動産ですし、イスにペンキを塗った後に、これらを分離すことは著しく困難です。このような場合にはペンキの所有権はイスの所有者が有します。

３　混和

混和はモノ（動産）とモノ（動産）が混ざり合って識別できなくなった状態です。たとえば、ウイスキーの水割りです。他人のウイスキーに水を入れると混ざり合って識別できなくなります。このような場合は混ぜたモノの価格の割合で共有します。

４　加工

加工はモノ（動産）に工作を加えて新たなモノを作ることです。たとえば、ふすまに絵を描いた場合です。このような場合は、原則として元々のモノの所有者が出来上がったモノの所有権を取得します。ただし、例外的に出来上がったモノの価格が元々のモノの価格を著しく超えるときには加工した人が所有権を取得します。

 

このように添付した結果、所有権を失った人は所有権を取得した人に償金を請求することができます。所有権を取得した人はあたかも不当利得があったように見えますので、公平の観点から償金請求権が認められました。

友人のお茶に自分のお茶を混ぜたり友人の持ち物に絵を描いたりしたときに揉めても、民法が解決方法を示してくれます。もちろん話し合いや冗談ですむのが一番ですが…。

 

 

｜　まとめ

 

１　添付には4つの種類があります！

２　不動産の付合は不動産と動産の一体化！

３　動産の付合は動産と動産の一体化！

４　混和は混ざり合って識別できない場合！

５　加工は工作を加えて新しいものを作った場合！

｜　所有権って？

 

所有権は、土地や建物などの不動産や現金や商品などの動産を自由に使用・収益・処分することのできる権利です。

所有権があればできる“使用”、“収益”、“処分”とは具体的にどんなことでしょうか？車を例にしてみましょう。

車を自由に乗ることができることが“使用”です。有料で友人に車を貸すことが“収益”です。車を売ってしまうことが“処分”です。

このようにモノを自由にできる権利が所有権です。ただし、完全に見える所有権にも限界がありますが、またの機会に書きたいと思います。

 

 

｜　所有権の取得方法

 

所有権を手に入れる方法は様々です。貰ったり買ったり相続したり…。誰かから譲り受けて所有権を取得する方法は“承継取得”と言われています。承継取得の場合には、手に入れたモノに様々な権利が付いている場合があります。たとえば、買った土地や建物に抵当権が付いていたりします。

これとは違って、完全な所有権を取得できる“原始取得”もあります。民法には4種類規定されています。

１　無主物先占

所有者がいないモノ（動産）を所有するつもりで自分のものにすると所有権を取得できます。不動産はダメです。所有者がいない不動産は国庫に帰属します。

２　遺失物拾得

遺失物を拾って公告をしてから6か月以内に持ち主が現れないときには所有権を取得できます。

３　埋蔵物発見

土地・建物などの中に置かれていて誰が所有者か簡単には分からないモノを発見したときは、公告をして6か月以内に所有者が現れないと所有権を取得します。最初に発見すればよいので、持ち帰ったりする必要はありません。

４　添付

添付には、“不動産の付合”、“動産の付合”、“混和”、“加工”があります。すべて書くと長くなりますので次回にします。

埋蔵物の発見はなかなかないでしょうが、遺失物拾得や添付は日常生活で十分にありうることです。落とし物を拾って警察に届けたとか友人と飲んでいたお互いのジュースを混ぜたとか他人のイスに絵を描いてあげたとかいろいろありそうです。

このような日常的な行為にも民法の規定が適用されるというのはおもしろいですね。

 

 

｜　まとめ

 

１　所有権はモノを使用・収益・処分する権利！

２　所有権の取得方法は承継取得と原始取得！

３　原始取得をすると他の権利が付いていない所有権が手に入る！