投稿者: アシュラ

｜　物権はいくつかに分けられる

 

以前のブログ“民法ってどんな法律？（物権編①）”で書きました通り、民法には９種類の物権が書かれています。実はもう一つありまして、“入会権”という物権もあります。現在ではほとんど利用されていませんので9種類と書かせていただきました。ご了承ください。

これらの物権は大きく２つに分けられます。占有権と本権です。占有権以外の物権は“本権”と呼ばれています。占有権だけが少し変わった物権だと思ってください。

本権の中ではまた2つに分けられます。所有権と制限物権です。所有権だけがモノを全面的に支配する権利ですので特別扱いをされます。

制限物権の中ではまたまた2つに分けられます。用益物権と担保物件です。用益物権はモノを一定の目的のために利用するための権利です。地上権、地役権、永小作権、入会権の4つが用益物権です。担保物権は債権（請求権）を担保するための権利です。留置権、先取特権、質権、抵当権が担保物権です。

 

 

｜　物権を手に入れる！

 

物権を取得する方法は2つあります。原始取得と承継取得です。

原始取得は、まだ誰のものでもないものを手に入れたり、時効で手に入れたりしたときに、前主のキズを承継しません。つまり、まっさらの権利を手に入れることができるのです。

承継取得は原始取得と違って、前主のキズを承継します。中古品ですね。モノの売買や相続のときにモノの所有権を取得しますが、その所有権には地役権や抵当権のような権利がくっついている場合があります。この地役権や抵当権がキズです。

逆に、物権を失くしてしまう場合があります。モノが壊れて無くなってしまったり、モノを売ってしまったり、誰かに時効取得されてしまったりした場合です。

 

｜　物権は公開されてる！？

 

物権は強力な権利ですので、取引を安全にするために特別な工夫がなされています。

１つは公示の原則です。誰が所有しているのか、権利がどのような状態なのかを他の人にもわかるようにすることを公示と呼んでいます。権利は見えませんから、権利の状態が分からずに取引に入った他人に損害を与えてしまうかもしれません。それを防ぐための方法が公示なのです。

不動産の場合は登記です。法務局に行って申請をすれば誰でも不動産登記を見ることができます。不動産以外のモノ（動産）の場合は引渡です。簡単に言えば持っている人が所有者です。貸し借りがある場合などは違いますけどね。船や飛行機や車は登記や登録制度があります。樹木や農作物には明認方法という公示方法があります。

物権が移転した場合には当事者間ではもちろん有効ですが、他人に物件の移転を主張するためには公示が必要です。民法には177条（不動産）や178条（動産）に、公示のない物権変動は第三者に対抗できないと書かれています。

 

 

｜　まとめ

 

１　物権はいくつもに分類されます！

２　占有権、所有権は意外に特別な権利！

３　物権は誰でもわかるようになっています！

｜　お部屋探しは変わった！？

 

賃貸のお部屋を借りるとき、みなさんはどうしていますか？一般的な傾向として、若い方でしたらインターネットでスーモやホームズの中から探されているのではないでしょうか？少し社会経験が豊富になってきますと、インターネットで見つけた不動産屋を入念に調べてから問い合わせをして不動産屋を訪れます。お年を召してきますと、近くの不動産屋に飛び込まれるのではないでしょか？

お部屋探しの調査をウチコミ！を運営する（株）アルティメット総研が行いました。ウチコミ！の入居希望者会員を対象に、部屋探しと入居後のトラブル対策に関する意識調査をしたようです。

部屋を見るときは、一度不動産屋に出向いてから見に行く人が約６４％、現地で待ち合わせる人が３６％だそうです。今までは不動産屋で希望条件を出してそれに合う物件を見繕ってもらって数件をグルグルと回るのが主流でした。この結果で、今はスーモやホームズなどでお部屋を探す人が増えたことが分かります。

不動産会社へ行くことに抵抗がある人は約３７％もおられます。不動産屋に行ってしまうと部屋を決めるまで帰してもらえないという恐怖感があるのでしょうか。インターネットで部屋を見つけて現地で待ち合わせというパターンが多くなっていることがわかりますね。

部屋探しで訪問する不動産屋は1件が最も多くて、1~3件で８０％を超えています。インターネットを活用する人が増えているのでしょう。また、部屋を決めるまでに内見した物件数は3件がトップ。1~3件で６０％を超えています。中には6件以上という人もいて、２０％以上です。決められない理由は何なのでしょうか。気になります。

部屋探しで重視するポイントは初期費用が掲載されていることがトップで７０％もいらっしゃいます。初期費用をかなり気にする方が多いようですね。初期費用には、敷金、礼金、仲介手数料、火災保険料、保証会社保証料、当月家賃と翌月家賃などかなり高額になります。家賃5万円のお部屋の場合、30万円以上になることも多いです。

これらを見てみますと、インターネットでのお部屋探しが主流になりつつあることが分かります。ただ、ウチコミ！会員というインターネットを使ってお部屋を探されている方が調査対象になっていますから、当然にインターネットを活用されたことが分かる調査結果になります。一般的に考えると、また別の数字になるのかもしれませんね。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産屋は1~3件を訪問！

２　物件は1~3件を内見！

３　初期費用が決めて！？

｜　不動産の税金の種類

 

不動産に関係する税金はたくさんあります。マイホームにお住まいの方にはおなじみの固定資産税や都市計画税や登記のときにかかる登録免許税、契約書に貼る印紙税など様々です。主なものをいくつか挙げてみます。

１　不動産取得税

不動産取得税は４％が基本です。ただ住宅や土地は特例で３％になっています。また、宅地などは固定資産税評価額の1／2が課税標準になります。一定の要件を満たした新築住宅は1200万円の控除がありますし、場合によっては中古住宅でも1200万円の控除を受けられることもあります。

２　固定資産税・都市計画税

固定資産税は1.4%が基本です。ただ住宅用の土地は小規模住宅用の場合は1／6になりますし、一般住宅用では1／3になります。一定の要件を満たした新築住宅は3~5年間120㎡までの住宅部分の税額は1／2になります。長期優良住宅なら5~7年間120㎡までの住宅部分の税額が1／2になります。その他、耐震改修工事をしたりバリアフリー改修工事をしたり省エネ改修工事をしたりすると減額されることがあります。

都市計画税は市町村によって異なりますのでここでは割愛します。

３　譲渡所得税

譲渡所得税は不動産を売却した時にかかる税金です。所有期間が5年以下の場合は譲渡益の39.63%、5年超の場合は譲渡益の20.315%です。かなり高い税金ですね。ただ、特別控除が色々とあります。たとえば長期所有していた居住用財産を売却した場合には3,000万円の控除があります。

４　印紙税

不動産の売買契約書に貼られます。金額は様々ですが、現在は特例措置があります。たとえば500万円超1,000万円の場合には5,000円、1,000万円超5,000万円以下の場合には10,000円の収入印紙を貼ります。

５　登録免許税

不動産を登記するときに支払う税金です。通常、表示登記は土地家屋調査士さん、権利登記は司法書士さんが計算してくれます。基本的には、所有権の保存登記（表示登記）は不動産の価格の0.4%、所有権の移転登記（権利登記）は不動産の価格の2%です。

現在のところ、保存登記には0.1~0.15%になる特例措置がありますし、住宅の所有権移転登記には0.1～0.3%になる特例措置がありますし、土地の移転登記は1.5%になる特例措置があります。

 

その他にも、相続税や贈与税もありますし、所得税の減税措置もたくさんあります。住宅を売買するときの税金について気になることがあれば不動産屋に尋ねてみてください。きちんと調べて答えてくれると思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産にかかる税金はいろいろ！

２　税金の控除もいろいろ！

３　住んでいない空き家を売却した時には譲渡所得税に注意！

｜　売却査定の多い街は？

 

比較査定サイトの“リビンマッチ”はご存知でしょうか？このサイトを運営する会社が査定依頼のあった住所を使って売りたい街ランキングを作りました。少し意外な街がランクインしていましたので、関西版をお伝えしたいと思います。

1位　寝屋川市駅

どの街もそうですが、寝屋川市も多分に漏れず高齢化が進んでいて世代交代が進んでいます。お子さんは別の場所で自活をしていると生まれ故郷に戻ってくることは少ないですよね。それは否かだけでなく、人口密度が1万人／㎢の街も同じです。昨年は2位でしたから土地や建物がよく売られる街だと分かります。京阪沿線で中古住宅をお探しの方は寝屋川市を候補に入れてみてはいかがでしょうか。

2位　高槻駅

高級住宅街が多い北摂の中でも、高槻は人口が多く面積も広いですので土地や建物が売りに出されるのは納得がいきます。ただ人気の街でもありますので、人の流入も多いのではないでしょうか。

3位　和泉中央駅

私は泉北や泉南には疎いですからよく知らないのですが、泉北高速鉄道が通っていて比較的新しい街だという印象があります。それでも売りに出されているということは高齢化が進んでいるのでしょうか。

4位　大久保駅

意外でした。JR神戸線の大久保駅周辺です。明石市になります。私は2年ほど住んだことのある街でして、新しくイオンもできていますから土地や建物がそれほど多く売りに出されているとは思いませんでした。昨年は66位ですので、この1年で急上昇したようです。

5位　香里園駅

またもや京阪沿線が出てきました。1位～5位で2つも京阪沿線、しかも寝屋川市内が出てくるとは思いませんでした。寝屋川市駅と香里園駅はお隣同士の駅です。寝屋川市内がよく売りに出されていることがよく分かります。香里園は高級住宅街がある場所で、売却価格は高額になりやすいです。パワービルダーの開発も増えていますので、中古住宅・新築住宅を問わず購入を検討されている方にはお勧めです。

 

 

｜　まとめ

 

１　寝屋川市内が2つもランクイン！

２　通勤に便利な場所が多くねらい目！

３　高槻市や寝屋川市の中古住宅なら選びやすい！？

｜　特定技能は新しい在留資格

 

特定技能は2019年4月から始まった新しい在留資格です。人手不足が叫ばれる14業種に限定して、単純労働ができる就労系の在留資格が新設されました。

特定技能では単純労働ができる反面、事前に日本語能力や職務能力の試験を受けなければいけません。試験自体はそれほど難しくないと言われています。

日本語能力テストはゆっくりと話される会話の内容を理解できるレベルで、人にもよりますが6か月の勉強でクリアできるそうです。職務能力の試験内容は業種によって色々ですが、こちらもその業種の職務経験があればクリアできるそうです。

受け入れ機関にも厳しい条件や義務がありますので、技能実習生制度への世間からの批判を活かせているのではないでしょうか。

 

 

｜　特定技能評価試験の実施予定時期

 

日本語能力や職務能力は図る試験は“特定技能評価試験”と呼ばれています。法務省は国外と国内に分けて実施予定時期を発表しました。国外での試験は特定技能で新たに日本へ入国する人が対象で、国内での試験は主として技能実習生からの在留資格の変更のために実施されます。

１　国際交流基金日本語基礎テスト

2019年4月13日、14日（フィリピン）、2019年6月（フィリピン・ベトナムで調整中）

２　介護日本語評価試験

2019年4月13日、14日（フィリピン）、2019年6月（フィリピン・ベトナムで調整中）

３　介護技能評価試験

2019年4月13日、14日（フィリピン）、2019年6月（フィリピン・ベトナムで調整中）

４　ビルクリーニング分野特定技能1号評価試験

2019年秋以降（国内、ベトナム、その他検討中）

５　製造分野特定技能1号評価試験

2019年度内（ベトナム、中国、フィリピン、インドネシア、タイ）

６　建設分野特定技能1号評価試験

2019年度中（ベトナム・フィリピンで調整中）

７　造船・舶用工業分野特定技能1号評価試験

2019年度中（国内、中国で調整中）

８　自動車整備特定技能評価試験

2019年度中（ベトナム・フィリピンで調整中）

９　航空分野技能評価試験（航空グランドハンドリング）

2019年度中（国内、フィリピンで調整中）

10　航空分野技能評価試験（航空機整備）

2019年度中（モンゴルで調整中）

11　宿泊業技能測定試験

2019年4月14日（札幌、仙台、東京、名古屋、大阪、広島、福岡）

2019年度の早い時期（ベトナムで調整中）、2019年度中（ミャンマーで調整中）

12　農業技能測定試験（耕種農業全般）

2019年秋以降（国内、中国・ベトナム・フィリピン・インドネシア・カンボジア、タイ・ミャンマーで検討中）

13　農業技能測定試験（畜産農業全般）

2019年秋以降（国内、中国・ベトナム・フィリピン・インドネシア・カンボジア、タイ・ミャンマーで検討中）

14　漁業技能測定試験（漁業）

2019年度内（国内）、2019年秋以降（インドネシアで検討中）

15　漁業技能測定試験（養殖業）

2019年度内（国内）、2019年秋以降（ベトナム・中国・フィリピンで検討中）

16　飲食料品製造業技能測定試験

2019年10月（中国・ベトナム等5か国で検討中）、2019年10月以降（国内）

17　外食業技能測定試験

2019年4月25日（東京、大阪）、2019年6月（ベトナムで調整中）

 

日本語能力の試験では“日本語能力試験”もあります。こちらは2019年7月7日、12月1日に国内・海外で実施予定です。7月か12月のどちらか一方しか実施しない試験会場もありますのでご注意ください。

外食業の技能測定試験の申し込みは2019年3月22日から始まりましたが、東京は募集開始時間すぐに、大阪は当日中に定員になったそうです。担当者の予想以上の応募数があり、近い日程で試験の回数を増やすようです。宿泊業の技能測定試験でも同じようなものだそうです。

 

 

｜　まとめ

 

１　特定技能では日本語と技能の2つの試験に合格必須！

２　国内、東アジア、東南アジアで試験予定があります！

３　外食業や宿泊業の試験に受験者が殺到！