空き家問題が取りざたされている今、相続して一番困るものは必要のない不動産ではないでしょうか。遠方だと管理をするのも大変。税金もかかってくる。ぼろ家で貸すに貸せない。売るに売れないという状態になって困ってしまいます。実際には、古い家になるほど相続での取得割合が増えています。昭和25年以前に建てられた家は78%が相続での取得だそうです。
相続した古い家がお荷物になってしまう理由は何にあるのでしょうか。
｜ 空き家問題は空き家率と関係あり？
近年空き家が問題になっていますが、実はかなり以前から予想されていたものでした。1968年の空き家率はわずか1%程度でしたが、5年後の1973年には5%を超えてきました。そして、2018年にはとうとう13%にまで上昇しました。
空き家の総数も1998年から2018年の20年間で約1.5倍に増えています。その原因は、土地神話と家の老朽化にあります。
高度経済成長期の1970年前後にマイホームを建てた方たちは、土地バブルによって都心から離れたところにマイホームを買いました。そして土地は必ず値上がりすると信じていました。ところが、20年30年と年月が経つと愛しのマイホームは老朽化してきます。都心に移り住んだ子どもは古くて不便な家に興味がありません。土地バブルが崩壊した今では資産価値が半減していてもおかしくありません。
このような理由から空き家は今後さらに増えていく可能性が高いと思います。いわゆる空き家問題です。
国土交通省 令和元年空き家所有者実態調査 集計結果 はこちら。
｜ 特定空家に指定されると…
都心から離れた家に住んでいた親世代が高齢者になり、介護施設に入所したり入院したりすることになると空き家が増加するのは当然です。
子世代は誰も住まなくなった家にお金をかけるのはもったいないので、リフォームして賃貸し収益を得るということはしません。家さえ建っていれば固定資産税が安く済みますから、なおさらそのまま放置してしまいます。
この空き家問題への対策として2015年に施行された“空家等対策の推進に関する特別措置法”があります。適切に管理されていない空き家で、防災・衛生・景観などの観点から地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしている場合には、特定空き家等に指定され、行政の権限で立入調査、助言・指導・勧告・命令・代執行を行えるようになりました。
| 特定空家に指定される家
特定空き家に指定される家は4つの基準のどれか1つ以上に該当した場合です。
１ 倒壊など著しく保安上危険になるおそれのある状態
２ 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
３ 適切な管理が行われず、著しく景観を損なっている状態
４ その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
特に、積雪のある日本海側や北日本では雪による倒壊のおそれがあると判断されると特定空き家に指定されてしまいます。
特定空き家に指定されて解体工事を代執行されると、解体工事の費用を負担しなければいけないだけでなく、安かった固定資産税が通常の金額に戻ってしまいます。そうなると大きな経済的負担を負うことになります。
｜ ボロ家は売れない？
古い家はなかなか売れません。と言いますのも、まずは仲介してくれる不動産業者がいないからです。不動産の売買での仲介手数料は売買代金によって決まっています。
たとえば、1000万円で売買できた場合には、1000万円×3%＋6万円＝36万円（税別）が不動産屋の仲介手数料になります。もし400万円での売買でしたら、400万円×4%＋2万円＝18万円（税別）です。100万円での売買なら、100万円×5%＝5万円（税別）です。
このように計算しますから、100万円や200万円くらいでしか売買できない不動産は、高額での売買と同じ手間がかかるのに仲介手数料が安くなるため、不動産業者は積極的に仲介したいとは思いません。そのような物件は買取を不動産業者へ依頼する方法があります。
仲介手数料の金額も空き家問題の解決を困難にする要因の1つです。
売れない空き家を所有して固定資産税を負担するくらいなら、リフォームをして賃貸や売却を検討してみてはしてみてはいかがでしょうか。
｜ まとめ
１ 空き家率は40年以上前から増加傾向！
２ 特定空き家にしてされると行政に解体される！？
３ 販売価格の安い物件は不動産屋が仲介してくれない！？
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