月: 2019年6月

｜　農地に家は建てられる？

 

結論から書きますと、農地に家は建てられます。ただし、色々とハードルがあります。

まず、農地法の問題です。農地法では登記上の地目は関係ありません。地目が山林や原野でも実際に農業を行う農地であれば農地法上の“農地”です。

農地法上の農地は耕作目的の土地で家を建てることはできません。ではどうしたらいいのでしょうか？

農地法には転用するための手続が定められています。いわゆる“農転許可”といわれるもので、その種類によって“3条許可”、“4条許可”、“5条許可”と呼ばれています。

3条許可は農地を売却するときの許可です。4条許可は農地を宅地にするなどの転用の場合の許可です。今回はこれにあたります。5条許可は農地を売ってさらに転用する場合です。3条と4条を合わせた許可ですね。

4条許可に絞って書きたいと思います。

4条許可は原則として都道府県知事の許可です。許可がいらない例外の1つに“市街化区域内”で“農業委員会への届出”がある場合があります。大阪ではこのケースが多いように思います。大阪平野の多くは市街化区域ですからね。

農用地区区域内の農地や良好な営農条件の農地は原則的に許可がされません。

必要な許可を受けずに転用した場合には、原状回復や工事の停止などの命令がなされることがあります。この命令を受けると工事はストップして元の農地に戻さなくてはいけません。

また、罰則もあります。3年以下の懲役または300万円以下の罰金です。法人の場合の罰金の上限は1億円です。

 

 

｜　農地の形で家が建てられない！？

 

農地が道路に接していない場合には、たとえ転用したとしても家を建てることができません。建築基準法の問題です。建築基準法では幅員4ｍ以上の道路に2m以上接していなければいけません。道路に面していない土地には家を建てることができないのです。

農地は道路に面していない場合も多いと言われています。家を建てる前に道路を整備しない解けないとなると、かなりの費用がかかります。こうなると家の建築はあきらめた方がいいかもしれませんね。

 

 

｜まとめ

 

１　農地に家を建てるのはハードルが高い！？

２　農地法にある転用手続を取ればOK！？

３　建築基準法にも注意！

｜　建物を建てるときの流れ

 

建物を建てるときには何から考えればいいのでしょうか。予算？立地？住宅ローン？

色々とありますが、順番に考えていきます。

１　家を建てる理由と目的を決めます。

２　新しい家での生活を想像します。

３　予算を決めます。

４　土地を探して決めます。

５　建築会社を探します。

６　建物のプランを決めて概算の見積もりを貰います。

７　建築会社を仮に決定します。

８　住宅ローンの事前審査に申し込みます。

９　土地を契約して地盤調査をします。

10　間取りや設備を決めて最終見積もりを貰います。

11　住宅ローンに申し込みます。

12　土地の決済と登記をします。

13　建築確認申請をします。

14　古家がある場合には解体工事をします。

15　地鎮祭を行って着工します。

16　上棟します。

17　建物完成です。

18　建物の引渡しと決済・登記をします。

これだけでも大変です。でも一番楽しい時期かもしれません。13の建築確認の申請以降は建築の検査があります。建築確認には4段階あります。

 

 

｜　建築確認での４段階とは？

 

建築確認は申請がされると、まず構造計算がきちんとできているかを専門家が判断します。上の13のところですね。

その後にいわゆる建築確認が行われます。まだ着工していませんから書面審査です。合格すると確認済証が交付されます。この後にやっと工事を始められます。

解体や地鎮祭が終わると15と16の間の工事の途中で中間検査が行われます。17で建物が完成して工事が完了すると完了検査が行われます。完了検査に合格すると検査済証が交付されます。

建築確認には意外なほどの費用がかかります。地方自治体へ支払う手数料だけでも6～12万円ほどになります。それに加えて、建築会社への手数料などがあって20~30万円になることが多いと思います。場合によっては30万円以上かかるかもしれません。意外に高いですね。

 

 

｜　まとめ

 

１　土地の購入のタイミングは住宅ローン次第！？

２　建築確認では構造計算や書類検査も行われます！

３　建築確認の費用は20~30万円が相場！？

｜　宅地建物取引業ってなに？

 

宅地建物取引業は一般的な不動産屋の仕事のことです。宅地建物取引業法では次のように書かれています。

“宅地建物取引業とは、宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう（２条２号）。”

これを読んでもさっぱり分かりませんね。

取引の対象になるのは“宅地”と“建物”です。駐車場の賃貸は宅建業ではありません。

行為としては“売買”と“交換”。それに、“売買・交換・貸借の代理”と“売買・交換・貸借の媒介”です。簡単に言いますと、自分が売主や買主になること、他人の不動産の売買や賃貸の代理や媒介をすることです。

ポイントは自分の不動産を貸借するときには宅建業ではないのです。

また、“業として”の意味は（１）不特定多数を相手に、（２）反復・継続する場合と言われています。営利目的かどうかは問いません。

 

 

｜　宅建業者って？

 

宅建業者は免許を受けて宅建業を営む者です。宅建業を営む者には、（１）免許を受けている者、（２）免許を受けていない者、（３）国や地方公共団体（都道府県や市区町村）の３種類があります。

国や地方公共団体は免許を受けなくても土地の売買を業としてできます。市有地の払下などは典型的ですね。

免許を受けずに宅建業を営むとかなり厳しい罰則があります。

１　無免許で宅建業を営んだ者：３年以下の懲役または３００万円以下の罰金

２　他人に名義を貸した場合：３年以下の懲役または３００万円以下の罰金

３　無免許なのに宅建業の表示・広告をした場合：１００万円以下の罰金

４　他人に名義を貸して宅建業の表示・広告をさせた場合：１００万円以下の罰金

懲役刑まであるなんてかなり厳しいですね。

 

 

｜　罰則って他にどんなのがあるの？

 

宅建業法にある罰則はものすごく多いです。とくに免許関係は厳しいです。

１　不正の手段で免許を受けた者（宅建業法３悪）

３年以下の懲役または３００万円以下の罰金です。法人の場合は罰金の上限が１億円まで増えます。

２　無免許で宅建業を営んだ者

上で書いた通り、３年以下の懲役または３００万円以下の罰金です。法人の場合も上記と同様です。

３　名義貸し

上で書いた通りです。法人の場合も１億円が上限です。

４　業務停止命令違反（宅建業法３悪）

３年以下の懲役または３００万円以下の罰金です。法人の場合は上限１億円です。

この４つの罰則が一番重いです。その他には次のようなものがあります。

１　変更の届出をしなかった場合：５０万円以下の罰金

２　契約書を書面で渡さなかった場合：５０万円以下の罰金

３　報酬額を見やすい位置に提示しなかった場合：５０万円以下の罰金

４　従業員に証明書を携帯させずに業務をさせた場合：５０万円以下の罰金

５　重要事項説明のときに宅建士証を提示しなかった場合：１０万円以下の過料

最後の宅建士証の不提示は“過料”ですので刑事的な罰ではなく行政的な罰です。行政的な罰は“過料”、刑事罰は“科料”と区別されます。どちらも“かりょう”と読むのですが、専門家は“過料”を“すぎりょう”、“科料”を“とがりょう”と言ったりするそうです。

 

 

｜　まとめ

 

１　自分の駐車場を他人に貸すのは宅建業ではありません！

２　無免許で宅建業を営むと懲役刑になるかも！

３　宅建士証の不提示にも罰則があります！

｜　前回のまとめ

 

前回の記事で不動産屋の免許には、大臣免許と知事免許があっていくつかの要件もあると書きました。免許があれば全国のどこでも営業ができることがメリットですね。

ただし、申請書にウソを書いたり、被成年後見人・被保佐人・破産者は免許が貰えなかったり、悪いことをした人やすることが分かっている人も免許がもらえません。

今回はもう少し細かな要件を見ていきます。

 

 

｜　免許のための実質的要件　２

 

前回では申請者本人だけに関するものを挙げてみました。今回は本人と関係者に関するものを挙げていきます。前回と同じように今回も要件に該当すると免許がもらえません。

１　禁固以上の刑に処せられ、刑の執行が終わってから5年以内の者

禁固以上の刑というのは“禁錮”と“懲役”です。“死刑”もありますが、死刑判決で刑務所にいる人は事務所を持てませんのでそもそも免許を取ることはありません。刑務所から出てきてから5年以内は免許がもらえません。ただ、禁錮や懲役でも執行猶予がついていた人は、執行猶予が終わった日からすぐに免許の申請ができます。

２　宅建業法違反、暴力的犯罪、背任罪で罰金以上の刑に処せられ、刑の執行が終わってから5年以内の者

この要件は他の免許ではなかなか目にすることはありません。宅建業と建設業くらいでしょうか。さきほどの禁錮以上とは違って、こちらは罰金以上です。一般的には“罰金”“禁錮”“懲役”です。暴力的犯罪では、脅迫罪、暴行罪、傷害罪、傷害現場助勢罪、凶器準備集合及び結集罪が挙げられています。

３　宅建業法の3悪で免許が取り消されてから5年以内の者

宅建業法の3悪は、（１）不正な手段で宅建業免許を受けたとき、（２）業務停止事由に該当して情状が特に重いとき、（３）業務停止処分違反の３つです。宅建業法ではこの3つは特に悪いことだとされていますので、“3悪”と呼ばれてたりします。

４　法人で3に該当する場合の役員

宅建業法3悪で免許を取り消されるときには“聴聞”という言い訳をする機会が与えられます。この聴聞の期日や場所が公示される前、60日以内に役員だった人は、5年間宅建業の免許を取ることはできません。黒幕を逃さないためです。

５　宅建業法3悪で免許取消の聴聞の公示日以降に解散や廃止をした者

悪だくみをする人は、聴聞の公示があると会社を解散したり宅建業を廃止したりして免許取消処分を免れようとするかもしれません。3悪で免許取消処分になると5年間免許が取れませんからね。このような悪だくみを防ぐためにこのような規定があります。

６　法人で５に該当する場合の役員

聴聞の公示日前、60日以内に役員でだった人も新たに宅建業の免許を5年間取ることができません。こちらも黒幕を逃さないためです。

７　営業の許可がない未成年者と法定代理人

未成年者は親から営業の許可を貰うと大人と同じように営業ができます。営業の許可がない未成年者が宅建業の営業をする場合には、未成年者本人と法定代理人（親）が宅建業免許の要件を満たしているかどうかを審査されます。営業の許可を親から得ている場合には未成年者だけが要件を満たしているかどうかを審査されます。

８　法人の役員や政令使用人

法人の役員や政令使用人（支店長、支配人など）が宅建業免許の要件を満たしている必要があります。

９　個人事業主の政令使用人

法人の政令使用人と同じように、個人事業主が雇っている政令使用人が宅建業免許の要件を満たしているかどうかが審査されます。

10　従業員5人に1人以上の宅建士

 

以上が、不動産屋の免許を取るための要件です。いろいろと厳しい要件もありますが、悪いことを逃さないためのものですね。不動産屋を開業したい人はまずは宅建士の資格、次に免許の要件を検討してみてください。

 

 

｜　まとめ

 

１　喧嘩の野次馬で罰金刑になってもダメ！

２　宅建業法3悪にあたると免許がもらえません！

３　法人の役員や政令使用人も清廉潔白に！

｜　一般的には誰でも取れます

 

不動産屋の免許は“宅地建物取引業”の免許です。大臣免許と知事免許があり、大臣免許は事務所が2つ以上の都道府県にある場合、知事免許は事務所が1つの都道府県にある場合です。どちらの免許でも全国どこでも営業ができます。

免許と取るために必要な資格は宅地建物取引士（宅建士）だけです。宅建士は従業員5人に1人以上いないといけません。宅建免許を取るための条件になっています。1人だけで不動産屋を営もうと思っても宅建士の資格が必要です。

免許の基準は言い換えると免許取消の条件とも言えます。まだ免許を持っていない人にとっては免許をもらうために満たす基準ですし、すでに免許を持っている人にとっては免許の条件を欠くと免許取消の対象になります。

免許の基準は大きく分けて2つあります。

１　形式的要件

２　実質的要件

法律では、“欠格要件”として記載されています。“○○に該当すると免許をあげませんよ”という書き方です。

形式的要件と実質的要件を見ていきます。

 

 

｜　免許のための形式的要件

 

形式的要件は2つだけです。

１　重要事項の記載漏れ

申請書や添付書類の重要事項に記載漏れがあって、役所から問い合わせがあっても補正できない場合には免許はもらえません。

２　虚偽の記載

申請書や添付書類にウソの記載があって、それがバレた場合には免許がもらえません。

 

 

｜　免許のための実質的要件

 

こちらはたくさんあります。大きく分けて、（１）申請者本人だけに関するもの、（２）申請者本人や関係者に関するものがあります。

申請者本人だけに関する要件から見ていきます。これらに該当すると免許がもらえません。

１　成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者

成年被後見人や被保佐人は制限行為能力者と呼ばれている人で、認知症になった人などが対象です。物事がよく分からなくなった人に免許をあげられませんので、欠格要件になっています。また、破産者は財産の管理ができない人ですから、このような人にも免許を挙げることはできません。

２　免許の申請前5年間に宅建業で不正または著しく不当な行為をした者

当たり前といえば当たり前ですね。以前に不正や不当なことをした人に免許はあげられません。“5年”となっていますが、この年数は他の要件でもよく出てきます。ほとんどの要件に“5年”の期間がついています。

３　宅建業で不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者

悪いことをするとはっきりとわかっている人に免許をあげることはできません。

 

今回は、実質的な要件のうち申請者本人だけに関するものを挙げました。次回は申請者本人と関係者に関するものを見ていきます。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産の免許を取るには宅建士の資格が必須！

２　申請書にウソを書くと免許がもらえません！

３　破産者や悪いことをした人は免許をもらえません！