事故物件は見分けられる？

｜　火事のあった土地は事故物件？

中古住宅には“事故物件”と呼ばれるものがあります。例えば、殺人、火災などで死者が出た場合や事故や自殺、災害で居住者が死亡した場合です。

“火災”と書きましたが、建物を取引する場合にはボヤ程度の火事でも事故物件として取り扱われます。小さな火事でも近隣の人に知られていて買主さんがボヤを知っていれば買わないだろうという場合があるからです。

では、建物が焼失してしまっていて土地だけを取引する場合はどうでしょうか。これは焼死者がいる場合には事故物件になります。裁判例では、３年前にあった建物で火災がおこり焼死者が出た事案で瑕疵（かし）に当たるとされました。瑕疵とはキズモノといった意味で事故物件と同じような意味です。

この数カ月で守口や門真で比較的大きな火災が発生しています。平成２９年９月には門真市大倉町、平成２９年１２月には守口市高倉町、平成３０年１月には門真市幸福町で火災がありました。空気が乾燥していますので、火元には十分に注意してください。

物件を見ただけでは事故物件かどうかはなかなか分からないと思います。特に理由がないのに相場よりも３割くらい安いという物件はあやしいですね。その他には、１部屋だけ不自然にリフォームされている場合もあやしいです。

もっとはっきりと知りたい場合ですが、次のような手があります。

不動産業者には事故物件の告知義務がありますので、担当者に問い合わせれば答えてくれます。

“知らない”という返事でも事故物件じゃないとは言えません。ご注意ください。

ここに掲載がないから事故物件じゃないとは言えません。こちらもご注意ください。

不動産業者には事故物件の告知義務がありますが、どんな場合が事故物件で、何年間告知義務があるのかなどは決まっていません。それぞれの事案ごとに裁判によって決まります。

賃貸と売買では違いますし、都市か農村かでも違います。一般に売買の方が厳しいですし、農村の方が厳しいです。なぜなら、売買では賃貸とは違ってすぐに引っ越すというわけにはいきませんから、購入者にとっては重大なことです。また、農村では都市と比べて住民の入れ替わりが少ないですから、長く記憶にとどまります。

例えば、農村で起こった５０年前の殺人事件についても売買では告知義務があるとした裁判例があります。通常の売買でしたら５~１０年程度と言われていますから、５０年はかなり長いですね。

注意して欲しいのは“孤独死”についてです。“孤独死”は原則として事故物件として扱われません。ただし遺体が腐乱するなどした場合には事故物件として扱われることが多いです。

結局は、事故の重大さ、経過年数、使用目的、近隣住民の記憶などを考えて借主さんや買主さんが知っていれば借りたり買ったりしないだろうというあいまいな基準ですので、どこまで告知義務があるかの線引きは難しいところです。

１　火事のあった土地も事故物件になることがあります！

２　事故物件を確実に見分けることは難しい！

３　不動産業者の告知義務は事案によって色々！