月: 2017年11月

｜　全国空き家対策推進協議会の設立

 

国土交通省は、平成２９年８月３１日に“全国空き家対策推進協議会”を設立しました。空き家対策法の施行から２年経って地方公共団体が主役になって空き家対策の取り組みが進んでいますが、所有者不明の空き家の対応など具体的な課題に対応できていません。

そこで、空き家に関する情報の交換・共有の場を設けること、法務や不動産などの専門家などと連携して対応策を協議・検討すること、実践的な空き家対策について政策提言を行うことを目的とした協議会が設立されたのです。

この協議会には、全国で約１０００の自治体が参加しています。大阪府はもちろん守口市、門真市、寝屋川市も参加しています。

 

 

 

｜　法務の専門家に行政書士！

 

これまで、全国の行政書士が空き家問題対策に取り組んできました。主に、空き家の所有者や相続人の確定のための調査です。地方公共団体の弱いところで、所有者不明の空き家には手を焼いてきました。行政手続や相続に精通した行政書士が所有者等の調査をすることで行政の弱点を補っています。

このような活動をより一層推進するために、日本行政書士会連合会がこの協議会に協力会員として参画することになりました。揉めごと解決のプロである弁護士や建物のプロである建築士などの団体も協力会員になっています。

当事務所は、宅建業と行政書士業を併設していますので、このような不動産に関する調査は得意です。もちろん空き家対策への対応もいたします。空き家でお悩みでしたら、ぜひ当事務所にご相談ください。日々変わっていく制度を勉強しながら、ご相談者により良い解決策をご提案できるように精進しています。

 

 

｜　まとめ

 

１　空き家対策の国の本気度は高い！

２　行政書士も空き家対策に仲間入り！

３　不動産と行政書士の交差点には当事務所があります！

｜　中古住宅市場の現状

 

国土交通省によりますと、日本の全住宅の流通に占める中古住宅のシェアは約１４.７％（平成２５年）です。欧米諸国の１／６程度と言われています。しかも、空き家は８００万戸以上あり、住宅ストック全体の１３.５％を占めています。少子高齢化が進む中で住宅ストック数が世帯数を上回っているのです。

人口が減少しているにもかかわらず、国の政策は新築住宅流通を促進しています。住宅ローン減税や固定資産税の優遇などがありますね。

そこで、この数年の国土交通省は中古住宅の流通促進に乗り出しています。「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会への移行を目指して、既存住宅流通・リフォーム市場の環境整備を始めました。たくさんありますので、主なものを選んでみます。

１　中古住宅に係る建物評価の改善に向けた指針

中古住宅の品質に関する不安が大きいこと、木造住宅の場合は築後２０～２５年で資産価値がゼロと評価されている慣行が阻害要因であるとされています。この改善のため指針が出されました。

２　中古住宅インスペクションに対する信頼の確保と円滑な普及

平成２５年に“既存住宅インスペクション・ガイドライン”が策定されました。

３　不動産に関する情報ストックシステムの構築を検討

現在は各所に分散している不動産取引に必要な情報を集約・管理し、宅建業者などが効率的に情報を収集できるシステムの構築を進めています。

 

 

 

｜　住宅ファイル制度の活用

 

これらの中古住宅流通促進策に沿うものとして“住宅ファイル制度”があります。これは、近畿不動産活性化協議会が窓口になっているもので、中古住宅に関する情報を一元管理しようとするものです。

１　宅地建物取引士によるもの

物件調査書、重要事項説明書

２　インスペクターの建築士によるもの

建物診断、瑕疵保険付保調査、フラット３５適合検査、耐震診断、補修見積

３　防蟻業者によるもの

シロアリ点検保証付

４　不動産鑑定士によるもの

上記１～３に基づいた住宅価格調査

これらの４つの情報が住宅ファイル報告書として一つにまとめられ管理されています。これを活用した基本サービスとして、住宅ファイル報告書の内容が住宅履歴情報システムに登録され、住宅引き渡しの１年後に住宅全体を点検してもらえます。オプションサービスとして、瑕疵保険への加入、リフォーム工事費見積もり＋リフォーム後の建物評価＋リフォームローンがあります。

さらに特徴的なのが、関西アーバン銀行による住宅ファイル活用ローンです。この住宅ローンは住宅ファイル報告書を基にして審査が行われますので、金融機関が独自に行う物件調査とは違って中立公正な審査が期待できます。

 

 

｜　宅地建物取引業法の改正

 

平成３０年４月１日から新しい宅建業法が施行されます。主な改正内容は以下のとおりです。

１　インスペクション（住宅診断）の実施の有無の説明

インスペクションが義務付けられるのではありません。インスペクションが行われたかどうかを説明する義務が生じます。

２　宅建業者団体などの従業員への研修実施（努力義務）

業界団体がきちんと研修を実施しましょうというものです。現在でも年に数回の研修が行われていますので、どのように変わるのかは分かりません。

３　弁済業務保証金制度・営業保証金制度の見直し

これらの保証金は、宅建業者への損害賠償請求が認められた場合に支払われる賠償金を保証するものです。弁済対象者から宅建業者が除外されました。支払われる限度額が決まっていますから、業界に詳しい業者が先に取ってしまって一般消費者が弁済を受けられなくなることを防止するために見直されました。

 

 

｜　インスペクションの隆盛！？

 

住宅ファイル制度や宅建業法改正の中で目立つのがインスペクションです。国土交通省がインスペクションのガイドラインを策定したことが大きいと思います。それまでは闇雲で業者によってその内容や程度がさまざまだったのが、このガイドラインによってどこをどの程度調査しなければいけないのかが明確になり、インスペクションに対する信頼感が増しました。

今後、どれだけインスペクションが普及するのか分かりませんが、中古住宅の流通量が増えて空き家の上手な活用方法が身近になれば、新築住宅の購入を諦めていた買主さんが住宅購入を検討してくれることでしょう。その時に備えて、私もそれぞれの買主さんにピッタリと合う住宅を提供できるよう、ますます精進していきます。

 

 

｜　まとめ

 

１　中古住宅促進に国が本気を出す！？

２　住宅ファイル制度の利点は住宅ローンにまで！

３　宅建業法の改正ではインスペクションを重視！

｜　流行りの小中一貫校

 

小中一貫校は、義務教育の９年間を通じた教育課程を系統的な教育を目指す教育を行っている学校です。小中一貫校のメリットは大きく３つあります。

１　教育内容の質・量の充実

外国語教育やつまずきやすい学習分野のきめ細かな指導など、９年間で一貫して行うことができます。

２　成長過程への対応

６-３制が導入された昭和２０年代に比べて、現代では子どもの身体的・精神的成長が早まっていると言われています。それに合わせて４-３-２制や５-４制などの採用も可能です。

３　“中１ギャップ”の軽減

中学校への進学時に、いじめ、不登校、暴力行為などの生徒数が急増する、いわゆる“中１ギャップ”があります。“教科担任制”、“学習スピード”、“部活動への参加”など学習・生活環境の変化を緩やかにすることで、“中１ギャップ”を軽減することができます。

京阪地域ですと、守口市に“さつき学園”という小中一貫校が、京阪本線“土居”駅の近くにあります。施設一体型で教職員が協働した教育が行われています。なんと運動場が芝生化されています！

 

 

｜　庄内地域小中一貫校って？

 

豊中市の南部、庄内地域に小中一貫校が開校します。北校と南校の２校が予定されています。

北校は、庄内小学校、野田小学校、島田小学校、第６中学校、第１０中学校を再編し、平成３４年度の開校が予定されています。庄内小学校の敷地を利用します。

南校は、庄内南小学校、庄内西小学校、千成小学校、第７中学校を再編し、平成３６年度の開校を目指しています。整備場所やスケジュールなどは別途計画が策定されます。

これら２校は施設一体型の小中一貫校ですので、すべての教職員が一体となった教育が行われます。

 

 

｜　公募型プロポーザルを公告

 

豊中市は２０１７年１１月２日に“豊中市南部地域における複合公共施設及び学校施設設計業務委託”の公募型プロポーザルを公告しました。今回は北校と南部コラボセンター（第６中学校敷地）が対象になっています。詳しくはこちらをどうぞ。

北校は、RC造４階建ての延べ１万４５００㎡の校舎のほか大アリーナ、小アリーナ、プールの構成を想定しています。庄内小学校の敷地は約１万㎡ですが、生徒・児童数が１０００人を超え学級数は３４学級になることが想定されていますのでかなり手狭な印象です。設計の手腕が問われる事案だと思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　小中一貫校は全国的な流行！

２　豊中市庄内に小中一貫校が開校されます！

３　校舎などの設計の公募開始！

｜　士業の事務所を狙う

 

長距離トラックの運転手をしていた被告人が、福島県から山口県の広範囲で司法書士、行政書士、税理士など士業の事務所から現金などを盗んだ疑いで起訴されました。２０１１年１月から２０１７年５月までに計６８件もの犯行に及び、約９７４万円相当の金品を盗んだとされています。

犯行の標的になった事務所は、運送中にスマートフォンやタブレット端末の地図アプリを使って、セキュリティの甘そうな事務所を下見していたそうです。地図アプリで事務所の場所は分かっても、どうやってセキュリティが甘そうかどうかが分かったのでしょうか？Google（グーグル）のストリートビューでチェックしていたのでしょうか？

 

 

｜　士業事務所が狙われるワケ

 

金品を狙った今回の事件とは別に、士業事務所には個人情報に関する書類等が大量に保存されていますからセキュリティには十分な注意が必要です。

警察庁の犯罪統計資料（平成２８年１～１２月分【確定値】）によりますと、２０１６年に検挙された侵入窃盗事件は約４万４千件。そのうち事務所荒らしは約４千３百件。なんと約１０％が一般事務所への犯行でした。空き巣、忍び込み、出店荒らしに次いで４番目の多さです。金目のものが少ないにもかかわらず、標的にされるにはワケがあります。

窃盗犯の目的は金庫とパソコンです。金庫の現金や有価証券は分かりやすいですね。パソコンはハードディスクやSSDに保存されている取引先や顧客データを売却してしまいます。もちろんパソコン本体もネットオークション行きです。

事務所が狙われるワケはもう一つあります。それは“侵入のしやすさ”です。テナントビルに入っている事務所ならスーツを着ていれば怪しまれません。一度ビルの中に入ってしまえば複数の事務所の下見ができます。しかも夜間や日祝は無人に近い状態。下見や犯行に少しくらい時間がかかったり音をたてたりしても大丈夫です。このようにテナントビルへの犯行は窃盗犯にメリットが大きいのです。

 

 

｜　士業事務所のセキュリティ対策

 

事務所荒らしの犯行の手口ですが、最も多いのがガラス破り、次いで無施錠です。この二つで侵入手段の６０％を超えます。無施錠はあまりにもひどいですね。セキュリティの意識が低すぎて論外です。

 

 

ガラス破りへの対策ですが、路面店ならシャッターを下ろす、目立つところにセキュリティキーパー（“警備中”の表示）をつけるなどでしょうか。テナントビル内の事務所でもできる対策なら、防犯カメラを設置する、赤外線センサーを設置する、入室管理システムを導入するなどでしょうか。路面店に比べて少し金銭面のハードルが上がります。

 

 

もし事務所へ侵入されたときの対策も必要です。事務所のパソコンにはセキュリティワイヤーをつけておきましょう。特にノートパソコンは盗難防止策が必須です。ELECOMやサンワサプライなどのPC小物を扱うメーカーで実売１０００円程度からいろいろあります。

情報漏洩は信用失墜で事務所生命が絶たれかねませんからぜひ導入して欲しいと思います。大阪は東京と並んで全国一窃盗犯が多いです。大阪で事務所を出している方は警戒しても警戒しすぎることはないでしょう。

 

 

｜　まとめ

 

１　士業事務所を狙った侵入窃盗犯を起訴！

２　テナントビルの士業事務所は侵入しやすい！

３　セキュリティ対策はパソコンのデータにも！