悪徳不動産屋の手口！

｜　“片手”と“両手”

 

売買をしている不動産屋はほぼ仲介手数料のみで経営しています。仲介手数料は４００万円～の物件で（３％＋６万円）×消費税です。仲介手数料を売主さんまたは買主さんからだけもらう場合を“片手”、売主さんと買主さん両方からもらう場合を“両手”と呼んでいます。

詳しくは、仲介手数料無料のわけ！（売買編）を参照してください。

 

 

｜　不動産屋は“両手”がうれしい！

 

不動産屋にとっては売り上げが倍増する“両手”がうれしいのは当然です。売却物件を預かって自分で売る！つまり、自分で買主さんを見つければ“両手”です。売り上げ倍増です！

では、そんなに簡単に買主さんは見つかるのでしょうか？

売主さんは早く、高く売りたいに違いありません。そのためには広告をしてたくさんの人に“この物件がある”ことを知ってもらわないといけません。そのためにあるのが“レインズ”です。

売主さんと不動産屋が専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結した場合には、不動産屋は必ず“レインズ”に売主さんの物件を登録して、物件の存在を広く周知させることが義務付けられています。こうすることで早く、高く売れる可能性が高まるのです。健全でいいシステムですね。

 

 

｜　悪徳不動産屋はこうする！

 

売主さんが残念にも悪徳不動産屋と媒介契約を結んでしまった場合、どうなるのでしょうか？

まず、悪徳不動産屋のとる一つ目の方法は、“レインズ”に登録義務のない一般媒介契約を結ぶという方法です。一般媒介契約は他の不動産屋とも並行して結ぶことができますから、悪徳不動産屋は売主さんに他の不動産屋とは契約しないように言い聞かせます。そうして“レインズ”には登録せず、チラシやインターネット上でも広告をしないで自分で買主さんを見つけるのです。すぐには見つからないでしょうから売却までの時間はかかりますし、何かしらの理由をつけては売却価格を下げるように要求してくるでしょう。売主さんにとっては何一つ良いことがありません。

二つ目の方法は、専属専任媒介契約を結んで“レインズ”に登録しますが、すぐに消して他の不動産屋の目につかないようにするのです。すぐに消さないにしても、もし物件情報を見つけられて不動産屋から問い合わせがあったときは「商談中」などと嘘を言って買主さんに紹介させません。

このように物件の情報を独占して他の不動産屋に開示しないことは“囲い込み”と言われています。

“囲い込み”をする理由はもうお分かりですね。そうです、売主さんと買主さんの両方から仲介手数料をもらうためです。２年ほど前に大手不動産屋が“囲い込み”をしているというニュースが流れました。大手不動産屋のネームバリューでは安心できない現実が明るみになったのです。

 

 

｜　さらにひと手間！

 

もっと頑張る（？）悪徳不動産屋はもうひと手間をかけます。

大手不動産屋の場合、まず“囲い込み”をして自社の取扱い物件数を増やします。しかし、それは他の物件を買ってもらうためのエサとして使うのです。“モノは悪くないけど高い物件”として買主さんに見せることで他の物件を売りやすくするためのエサです。紹介・案内はしていますから“売れなくても自社の責任ではない”という体を作るのです。

そうしておいて、売主さんには「かなりのお客さんに案内していますけどなかなか決まりませんねぇ～。ここらで売却価格を下げませんか？」などと持ち掛けます。相場まで下げても決まらなければ、相場より少し安い価格まで下げてしまいます。ここまでくれば“モノは悪くないけど高い物件”が“モノは悪くないのに安い物件”に様変わりです。

ここからが本領発揮です。この“モノは悪くないのに安い物件”は一般の方には売りません。建設会社やリフォーム会社などの業者に売ってしまうのです。なぜでしょうか？

一般の方に売っても“次”はありません。一回だけの取引です。一生の間に何軒も家を買う人はそうそういませんから、当たり前と言えば当たり前です。ところが業者は違います。何度でも取引があります。何度も取引をしていれば、仲介手数料を少し上乗せしてくれるかもしれません。売上増加です！

それだけではありません。建築業者が建物を取り壊して新築物件として売り出せば、その販売を任せてくれるかも知れません。“両手”を狙える可能性はグンと高まります。売り上げ倍増です！

業者へ売るときに“両手”の仲介手数料。さらに新築物件を売るときに“両手”の仲介手数料。一つの土地・建物でものすごい儲けが出ます。

簡単に計算してみましょう。

売主さんの土地・建物を１０００万円で業者に売ったとすると、仲介手数料は１０００万円×３％＋６万円＋消費税で約３９万円。“両手”ですから約７８万円。

この建物を取り壊して新たに建物を建てて新築物件として３０００万円で売ったとします。この時の仲介手数料は３０００万円×３％+６万円+消費税で約１０３万円。ここでも“両手”ですから約２０６万円。

先ほどの約７８万円と合わせると約２８４万円の仲介手数料です。土地・建物の売却時に仲介手数料が“片手”だと約３９万円だったのが、約２８４万円です。利益は７倍にも膨れ上がりました。

ここまでやっている不動産屋がいるのかどうかはわかりません。私の想像にすぎませんが、売主さんを食い物にして儲けに走る不動産屋があってもおかしくないと思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産屋は“両手”が欲しい！

２　悪徳不動産屋の“囲い込み”には要注意！

３　もっと酷い不動産屋があるかも…！