登記簿の「何、コレ？」

｜　不動産登記簿に書かれてること

 

不動産登記簿に何が書かれているかご存知ですか？所在地や面積は当然に書かれていますよね。その他には何が書かれているのでしょうか？

１　土地の登記簿謄本

土地の場合から見ていきましょう。

まずは表題部です。右上には不動産番号があります。その少し下に①地番、②地目、③地積とあります。①地番は所在地の一部です。②地目は“宅地”とか“田”とか“山林”などです。③地積は土地の面積です。

次に権利部（甲区）とあります。ここにはだれがどうやって所有者になったかが書かれています。その下に権利部（乙区）があります。ここには抵当権などが書かれています。誰がいくらを年〇〇％の利息でお金を貸したかなどですね。一番下に共同担保があります。お金を借りるときに土地と建物を一緒に担保に入れた場合などに記載があります。

変更があれば下線が引かれて抹消されたことが分かるようになっています。

２　建物の登記簿謄本

建物も表題部から始まります。右上に不動産番号があります。土地になかったものに“家屋番号”というものが付いています。その下に、①種類、②構造、③床面積が書かれています。①種類は居宅とか物置など、②構造は木造スレート葺2階建など、③床面積は階ごとに記載されます。この表題部に所有者も記載されています。

次に権利部です。土地と同じように甲区と乙区に分かれて、所有権や抵当権が書かれています。その下の共同担保も土地と同じです。

 

 

｜　古い建物ではよくある！？

 

建物の登記簿謄本を見ると、たまに存在しない建物が登記されていることがあります。未登記建物といって登記されていない建物が存在することはよくありますが、その逆です。実際には“ない”のに登記簿では“ある”ことになっています。

このようになる原因としては、以前に建っていた建物を取り壊して新しい建物を建てたことが考えられます。通常、建物を取り壊すと“滅失証明書”“解体証明書”“家屋取り壊し証明書”などという名前の書類を解体業者が発行します。それを法務局へ持っていき、建物滅失登記をしなければいけません。法律上は一カ月以内にしなければ罰則があります(不動産登記法第57条)。申請手数料はかかりません。

ところが、古い建物の場合、この滅失登記がされていなくて、登記簿上は同じ土地に二つの建物が重なって建っていることになっています。新しい建物の“家屋番号”は〇〇－〇－２のようになっています。存在しない旧建物の“家屋番号”は〇〇－○です。〇〇－○の後に“－1”は付きません。

さて、このようなときはどうしましょうか？

まずは、解体した業者を探し出して“証明書”を発行してもらって建物滅失登記をすることが考えられます。ただ、古い建物だと解体した業者がすでになくなっていたり、見つけ出したとしても「資料がないから分からない」と言われたりします。“証明書”がなければ滅失登記の書類が揃いません。う～ん、困った・・・

実はこのような場合には“証明書”がなくても滅失登記ができます。方法は、法務局に事情を話して現場に建物がすでにないことを確認してもらうのです。1週間程度は余分に時間がかかりますが、登記は問題なくできます。

 

 

｜　体験しました

 

これ、つい最近、経験したんです。そう、北陸のあの物件です。登記簿謄本を取ると建物が二つある！売主さんに確認すると「そんなもん(建物)はない」とのこと。

このお話はまた今度にしたいと思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産の登記簿は土地と建物がある！

２　登記簿は“表題部”と“権利部”と“共同担保目録”に分かれています！

３　一つの土地に建物が重なってる！？

４　滅失登記は忘れずに！