| 住宅を建てるための条件
第1回の“その家、建てても大丈夫?(第1回)”では、都市計画法による制限を書きました。
1 “区域区分”と“地域地区”は要チェック!
2 区域区分には、“市街化区域”、“市街化調整区域”、“非線引き都市計画区域”があります。
3 地域地区では、“用途地域”、“防火地域・準防火地域”を特にチェックを!
第2回の“その家、建てても大丈夫?(第2回)”では、建築基準法による制限のうち、防火に関することを書きました。防火地域・準防火地域のほかに、建築基準法22条による“屋根不燃区域”があります。
その他、道路に関する規制は“道路の種類はいろいろ”、規制の調査は“不動産屋の調査って何をするの?”を参考にしてください。
| 容積率と建ぺい率
建物の大きさがどんどん大きくなったり、敷地いっぱいに建物が建ったりすると、近隣の日照や通風が悪くなります。また防災上の問題もあります。そこで、建築基準法では容積率と建ぺい率が制限されています。
1 容積率
(1)用途地域による制限
容積率は、(建物の延べ面積)÷(敷地面積)で求められます。この数値は、用途地域によってさまざまに規制されています。ざっと書き出しますと次のとおりです。
・低層住居専用地域
50~200%
・その他の住居地域、近隣商業地域、準工業地域
100~500%
・商業地域
200~1300%
・工業地域、工業専用地域
100~400%
・用途地域の指定のない地域
50~400% (60%と150%はなし)
(2)前面道路の幅員による制限
用途地域による制限以外にも、前面道路の幅員が12m未満の場合には容積率の制限があります。
・(前面道路の幅員(m))×(乗数)
・低層住居専用地域の乗数
0.4
・中高層住居専用地域、住居地域、準住居地域の乗数
0.4 (0.6も可)
・その他の用途地域、用途地域の指定のない区域の乗数
0.6 (0.4、0.8も可)
たとえば、こんな風に計算します。
第1種中高層住居専用地域、容積率:200%、前面道路の幅員4mの場合
4m × 0.4 = 1.6 = 160%
この160%と容積率:200%を比べて、小さい方の数字である160%が、この敷地の容積率になります。
(3)その他の制限
特定道路による前面道路幅員の緩和の計算や容積率の計算の特例などがありますが、ここでは割愛します。
2 建ぺい率
建ぺい率は、(建物の建築面積)÷(敷地面積)で求められます。この数値も用途地域によってさまざまに規制されています。ざっと書き出してますね。
・低層住居専用地域、中高層住居専用地域、工業専用地域
30~60%
・住居地域、準住居地域、準工業地域
50~80%
・近隣商業地域
60~80%
・商業地域
80%
・工業地域
50~80%
・用途地域の指定がない区域
30~70%
このような建ぺい率の“制限を受けない”建物もあります。その1つは、建ぺい率が80%の地域内で防火地域内にある耐火建築物です。よくあるのは街中にある商業地域ですね。
その他に建ぺい率が“緩和される”場合があります。その1つが建ぺい率80%の地域外で防火地域内にある耐火建築物です。2つ目が角地です。両方とも建ぺい率が10%緩和されます。
他にも建ぺい率に関してはいろいろな規制がありますが、ここでは割愛します。
| まとめ
1 容積率は延べ床面積と敷地との割合!
2 建ぺい率は真上から見たときの敷地に対する建物の割合!
3 容積率も建ぺい率もさまざまな規制があります!
4 用途地域による制限と角地のときの建ぺい率の緩和が基本!