ネットのお墓参りをするくらいなら・・・

| お墓をどうしよう?

 

“核家族”が流行語になったのは昭和40年ころのようですが、今の日本で核家族世帯は約60%との統計(厚生労働省「平成28年国民生活基礎調査」)があります。

核家族化によって家族が離れて別々に暮らしていると、ご先祖様のお墓は遠くにあるという方も多いでしょう。私のようにどこにお墓があるのかさえも知らないという方は少ないのでしょうけれど…。

お墓が遠く離れているとお墓参りになかなか行けないのではないでしょうか?そこで、最近登場したのがITを活用してインターネット上でお墓参りをするという方法です。この“ネット墓参り”には賛否両論があるようですが、お寺さんもいろいろと知恵を出していることに感心します。

お墓をお寺さんや霊園がしっかりと管理してくれているのならば、(信仰や気持ちの問題はひとまず置いておいて)お墓参りはしなくても大丈夫なのですが、お墓参りが途絶えることで長く手入れがなされず放置されてお墓が荒れてしまうことが問題になっています。「私が元気なうちはいいけど、将来はお墓どうしよう?」と不安に思っていらっしゃる方が多いのではないでしょうか?

お墓の心配をしている女性

 

 

| お墓じまいという選択

 

将来のお墓に不安がある方は、“お墓じまい”という選択肢があります。“お墓じまい”は、今のお墓を撤去して他の墓地や霊園に移すことをいいます。今は永代供養をする霊園もありますから、お墓参りができなくなっても安心です。

そうは言っても勝手にお墓を移すことはできません。埋葬や改葬には市役所の許可が必要です。さらに、お寺との契約内容によっては今のお墓を更地に戻す工事が必要になるかもしれません。お墓じまいはおおよそ次のような手順になります。

1 お墓のある市役所から“改葬許可申請書”の用紙を貰って記入します。

2 “戸籍謄本”、“除籍謄本”、“改正原戸籍”などを取得します。

3 お墓のあるお寺などから“埋蔵証明書”と“改装承諾書”を貰い、“改葬許可書”にお署名・押印を貰います。

4 新たに納骨するお寺から“使用許可書”を貰います。

5 “改装許可申請書”、“戸籍謄本”など、“埋葬証明書”、“使用許可書”を市役所へ提出します。

6 許可が出たら、閉眼供養や離檀をしてお墓の解体・撤去をします。

7 必要に応じて祭祀主催者の承継の手続(民法897条)をします。

8 新しいお墓に納骨します。

ざっと見ても、手続きは煩雑で手間と時間がかかります。このような煩雑な行政手続きは行政書士に依頼してしまいましょう。報酬額は事務所や委託内容によって異なりますが、おおよそ20万円くらいです。お墓の解体工事などが必要な場合には、総額で100万円ほどかかることもあります。

今後のお墓についてご家族ともよく相談して、お墓を移すと決まったらいつ頃、誰がどんな割合で費用を負担するのかなどをはっきりとさせておきましょう。

 

 

| まとめ

 

1 核家族化でお墓が心配!

2 “お墓じまい”という選択!

3 行政手続きは行政書士へ!



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フラット35が新しくなりました!

| フラット35って?

 

フラット35は、住宅金融支援機構と金融機関が提携して提供する住宅ローンです。他の住宅ローンと比較してメリットはいくつかありますが、特にお勧めするポイントは2つあります。

1 固定金利

今は空前の低金利時代です。“マイナス金利”などといわれてますものね。今後の市場金利は上昇することはあっても低下する可能性は低いでしょう。変動金利は見た目安いですが、将来市場金利が上昇すると借入の金利も上昇します。いくらになるかは誰にもわかりません。その点、低金利時代に固定金利で借りるとずっと低い金利のまま。すばらしいですね。ですから、今なら“固定金利”がおすすめなのです。

2 保証料0円、繰上返済手数料0円

住宅ローンを借りると一般的に保証料が必要です。保証料は、万が一返済できなくなった時に住宅ローンを肩代わりしてくれる保証会社に支払うお金です。金融機関は、保証会社が借入金額を保証してくれるから、住宅購入費用を貸してくれるんですね。メガバンクはだいたい関連会社の保証会社を使います。信金などの小さな金融機関は信用保証協会を使っていたりします。

また、繰上返済をする場合には手数料が必要になることがあります。一般的に借入金の一部を繰上返済するときの手数料は無料ですが、借り換えなどで全額繰上返済をするときには数万円の費用がかかります。ところが、フラット35では繰上返済手数料が一切必要ありません。ただし、一部繰上返済の場合は100万円以上の繰上返済でないといけません。インターネットサービス「住・My Note」を使うと10万円以上の繰上返済が可能です。

住宅ローンの重い負担を少しでも軽くするためにもフラット35はおすすめです。

家の上にローン(借金・利子)を表した大きな分銅がのしかかっているイラスト

 

 

| フラット35の変わったところ

 

平成29年9月までは、フラット35で住宅ローンを組む場合“団体信用生命保険”の加入は任意でした。“団体信用生命保険”(団信)は、加入者が死亡などした場合に住宅ローンの返済が不要になる生命保険です。加入者が死亡などしたときに支払われる保険金を住宅ローンにあてることで返済が不要になります。

住宅ローンは長期の借入ですから、将来の返済の不安を軽減するために、特に団信が必要でない方以外は加入しておくことをおすすめしてきました。

平成29年10月からはこの団信への加入が必須になりました。強制加入です。今までは加入する方だけが負担してきた生命保険料を金利に上乗せしています。

例として、弊社で利用している全宅住宅ローンの金利を比べてみましょう。条件はフラット35の金利Aタイプ(融資手数料:融資額×2%)、融資額は9割以内、返済期間を21年~35年とします。

9月の金利:1.080%

10月の金利:1.360%

単純にこれだけを見ると0.28%も高くなっています。3000万円を借りたとすると、返済額は月々85,809円から月々89,812円に増えます。月々の返済額が約4000円アップです。35年間の支払利息を計算すると約600万円から約772万円になります。なんと35年間で約170万円も増えました。

そこで、団信の保険料はいくらなのか、同じ条件で住宅金融支援機構のサイトでシミュレーションしてみますと、団信の保険料の目安は約201万円でした。支払利息は9月と比べて約170万円増えましたが、実際には約201万円の保険に入れています。9月以前に団信に入るよりも、加入が必須になった10月以降の方がお得ですね。

 

 

| まとめ

 

1 フラット35をおすすめする理由は2つ!

2 団信への加入が必須になりました!



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悪質な不動産屋の撃退方法!

| 所属団体へクレーム

 

不動産屋に対する苦情は、宅地建物取引業保証協会(宅地建物取引業法第五章の二(第64条の2~第64条の25))が受け付けています。この保証協会には主に“全国宅地建物取引業保証協会”と“不動産保証協会”があります。ほとんどの不動産屋はいずれかの保証協会に属しています。

保証協会は、お客さんからトラブルの申し出があったときには、お客さんへ必要な助言をし、不動産屋へは調査をしなければいけません。これは保証協会の義務ですから必ずなされます。ですから、トラブルに巻き込まれたときは、不動産屋の所属する保証協会へクレームをいれるとトラブル解決に一歩前進します。

保証協会は不動産屋へ処分をする権限はありませんから、あまりにも悪質で行政処分を望む場合には行政機関へ相談するとよいでしょう。

リフォーム詐欺のイラスト

 

| 行政機関へクレーム

 

不動産屋は国土交通大臣か都道府県知事から免許を受けて営業しています。この免許がないと不動産屋は営業ができません。免許を取り消されると倒産は避けられませんから、行政機関へのクレームは最も強力な牽制になります。

行政機関の処分は免許取消だけではありません。免許取消処分は最も重い処分です。軽い順に、指示処分、業務停止処分、免許取消処分です。これらの処分を受けた業者は処分の翌月から5年間公表されますので、処分を受けたことがある業者かどうかが気になるときには、都道府県のサイトで調べてみればすぐにわかります。

大阪府の行政処分 (大阪府庁のサイトが開きます)

国土交通省のネガティブ情報検索システム (国土交通省のサイトが開きます)

国土交通大臣から免許を受けているときには国土交通省へ、都道府県知事から免許を受けているときには都道府県へ電話か書面で相談してください。

「ん?大臣と知事、どっちから免許を受けてるの?」となった場合の判断基準ですが、店舗が1つだけの不動産屋なら都道府県知事です。「いくつか店舗があるけど…」という場合には、2以上の都道府県に店舗がある不動産屋は大臣免許です。

ちなみに、大臣の権限の一部は都道府県知事に移譲されていますから、店舗のある都道府県知事に相談してみてください。

 

 

| 実際の行政処分

 

まずは国土交通大臣の行った行政処分を見てみましょう。さきほどの検索システムで検索してみますと、過去5年間で9件ありました。内訳は、指示処分5件、業務停止処分2件、免許取消処分2件です。

お客さんとのトラブルによる処分を見てみますと、指示処分3件と業務停止処分1件あります。指示処分になったものは、建築条件付土地売買に関するもの1件、重要事項説明に関するもの1件、賃貸借契約の報酬に関するもの1件です。業務停止処分になったものは、重要事項説明と交付に関するもの1件です。

重要事項説明と報酬に関してのトラブルであれば行政処分がなされる可能性がありますね。不動産屋にとっては怖いところです。

次に、大阪府知事の行った行政処分で平成29年分(4~9月)を見てみましょう。載っていたのは14件で、全て免許取消処分でした。お客さんとのトラブル事例はありませんでした。大阪府は国土交通大臣よりも不動産屋に甘いのかもしれませんね。“民業圧迫”という批判が怖いのかも…。

不動産屋さんへ一言。行政処分が行われるときには突然立ち入り検査の電話がかかってくるらしいですから、普段の業務から細心の注意を払いましょう。

 

 

| まとめ

 

1 所属する保証協会へクレーム!

2 悪質なら行政機関へ相談!

3 大阪府の処分は甘い!?



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日本初のニュータウンを再生!

| 千里ニュータウン再生計画

 

日本で初めて本格的なニュータウンが建設された地は大阪・千里です。昭和37(1962)年のまちびらきから55年が経ちました。

これだけの年月が経ちますと住宅が老朽化してきており、その建て替えが本格的に始まっています。それに呼応して、住環境を維持するために第2段階のまちづくりの計画が進められています。平成19年の10月に策定された大阪府の千里ニュータウン再生指針によりますと、次のようなまちづくりを目指しています。

1 多様な世代が楽しめるまち

2 みどり豊かで美しいまち

3 ふれあい、支えあうまち

4 持続可能性のあるまち

5 北大阪の核となるまち

6 みんなで考え育むまち

このようにありますが、抽象的過ぎてよく分かりませんよね?この中で住宅に関するところを取り上げたいと思います。

 

| 住宅の老朽化

 

千里ニュータウンは住宅が老朽化していて、建て替えが本格的に始まっています。ただ、少子高齢化の影響で、高齢化が進み空き家も目立ってきています。私は高校を卒業するまで千里ニュータウンの近くに住んでいましたが、初期に建てられたマンションは20年以上前にすでに老朽化している印象でした。

そこで若い世代を積極的に誘導するために、民間事業者を巻き込みながら住宅の情報提供機能やサポート体制を充実させていこうとしています。民間の事業者と行政との連携も視野に入れて検討するようです。

 

ツタの絡まった古い集合住宅

 

| マンションの建て替え

 

千里ニュータウンでは高齢者が増えていることからバリアフリー化、日常生活の利便性を重視しています。さらに環境の保全にも力を入れており、セキュリティー対策や緑地などのオープンスペースの設置など周辺環境への規制がなされるかもしれません。

たとえば、新しく東急不動産などが手がける“ブランズシティ千里古江台”は、山田駅まで徒歩約10分の距離にある254戸の大規模レジデンスですが、キッズルーム、カフェ、中庭、ゲストルーム、シアタールーム、コンシェルジュサービスなど若い世代の好む住環境が提供される予定です。

 

 

| 一戸建住宅の建て替え

 

千里ニュータウンの一戸建の住宅地は、各戸が土地を広くとってありゆったりとした環境にあります。新築一戸建住宅の場合、おおよそ100坪の土地に200~300㎡の建物が建てられ、価格は1億円といったところでしょうか。

ところが、最近は敷地の分割によって小規模住宅が建てられるようにもなってきました。とは言っても、約50坪の土地に120㎡の建物で5000万円クラスなので、弊社のある京阪沿線からすると大邸宅なのですが…。

今後、住宅以外の商業施設の建設を認めるのか、敷地規模を維持するのかなどの課題は、地域住民自身によるルール作りが検討されています。新たに地区計画や建築協定、景観協定、緑地協定などが定められる可能性があります。

 

 

| まとめ

 

1 千里ニュータウンは老朽化が激しい!

2 マンションは大規模なものが建設され始めています!

3 一戸建住宅地の敷地規模が維持されるかはこれから!



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アディーレにみる広告の怖さ!

| コトの発端

 

平成29年10月11日、アディーレ法律事務所が東京弁護士会から業務停止2か月の処分を受けました。元代表の石丸幸人弁護士は業務停止3か月の処分です。

もうすでにご存じかと思いますが、発端は広告です。

アディーレ法律事務所は“着手金全額返金キャンペーン”をしてきましたが、これは1か月の期間限定であると宣伝していました。ところが、1カ月のはずなのに5年間以上キャンペーンの宣伝をサイト上でしていたのです。

消費者庁は、平成28年2月に景品表示法の有利誤認表示にあたるとして措置命令を出しました。これを受けて懲戒請求が各地の弁護士会に出され、今回の業務停止処分に至ったわけです。

アディーレ法律事務所の行く末や“過払い金返還請求”事業の今後については、他のサイトで語られつくされていますので、ここでは広告の怖さについて書きたいと思います。

 

 

| 景品表示法って?

 

景品表示法は、正しくは“不当景品類及び不当表示防止法”といいます。長いので“景品表示法”と呼ばれています。

この法律は、消費者を守るために、良い商品やサービスを実際よりも良く見せたり過大な景品付きで販売したりすることを禁止するものです。

大きく分けて、“不当表示の禁止”と“景品類の制限および禁止”の2つがあります。アディーレ法律事務所は“不当表示の禁止”の中の“有利誤認表示の禁止”で措置命令を受けました。

“有利誤認表示”は、“実際”よりも著しく有利であると誤認させる表示や“他社”よりも著しく有利であると誤認させる表示です。おそらくアディーレ法律事務所の公告は“実際”よりも著しく有利だと誤認させる表示だとされたのでしょう。実際はずっとやってた返還キャンペーンをあたかも1カ月限定のように宣伝していたのですから。

 

 

| 広告は怖い!

 

誤った表示はゲーム業界のガチャや食品業界の原材料表示などでよく問題にされています。広告も表示ですから、広告をするときには誰もが景品表示法に注意します。消費者庁が発行している“不当景品類及び不当表示法ガイドブック”を見るだけでも危ない広告を出してしまうことを防げます。

このブログでも不当な広告については何度か書いてきました。“不動産屋の公告は規制だらけ!”や“悪質なおとり広告!”をご参照ください。

不動産業での危ない広告の筆頭はやはりおとり広告でしょう。その他にはキャンペーンや地域一番店の表示にも注意が必要でしょうね。行政書士ではあまり聞きません。そもそも広告の絶対数が少ないこともあるのでしょうか。

不当な広告が見つかると、消費者庁や公正取引委員会から調査を受けます。一定期間内に正当な広告だという証拠を出せないときは、警告をされたり弁明のチャンスを与えられたりします。

怖いのは弁明のチャンスを与えられたときです。このチャンスは全く“チャンス”ではありません。この先には措置命令が待っているのです。許認可が必要な業種、特に士業で措置命令を受けるとアディーレ法律事務所のような顛末が見えてきます。

調査を受けたときは行政書士などの専門家に相談しましょう。今後の流れの説明や提出する資料の作成をお手伝いできます。

広告は営業に欠かせないツールですが、これ一つで業務停止になるなんて本当に怖いですね。

 

 

| まとめ

 

1 不当な広告で業務停止は厳しい処分!

2 景品表示法は消費者を守るための法律!

3 調査を受けたら専門家に相談しましょう!



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