その家、建てても大丈夫?(第3回)

| 住宅を建てるための条件

 

第1回の“その家、建てても大丈夫?(第1回)”では、都市計画法による制限を書きました。

1 “区域区分”と“地域地区”は要チェック!

2 区域区分には、“市街化区域”、“市街化調整区域”、“非線引き都市計画区域”があります。

3 地域地区では、“用途地域”、“防火地域・準防火地域”を特にチェックを!

第2回の“その家、建てても大丈夫?(第2回)”では、建築基準法による制限のうち、防火に関することを書きました。防火地域・準防火地域のほかに、建築基準法22条による“屋根不燃区域”があります。

その他、道路に関する規制は“道路の種類はいろいろ”、規制の調査は“不動産屋の調査って何をするの?”を参考にしてください。

 

 

| 容積率と建ぺい率

 

建物の大きさがどんどん大きくなったり、敷地いっぱいに建物が建ったりすると、近隣の日照や通風が悪くなります。また防災上の問題もあります。そこで、建築基準法では容積率と建ぺい率が制限されています。

 

1 容積率

(1)用途地域による制限

容積率は、(建物の延べ面積)÷(敷地面積)で求められます。この数値は、用途地域によってさまざまに規制されています。ざっと書き出しますと次のとおりです。

・低層住居専用地域

50~200%

・その他の住居地域、近隣商業地域、準工業地域

100~500%

・商業地域

200~1300%

・工業地域、工業専用地域

100~400%

・用途地域の指定のない地域

50~400% (60%と150%はなし)

(2)前面道路の幅員による制限

用途地域による制限以外にも、前面道路の幅員が12m未満の場合には容積率の制限があります。

・(前面道路の幅員(m))×(乗数)

・低層住居専用地域の乗数

0.4

・中高層住居専用地域、住居地域、準住居地域の乗数

0.4 (0.6も可)

・その他の用途地域、用途地域の指定のない区域の乗数

0.6 (0.4、0.8も可)

たとえば、こんな風に計算します。

第1種中高層住居専用地域、容積率:200%、前面道路の幅員4mの場合

4m × 0.4 = 1.6 = 160%

この160%と容積率:200%を比べて、小さい方の数字である160%が、この敷地の容積率になります。

(3)その他の制限

特定道路による前面道路幅員の緩和の計算や容積率の計算の特例などがありますが、ここでは割愛します。

 

2 建ぺい率

建ぺい率は、(建物の建築面積)÷(敷地面積)で求められます。この数値も用途地域によってさまざまに規制されています。ざっと書き出してますね。

・低層住居専用地域、中高層住居専用地域、工業専用地域

30~60%

・住居地域、準住居地域、準工業地域

50~80%

・近隣商業地域

60~80%

・商業地域

80%

・工業地域

50~80%

・用途地域の指定がない区域

30~70%

このような建ぺい率の“制限を受けない”建物もあります。その1つは、建ぺい率が80%の地域内で防火地域内にある耐火建築物です。よくあるのは街中にある商業地域ですね。

その他に建ぺい率が“緩和される”場合があります。その1つが建ぺい率80%の地域外で防火地域内にある耐火建築物です。2つ目が角地です。両方とも建ぺい率が10%緩和されます。

他にも建ぺい率に関してはいろいろな規制がありますが、ここでは割愛します。

 

 

| まとめ

 

1 容積率は延べ床面積と敷地との割合!

2 建ぺい率は真上から見たときの敷地に対する建物の割合!

3 容積率も建ぺい率もさまざまな規制があります!

4 用途地域による制限と角地のときの建ぺい率の緩和が基本!



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文楽を観てきました!

| 文楽?何それ?

 

みなさん、文楽ってご存知ですか?いわゆる人形劇です。近松門左衛門の曽根崎心中など高校の国語教科書の年表で見たことありませんか?アレです。伝統芸能ですね。大阪では国立文楽劇場で上演されています。

今回は“源平布引滝”と“夏祭浪花鑑”を観てきました。外国人の方や若い方も観に来られていました。人形の動きが意外に細かくて楽しかったです。

 

 

| 補助金・助成金だらけ?

 

大阪の方でしたら記憶にあると思いますが、5年位前に橋下元大阪市長が補助を原則廃止すると言いました。マスメディアに注目されていた橋下元市長の発言ですから、関西のテレビでも大きく取り上げられて連日ニュースになっていたように思います。

橋下元市長の考え方を一言で言うなら「行政機関からの補助金を原則廃止して、第三者機関からの助成金に変えます。自分たちで稼げるようになってくださいね。」ということです。

連日のニュースで観客動員数はかなり増え、当時は橋下サマサマだったようです。ただ、最近はメディアに取り上げられる頻度が減ってチケットは余っているらしいです。

 

 

| 伝統芸能の復興はできる?

 

文楽に限らないことですが、多くの伝統芸能では人材の育成が上手くいっていません。歌舞伎はメディアにも頻繁に取り上げられていますし、様々な試みをしていますので、興行的にも成功している部類でしょうか。

文楽では若手の技芸員は食べていくのも厳しいほど収入が少ないといわれています。技芸員は日本芸術文化振興会が研修生として募集していますが、舞台で活躍しているのは1972年から27期で47名しかいません。養成機関があってもこの数字です。40歳や50歳でも若手と呼ばれる世界ですから、20代・30代の技芸員にとってはとても厳しい状況です。他の伝統芸能でも似たような状況だと思います。

個人的には若い方の活躍できる場がもっと増えてほしいですね。

 

 

| まとめ

 

1 文楽はマイナーな伝統芸能!

2 補助金・助成金なしでは成り立たない世界!

3 人材育成に問題あり!?



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行政書士が紛争解決!?

| 行政書士の裁判外紛争解決手続(ADR)

 

ADRは“訴訟手続によらず民事上の紛争の解決をしようとする紛争の当事者のため、公正な第三者が関与して、その解決を図る手続”(裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律第1条)です。何を言ってるのか分かりませんよね?要するに、“生活の中の揉め事を裁判せずに解決しましょう”という制度です。“和解”、“調停”、“仲裁”の3つがあります。

このADRの一部が行政書士に認められました。平成22年ごろから各都道府県に行政書士ADRセンターが活動を始めていますが、取り扱う分野はたった4つしかありません。

“民事上の紛争”というだけあって、ADRというのはものすごく範囲が広くて、民事上の紛争のすべてを扱えるのは弁護士会と司法書士会のみです。一部の分野の紛争を扱えるのは、社会保険労務士会(労働関係)、土地家屋調査士会(土地の境界)、不動産鑑定士協会連合会(不動産の価格)などがあります。

行政書士が扱う分野は、“外国人の職場環境等に関する紛争”、“自転車事故に関する紛争”、“愛護動物に関する紛争”、“敷金返還等に関する紛争”の4分野です。

 

 

| ADRって何をするの?

 

行政書士によるADRは、“調停”のみです。調停手続は、調停人が当事者双方の言い分をよく聞いてお互いに納得できる解決策を一緒に考えましょうという手続です。争うというよりも話し合う場と言ってもいいです。ですので、相手方が調停手続に参加しない場合は手続を進めることができません。

お互いに合意すると合意書が作られます。この合意書は一種の契約です。

 

 

| 行政書士がなる調停人

 

行政書士ADRセンターの調停人は、研修を受けた行政書士が選任されます。研修時間は130時間で1年がかりの研修です。忙しい行政書士は出席自体が難しいですね。

 

 

| まとめ

 

1 ADRは裁判を使わずに揉め事を解決する方法!

2 ADRにもいろいろあります!

3 行政書士によるADRは4分野!

4 調停人になるための研修は過酷!



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その家、建てても大丈夫?(第2回)

| 建物を建てるための条件

 

前回は“その家を建てても大丈夫?(第1回)”で、法律上の制限のうち都市計画法による制限を書きました。まとめますと次のとおりです。

1 特に重要なのは“区域区分”と“地域地区”です。

2 区域区分

“市街化区域”と“市街化調整区域”、それに“非線引き都市計画区域”があります。

3 地域地区

特に重要なのは“用途地域”と“防火地域・準防火地域”です。“用途地域”には、大きく分けて住宅用の地域、商業用の地域、工業用の地域があります。“防火地域・準防火地域”は建築基準法での制限があります。

不動産の調査って何をするの?”や“道路の種類はいろいろ”も参考にしてください。

 

 

| 建築基準法の制限

 

建築基準法の制限もいろいろあります。ホントに多いです。まずは目次だけを書き出してみます。

1 単体規定

構造の規制、防火・避難の規制、衛生の規制、災害危険区域の規制、天井や手すりなどの規制

2 集団規定

道路関係の規制、用途制限、容積率・建ぺい率の規制、高さの規制、防火地域・準防火地域内の規制、建築協定

これらすべてを一度にお話するのは無理ですので、重要なものから書いていきます。道路関係の規制は“道路の種類はいろいろ”を参考にしてください。

 

 

| 防火地域と準防火地域

 

まずは、“防火地域・準防火地域”から。この規制は、密集市街地で火災が発生したときに他の建築物に延焼・類焼しないようにするために設けられています。

防火地域内では、原則として、3階以上または延べ面積が100㎡を超える建物は耐火建築物でなければいけません。耐火建築物は、主要構造部(壁・柱・床・はり・屋根・階段)が耐火構造で、開口部に防火設備がある建築物です。かなり厳しい基準です。

準防火地域内では建築物の大きさによって分けて規制されています。一般的な住宅ですと、3階以上の建築物は耐火建築物か準耐火建築物、一定の基準を満たす建築物でなければなりません。準耐火建築物は、主要構造部が準耐火構造で、開口部に防火設備がある建築物です。

防火地域、準防火地域以外にも、建築基準法22条で“屋根不燃区域”にしてされている地域もあります。屋根や外壁で延焼のおそれがある部分に一定の基準が定められています。

 

 

| まとめ

 

1 建築基準法の制限はかなり多い!

2 単体規定と集団規定があります!

3 防火地域、準防火地域以外にも“屋根不燃区域”があります!

 

建築基準法の規制はまだまだ続きます。第3回以降は不定期に書いていきたいと思います。今後ともよろしくお願いします。



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その家、建てても大丈夫?(第1回)

| 建物を建てるための条件

 

建物を建築するときにはいろいろな条件をクリアしなければなりません。道路、用途地域、建ぺい率・容積率などがあります。“不動産の調査って何をするの?”や“道路の種類はいろいろ”に書きました。今回は法律上の制限について少し掘り下げてみたいと思います。

 

 

| 都市計画法の制限

 

都市計画法には都市計画区域が定められています。都市計画には区域区分や地域地区、都市施設などいろいろな規定がおかれています。その中で特に重要なものに、“区域区分”と“地域地区”があります。

“区域区分”には“市街化区域”と“市街化調整区域”(いわゆる“線引き都市計画区域”)があり、どちらでもない地域は“非線引き都市計画区域”と呼ばれています。

家を建てる場合、“市街化区域”ならば問題はありませんが、“市街化調整区域”のときは注意が必要です。“市街化調整区域”は市街化を抑制すべき区域とされていて、原則として家を建てるには許可が必要なのです(都市計画法第43条)。この地域に家を建てるのは難しいと思ってください。

“地域地区”には“用途地域”や“高度地区”、“防火地域・準防火地域”などが定められています。この中で特に重要なのは“用途地域”と“防火地域・準防火地域”です。

用途地域は、市が街並みを作るための計画の中で、住宅街にしたいのか、商業施設の多い地域にしたいのか、工場の多い地域にしたいのかなどを定めています。家を建てるときは“工業専用地域”でなければ大丈夫です。「家の1階に小さな店舗を出したい」という場合には「第1種低層住居専用地域」と「工業専用地域」は避けるようにしてください。この他にも、細かくいろいろと制限がされています。

“防火地域・準防火地域”では、建築基準法で建物の構造についての制限があります。こちらは建築基準法の制限の中で書きたいと思います。

 

 

| まとめ

 

1 道路以外にもいろいろな制限があります!

2 市街化調整区域には要注意!

3 用途地域は店舗を出したいときにしっかりチェック!

 

法律では本当に細かく規制されています。すべてを一度に書くことは無理ですので、何回かに分けて書いていきます。今回は第1回としました。今後ともよろしくお願いします。



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