寝屋川市駅への道路が変わる!

| 寝屋川市駅周辺の整備

 

寝屋川市駅から東へ向けて秦八丁交差点までの道路が平成27年4月に拡張されました。2車線ですが車道は広く、歩道も広くとられています。幅員は約20mあります。

同じく幅員約20mの道路が、寝屋川市駅から西に向けて対馬江東町東交差点まで計画されています。“対馬江大利線”という名称になっています。寝屋川市駅から高柳交差点までが寝屋川市の事業で、高柳交差点から対馬江東町東交差点までが大阪府の事業です。

現在の寝屋川市駅前から西に向かう道路(府道18号線)は、バスなどの大型車両が行き交う道路で交通量が多い割に幅員が狭くなっています。大利近辺は商店街があることから歩行者や自転車の交通量も多いです。通勤・通学に使われる方も多く、歩行者や自転車はかなり危ない思いをする道路です。

この道路が拡張される計画があることは以前から公表されていましたが、このたびイメージ図が公表されました。

都市計画道路対馬江大利線_終点イメージ図
寝屋川市駅西側 イメージ図
都市計画道路対馬江大利線_終点現況
寝屋川市駅西側 現在の様子

都市計画道路対馬江大利線_起点イメージ図
高柳交差点 イメージ図
都市計画道路対馬江大利線_起点現況
高柳交差点 現在の様子

 

 

| 対馬江大利線の事業目的

寝屋川市も“対馬江大利線”の交通量は多く危険な道路であることは認識していました。事業目的にはこのように書かれています。

「都市計画道路対馬江大利線は密集住宅地区内を通る狭隘な道路であり、多くの車両に加え、自転車や歩行者の通行も多く、現在は非常に危険な状況です。また、本道路は京阪電鉄寝屋川市駅につながる本市の主要なバス路線道路であり、「寝屋川市都市計画道路整備方針」において、整備が優先される整備重要路線として位置づけられております。本道路を整備し、交通の利便性と安全性の向上を図り、延焼遮断帯としての効果を高めることで、良好な都市環境を形成していきたいと考えます。」(寝屋川市ホームページより抜粋)

 

| その他の計画道路

 

寝屋川市では対馬江大利線以外にもいくつかの計画道路が検討されています。その中でも整備重要路線に指定されているものは4路線あります。

1 千里丘寝屋川線

萱島駅から北に向けて高柳2交差点までです。この道路(府道149号線)もバスなどの大型車両の交通量が多く、自転車や歩行者の通行も多く危険です。交通機能、防災空間機能、収容空間機能のすべてが重視されています。

2 香里線

香里園駅の少し東側から東に向けて枚方市の市境までです。この道路は他の3路線に比べて重要度が少し下がる道路のようです。香里園駅へのアクセスや歩行環境、防災空間機能、収容空間機能が重視されています。

3 萱島堀溝線

第二京阪道路の高架下の讃良東町交差点から北西に少しだけ整備されていますが、その先から萱島駅までです。従来の計画の一部は“イオンモール四条畷”の出店に伴って道路整備がなされ、寝屋川市の計画道路から外れました。駅や小中学校の歩行環境と防災空間機能が重視されています。

4 東寝屋川駅前線

東寝屋川駅から寝屋川公園方面の第二京阪道路までです。一部はすでに拡張されています。JR片町線の方は整備が遅れていますので、この計画道路が完成しますと第二京阪道路や寝屋川公園へのアクセスがぐっと良くなると思います。主要な公園へのアクセス、駅や小学校への歩行空間が重視されています。

この中で最も進んでいないのが“千里丘寝屋川線”でしょうか。“萱島堀溝線”もあまり進んでいるようには見えません。萱島駅付近の道路整備にはまだ時間がかかりそうです。

これらはあくまでも計画道路ですので必ず実行されるとは限りません。計画が廃止されることも多いです。寝屋川市ではすでに8路線が廃止または廃止候補になっています。ご注意ください。

 

| まとめ

 

1 計画道路“対馬江大利線”のイメージ図を発表!

2 寝屋川市内の鉄道4駅で重要路線を整備中!

3 計画道路はあくまでも“計画”です。ご注意を!



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不動産を相続したくない!?

| 不動産を相続したら…

 

スマイスターのアンケートによりますと、不動産を相続した経験のある人はおおよそ22%です。不動産の相続は多くの人は一生に1度か2度でしょう。親御さんがなくなったときと配偶者が亡くなったときが最も多いと思います。

 

遺族が握手をして仲良く遺産相続を済ませた様子を描いたイラスト

 

不動産を相続したらまず何からすればいいのでしょうか。最初に考えるのは登記の名義変更です。名義変更をするためには、その不動産を相続したことをハッキリさせる必要があります。相続人がお一人でしたら何も問題がありません。しかし、数人で相続した場合、遺産分割をしなければなりません。

遺産分割協議では、まず初めに相続財産の一覧を作ります。その一覧を使って誰がどの遺産を相続するかを話し合います(遺産分割協議)。話し合いがまとまればそれを書面(遺産分割協議書)にします。この遺産分割協議書があれば相続登記の名義変更ができるようになります。名義変更は義務ではありませんが、何度も相続が繰り返されていくと相続人の確定がほぼ不可能になります。早めの名義変更をお勧めします。

相続人が確定しないというのは、他の相続人の居場所や連絡先が分からないということです。他の相続人の連絡先が分からなければ話し合うことができませんし、遺産分割協議ができません。遺産分割協議書を作ることもできませんから、登記の名義変更ができないのです。

例えば、相続した不動産を売却したい場合には名義変更をしておくことが必須ですので、他の相続人と連絡が取れなければ売却することもできません。困りますね。何としても探し出さなければなりませんので、弁護士や司法書士などの専門家に相談してみてください。

 

 

| 不動産を相続したくない人も!

 

上記のアンケートで、不動産を相続する可能性のある人は約30%。このうち、不動産を相続するつもりがない人は何と約20%です。住むわけでもなく処分に困る不動産を貰うくらいなら現金がいいと思われているのかもしれません。農地を相続して困っている人もいるでしょう。

不動産を相続した人の約42%は自分か子や親が住んでいます。売却は約23%、空家が約29%です。空家のうち約60%は管理されていますが、残りの約40%は放置されています。これだけ放置されていれば空家問題は大きくなるはずです。放置している人は登記の名義変更もしていないかもしれませんね。

 

 

| 住む予定のない空家の活用方法

 

今は古い空家でも空家は賃貸や民泊など色々な使い方ができます。“DIY型賃貸が流行りの兆し”の記事でも書きましたが、DIY型賃貸として活用することもできます。

街中で買いたい人が多くいる地域ではなく、過疎化した田舎で誰も買い手がつかないような地域であっても、そこに魅力を感じ住みたいと思っている人もいます。収益は生まないかもしれませんが、住みたい人に安く快適に住んでもらう選択はいかがでしょうか?

 

木造瓦屋根の、昔ながらの日本家屋(古民家)のイラスト

 

住む予定のない一戸建を相続しても嘆かずに、一度不動産屋に相談してみてください。思いもよらなかった素晴らしい活用方法を提案してくれるかもしれませんよ。

 

 

| まとめ

 

1 不動産を相続したら登記の名義変更を!

2 不動産を相続したくない人は約20%も!

3 古い空家でもいろいろな活用方法があります!



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難読地名で自虐PR!

| 大阪は難読地名の宝庫

 

大阪には、初見では読めない地名が多くあります。地名は歴史に根ざしていることが多く、古くから大阪に多くの人が暮らしていた証です。長い歴史の中で読み方が少しずつ変わってきたことも難読地名が増えた理由です。

不動産屋を泣かせる大阪の読めない地名をいくつかピックアップしてみましょう。スラスラ読めたら大阪人です。正解は今日のブログの最後にあります。

< 初級編 > 大阪在住の人なら間違えません

1 門真市

2 羽曳野市

3 箕面市

4 枚方市

5 吹田市

< 中級編 > 読めない地名が増えてきたかも…

1 天満

2 巽

3 柴島

4 我孫子

5 長柄

< 上級編 > 不動産屋でも間違える!?

1 河堀口

2 放出

3 杭全

4 新喜多

5 御幣島

< 番外編 > 大阪北東部にも難読地名がたくさん

茨田 住道 蔀屋 点野 藤田町 中垣内 稗島 仁和寺 萱島 蹉跎 三箇 王仁公園 木屋町 讃良 来迎町 私市 etc

 

 

| マイカタちゃいます!

 

“枚方市”は読めましたでしょうか?“ひらかたし”と読みます。大阪の北東部にある中核市です。人口は約40万人で、大阪北東部で最も人口の多い市です。平成の大合併では、北河内市構想として、近隣の寝屋川市や交野市(かたのし)と合併して人口約70万人の政令指定都市を目指したこともありました。

その枚方市が自虐PRをしています。他の市町村と同じく人口減少が悩みの種になっており、枚方を知ってもらおうと平成28年から移住促進策の検討を始めました。枚方市のサイトでは「マイカタちゃいます。枚方(ひらかた)です。」というキャッチコピーで定住を呼び掛けています。

平成29年8月に第2弾として「住んでくれるなら、マイカタでもいい」というキャッチコピーを発表し、PRサイトへのアクセスが8月以前に比べて5倍以上になったようです。

自虐PRでは“ひらかたパーク”(通称ひらパー)が成功しました。ひらパーの顔としてV6の岡田准一(枚方出身)がCMや吊り広告等で活躍しています。平成28年4月に枚方市が制作した市の紹介冊子の中で岡田准一の写真やコメントが掲載され、市外からの取り寄せの要望もあり3回の増刷の末、平成29年5月までに2万4千部も発行されました。

ひらパー同様、枚方市も自虐PRで成功しつつあります。誰にでもわかりやすいPRの方法として大変参考になります。ゆるきゃらだけが地域のPR方法ではないのです。京阪地域は面白おかしく頑張っています。京阪に住むなら麻田不動産へどうぞ!

ちなみに、東大阪市にある“枚岡神社”(河知国一宮)も読み方は“ひらおかじんじゃ”です。

 

 

| まとめ

 

1 大阪には難読地名がたくさん!

2 枚方市は難読地名で自虐PR!

3 枚方市が人気の紹介冊子を2万4千部発行!

 

 

難読地名の答え(読めましたか?)

初級編:かどまし(門真市)、はびきのし(羽曳野市)、みのおし(箕面市)、ひらかたし(枚方市)、すいたし(吹田市)

中級編:てんま(天満)、たつみ(巽)、くにじま(柴島)、あびこ(我孫子)、ながら(長柄)

上級編:こぼれぐち(河堀口)、はなてん(放出)、くまた(杭全)、しぎた(新喜多)、みてじま(御幣島)

番外編:まった(茨田)、すみのどう(住道)、しとみや(蔀屋)、しめの(点野)、とうだちょう(藤田町)、なかがいと(中垣内)、ひえじま(稗島)、にわじ(仁和寺)、かやしま(萱島)、さだ(蹉跎)、さんが(三箇)、わにこうえん(王仁公園)、こやちょう(木屋町)、さんら(讃良)、らいこうちょう(来迎町)、きさいち(私市)



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おとり広告で大量処分!

| 不動産業者42社を処分

 

おとり広告でまた業者が処分されました。首都圏不動産公正取引協議会が、平成29年1月~10月におとり広告を掲載していた不動産業者42社に警告などの措置を取ってきました。不動産オータルサイトに対しては、警告を受けた不動産業者の広告を掲載しないように要請しています。

不動産公正取引協議会は、景品表示法に基づく公正競争規約によって、不当表示を行う者に対して警告や違約金課徴の措置を行う権限があります。一番軽いのが“注意”、次が“警告”、一番重いのが“違約金課徴”です。違約金は初回の上限が50万円、2回目以降は上限が500万円まで跳ね上がります。

 

 

| おとり広告への対策がスタート

 

悪質なおとり広告!”でも書きましたが、おとり広告は不動産業界に蔓延しています。ポータルサイト広告適正化部会で共有されている2016年度のおとり広告は全国で2812件でした。地域によって大きく差があり、近畿は1206件(約43%)と断トツで多いのです。最も物件数が多いはずの首都圏は1091件(約39%)で2番目。首都圏と近畿で80%以上を占めています。

 

黒い人間のシルエットに、悪そうな犯人の顔が描かれたイラスト

 

首都圏ではおとり広告の排除へ向けて、不動産ポータルサイトとタッグを組んだ取り組みが平成29年1月から始まっています。近畿でも平成29年8月から首都圏と連携しておとり広告の排除への対策が始まりました。

 

 

| おとり広告への対策って何をしてるの?

 

おとり広告には大きく分けて3種類あります。

1 架空物件

物件そのものが存在しません。

2 意思なし物件

物件は存在しますが、取引をする意思のない物件です。

3 契約済み物件

物件は存在しますが、取引の対象にならない物件です。

このようなおとり広告は集客のために行われています。良い物件を広告して反響を得て、実際には他の物件を紹介しようとするものです。

 

ニヤニヤ笑って悪だくみをしている男性会社員(サラリーマン)のイラスト

 

首都圏不動産公正取引協議会は、不動産ポータルサイトと連携しておとり広告を掲載した不動産業者に対して広告停止処分を行います。提携しているポータルサイトは、当初SUUMO、HOME’S、at home、マイナビ賃貸、CHINTAIの5社でしたが、現在は10社まで増えています。最近では利用者が増えているYahoo!不動産も参加しています。

ある統計では不動産業者のポータルサイト利用率は90%を超えているそうです。10社ものポータルサイトで広告ができないとなりますと、ポータルサイトに頼ってきた業者はひとたまりもありません。実質的に営業禁止に近い、とても強力な処分になります

 

 

| まとめ

 

1 不動産業者42社がおとり広告で警告などを受けました!

2 警告を受けた不動産業者はポータルサイトへの広告ができなくなります!

3 首都圏と近畿圏でおとり広告排除への取り組みが始まりました!

4 ポータルサイトへの広告禁止措置は実質的に営業禁止に近い!



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DIY型賃貸が流行りの兆し

| DIY賃貸って何?

 

賃貸住宅では、借りている間に壁や設備を修復が必要な状態にすると、退去のときに原状回復として元に戻さなければなりません(民法598条、616条)。修復が必要な状態は、何も壊したときだけに限りません。“壁に釘を打って穴をあけた”、“後からクーラーを取り付けた”なども修復が必要な状態です。これらを修復する費用は一般的に敷金から引かれて返金されます。

DIY型賃貸では、壁にペンキで色を塗ったり、壁紙を張り替えたり、スピーカーを天井から吊り下げるための金具を取り付けたりしても、原状回復を求められないのです。DIYができる範囲が契約で決まっている場合もあります。壁に色を塗ってもいいけれど、手すりや棚を取り付けるのはダメとか、壁はいいけれども天井はダメとかいろいろあります。

 

男性が新しく壁紙を貼っているイラスト

 

借主さんが退去した後に大家さんが修繕しないですから、賃料は相場よりも安く設定される場合が多いです。自分でやらなければいけない分、楽しみも増えますし費用にお得感がありますね。

 

 

| DIYって?

 

DIYはDo It Yourselfの頭文字を取ったもので、自分で作ったり修理したりすることです。ホームセンターへ行くと、木材や壁紙などの材料や工具もたくさん揃っています。

男性だけでなく女性も棚を作ったり机やいすを作ったりして、実益を兼ねた趣味として楽しんでいるようです。電動工具があると女性でも簡単に作ったり修理したりできます。

 

電動でネジを回すことができるドライバーのイラスト

 

 

 

| DIY型賃貸の普及

 

DIY型賃貸は、古い住宅の空家の増加や地方への定住の増加などを要因として、地方で始まりました。例えば、島根県江津市では、古い一戸建住宅を借りて水回りなどは業者へ修理を依頼し、自分でできるところは自分で修理をして暮らすという人が多くいます。水回り工事に200万円かかっても、家賃が月5000円といった物件もあるそうです。近畿では和歌山県でも移住者のDIY型住宅のニーズがあります。

国土交通省では、空家対策の一環としてDIY型賃貸借について契約書式例やガイドブックを出しています。それだけでなく、“DIY型賃貸借のすすめ”というリーフレット(国交省のサイト、約2MB)も作成しています。

大阪でDIY型賃貸を大々的に展開しているのが大阪府住宅供給公社です。“団地カスタマイズ”と称して、昭和50年前後に建てられた公営住宅をDIY型賃貸が可能な物件として取り扱っています。公営住宅ですから2DK~3DKのファミリー向けが中心で、交通の便はそれほど良くありません。それでもDIYで自分の好みの部屋に住みたいというニーズにはしっかりと応えてくれます。大阪府の東部では家賃は4万円前後が多いです。

 

 

| DIY型賃貸のデメリット

 

DIY型賃貸は良い点ばかりではありません。もちろんデメリットもあります。

<大家さんにとってのデメリット>

1 借主さんの好みとセンスによっては、古いだけでなく悪趣味な部屋になってしまい、次の借主さんが見つからなくなる可能性があります。

2 賃料が相場よりも安くなります。

3 DIY型賃貸にするためには契約内容に注意が必要です。

4 借主さんがDIYをする場合の申請書や承諾書、合意書などを別途用意した方がよいので、作成する書面が多くなります。

<借主さんにとってのデメリット>

1 修繕費用やDIY費用が予算よりも高くなる可能性があります。

2 修繕・DIY後の維持費用が高くなる可能性があります。

3 不具合や安全性、耐久性は自己責任です。

4 建物を壊さないために最低限のDIY・建築の知識が必要です。

これらの中で大きな問題点は、大家さんにとっては“家賃が安くなること”、借主さんにとっては“最低限のDIY・建築の知識がないとどこまでやっていいのか分からなくて怖いこと”でしょうか。

 

 

| まとめ

 

1 賃貸住宅でも自分でリフォームができる物件もある!

2 DIYには電動工具がおすすめ!

3 DIY型賃貸にはデメリットもたくさん!



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