日本一がさらなる飛躍!

| 大阪モノレールは日本一!

 

大阪モノレールは、大阪空港-門真市駅間で21.2㎞、万博記念公園-彩都西駅間で6.8㎞、計28㎞と営業距離が世界一として平成10年にはギネスに認定されました。現在は中国のモノレール39.1㎞が世界一に認定されています。

東京の羽田にあるモノレールは17.8㎞、多摩のモノレールは16㎞と大阪モノレールには遠く及びません。世界一ではなくなりましたが、まだまだ日本一です。

 

 

| もっと南へ!

 

現在は門真市駅までの営業ですが、2年後の平成31年には延伸工事が着工され、平成41年に開業する予定になっています。延伸距離は9㎞とされています。

注目は「駅がどこにできるか?」ですね。計画では、以下のようになっています。

門真南駅 地下鉄長堀鶴見緑地線と接続

鴻池新田駅 JR学研都市線と接続

荒本駅 近鉄けいはんな線と接続

瓜生堂駅 近鉄奈良線と接続

 

大阪モノレール延伸 地図

 

東大阪市から大阪空港方面だけでなく、北河内からなんば方面や奈良方面への交通の便もよくなりそうです。

 

| 門真南駅に注目!

 

門真南地区の松生町はパナソニックの拠点用地です。パナソニックは今後、北門真などの他の拠点へ従業員を移していくと報道されました。そうなりますと、今年3月に拠点用地の一部を買収した三井不動産が新たな大型商業施設を開業する可能性があります。

三井不動産といえば、大型商業施設の“ららぽーと”や“エキスポシティ”、“三井アウトレットパーク”ですね。門真南駅周辺に“ららぽーと”のような大型商業施設ができると人の流れが大きく変わりそうです。

ところで、現在、門真近郊のモノレールの駅で最も人を集めているのは大日駅でしょう。大型商業施設のイオンモール大日(延べ床面積約15万㎡)は土日になると多くの人でにぎわっています。門真南駅にイオンモールに負けない大型商業施設ができれば、こちらも多くの人でにぎわうことになるでしょうね。周辺住民にとっては休日の楽しみが増えてうれしい限りです。

門真南駅でもぜひ大型商業施設を開業して連携し、多くの人を集めてほしいです。私個人としては利益をどんどん上げてもらってモノレールの運賃が下がってくれれば嬉しいです!

 

 

| まとめ

 

1 大阪モノレールは営業距離28㎞で日本一!

2 大阪モノレールが南へ延伸!

3 門真南駅に大型商業施設ができるかも!?



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悪徳商法のエサになる!

| 悪徳商法の種類

 

悪徳商法にはいろいろな手口がありますが、有名なものに利殖商法(儲かるから金を出せ!)、アポイント商法(一度会ったら契約するまで帰さない!)、点検商法(無料で点検したら修理が必要!)といったものがあります。

その中でも不景気のときに流行るのが資格商法です。そのターゲットになっているのが、行政書士や宅地建物取引士です。弁護士や税理士などの難しい資格ではなく、なんとなく頑張れば取れるかも?と思わせる微妙なラインを突いてきます。

 

 

 

| 行政書士のパターン

 

ある日、電話がかかってきてこんなことを言われます。「講座を受講すれば行政書士の資格が取れます!」「国の補助金で受講料の80%が戻ってきます!」などと甘い言葉で誘ってきます。

講座を受講するだけで行政書士の資格は取れませんし、受講料に国の補助金は出ません。ところが、行政書士という職業は知っていても行政書士の資格試験についてはご存じない方は、「そんなものか」と思ってしまいがちです。しかも安く簡単に国家資格が取れるとなると判断能力がさらに下がってしまうのでしょう。

行政書士は独立開業系の資格なので合格しても食べていくのは大変です。資格の必要性や試験についてよく調べて慎重に判断してください。

 

 

| 宅建士のパターン

 

こちらもある日電話がかかってきます。行政書士のパターンに加えてこんなことを言われます。「宅建士を取れば就職(転職)に有利です」「手当が月に数万円つきます」などという資格取得後のお金に関することです。

不動産屋に勤めるなら宅建士があれば有利でしょうし、毎月手当が付く会社もあるのでしょう。しかし、宅建士は5人に1人でいいですし、専任の宅建士になったからといって手当も付かず仕事が増えて責任が重くなるだけのところも多いです。

試験合格後のこともよく調べて受講・受験を決めることをおすすめします。

 

 

| 電話勧誘への対策

 

まず、長電話は禁物です。必要がなければはっきりと「必要ない」と断ってください。「いいです」や「結構です」という返答はやめましょう。

もし、その場で判断ができなければ、相手の名前と電話番号を聞いて一度電話を切るのが得策です。相手が話をしている途中でも切って大丈夫です。

次に、録音をしましょう。このときは相手に録音をすることを伝えてください。「今からこの会話を録音します」と伝えるだけでOKです。「ダメだ」と言われても録音してください。

携帯電話なら簡単に録音する機能があります。ご自身の携帯電話の操作方法を予め確認しておきましょう。あやしい相手なら問答無用で電話を切ってしまいます。

もし契約をしてしまったなら消費者センターへ相談することをおすすめします。無料でクーリングオフの手続を教えてくれたり、警察への通報をサポートしてくれたり、相手との間で返金交渉をしてくれたりします。

あやしいと不安になったら、悩む前に消費者センターへ電話をするといいですよ。

 

 

| まとめ

 

1 悪徳商法の手口は千差万別!

2 行政書士や宅建士は資格商法のエサ!

3 きっぱりと断ったり、会話を録音したりしましょう!

4 不安になったら消費者センターへ!



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マンション大規模修繕の闇!

| マンションの大規模修繕ってなに?

 

マンションは頑丈な建物なので木造の一戸建て住宅よりも長く利用できます。しかし、それはしっかりとメンテナンスをした場合です。

建物の天敵は“紫外線”です。タイルや防水塗装は紫外線で劣化が進みます。ここが劣化すれば雨水が浸入してさらに建物の劣化が進みます。

国交省の推奨する1回目の大規模修繕の目安は12年ですので、新築から10年が経てば劣化が進んでいると思われます。つまり、10~12年毎に大規模修繕をするのがよいということになります。かなりの頻度ですよね。

 

 

| 大規模修繕って何をするの?

 

劣化したところを直すのと、見た目や機能、快適性の向上を図る工事です。基本的には、建物の躯体の補修、外壁や外部の階段・建具の塗装、防水工事などです。

工事の流れは次のようなものです。

1 建物診断 → 工法の決定

2 見積もり → 工事契約 → 説明会

3 足場設置 → ひび割れ補修 → 高圧洗浄 → 外壁塗装 → 防水工事

4 検査 → 足場解体 → 引渡

ただし、工事の前にやるべきことがあります。それは大規模修繕の監理を行う業者を決めることです。この業者は、上の1の建物診断、工法の決定と工事監理を行います。多くは設計士を擁するコンサルティング会社ということになります。

 

 

| コンサルティング会社の闇!

 

コンサルティング会社の選定で一番頼りになるのは管理会社です。管理会社にお任せ!という管理組合もあるでしょう。それ自体に問題はありません。

また、コンサルティング会社に支払う費用はおおむね1戸あたり5万円程度。大規模修繕全体で1戸あたり100万円かかりますので5%くらいがコンサルティング料になります。この費用を管理組合が支払うのであれば何も問題はありません。

ところが、このコンサルティング会社には曲者が混じっているそうです。聞いた話ですが、マンションの管理組合が複数のコンサルティング会社に見積もりを取ると相場とかけ離れた安い金額を提示してくることがあります。「(同じ工事なら)安いのが一番!」と思って安い見積もりをだした会社に依頼する管理組合もあります。

そういうコンサルティング会社は工事会社を指定してきます。「A社がおすすめなのでこの会社で工事をしてください」といった具合です。管理組合が拒否すると、それまでにかかったコンサルティング料、つまり建物診断と工法決定などの代金を取って手を引いてしまいます。工事が始まっていないので監理の費用を支払う必要はありません。

ここからが肝です。安い金額を提示したコンサルティング会社はどこで儲けるのでしょうか?例えば、1000万円かかるコンサルティング料を200万円で見積もりを出した場合、残りの800万円はどこから手に入れるのでしょうか?

管理組合から取れないのであれば工事会社から取るしかありません。紹介料や手数料として工事代金の3%、5%、7%を請求します。200戸×100万円=2億円かかる工事の5%だと1000万円。さきほどのコンサルティング料と合わせて1200万円ですから、十分に儲けが出ます。

工事会社もどこかで採算を取らないといけませんから、工事が計画通りに行われないかもしれません。どこかで手を抜くかもしれません。その結果、建物の劣化が早まり、次の大規模修繕で不要な出費が増えるかもしれません。そうなると一番の被害者は管理組合、マンションの住民です。

コンサルティングに資格は必要ありませんからこのような商売は誰にでもできます。監理を賃金の安いアルバイトにやらせることもできます。設計事務所でもなく業者でもないブローカーのような者がコンサルティングを名乗ることで工事を仕切って大金をせしめる。このようなことが行われることがあると聞きました。

紹介料を取ることが悪いことではありません。ただ、見た目安い金額を提示して工事を受注し、その責任を工事会社に押し付けるのはどうなのでしょうか?モラルの問題ですが、請求をするのなら工事によって利益を受ける管理組合、住民に請求するのが正当だと思います。

まだまだ長く住む大切なマンションです。大規模修繕は信頼のできる業者に頼みたいですね。

 

 

| まとめ

 

1 マンションの大規模修繕は10~12年に一度!

2 コンサルティング会社の選定は慎重に!

3 悪徳なコンサルティング会社には要注意!



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行政書士は食えない!?

| 行政書士の年収

 

行政書士の平均年収は600万円ほどだと言われています。これは“平均”ですから、ほとんど仕事をしていない人から数千万円を稼いでいる人まで様々です。

ボリュームゾーンの統計はなかなかないので想像にすぎませんが、500万円以下が75%という数字があります。ここから想像すると開業5年ほどで200~300万円程度ではないでしょうか。独り身で自宅開業ならいいですが、家族を養うとなると厳しい数字だと思います。

 

紙幣と硬貨

 

 

| どれだけの仕事が必要?

 

行政書士の報酬の平均値などは“行政書士の報酬は高い!?”で書きました。

では、どれだけの仕事をこなせば食べていけるのでしょうか?年商で500万円を基準に、いくつかのパターンを考えてみます。単価は平成27年の報酬調査結果を基に最頻値を採用します。

 

1 建設業専門の場合 → 月に2件ずつの新規と更新

法人の新規で15万円、法人の更新が5.4万円です。法人の新規と更新を月に2件ずつ受注すると、489.6万円。建設業は先輩方が超強力なライバルですから、法人の新規2件/月はかなり厳しいと思います。会社設立も一緒に受けるなら最頻値は10万円/件ですので、1~2件/月の受注で何とかなるかもしれません。この場合は司法書士の先生とタッグを組む必要があります。

 

2 車庫証明専門の場合 → 毎日4~5件

車庫証明は5千円ですから月に84件。土日を除いて月に平均20日申請できるとすると日に4~5件。こちらも先輩方が強力なライバルですが、中古車屋さんやディーラーさんの下請けとして毎日ルート営業をするなら可能な数字だと思います。

 

3 帰化専門の場合 → 家族なら月に2件

帰化は10~15万円ですから月に3~4件の受注が必要です。帰化の需要はそれほど多くないでしょうし帰化専門の行政書士事務所は多いですから、これだけで食べていくのは厳しいそうです。ただ、家族4人を月に1~2件なら可能かもしれません。

 

4 相続関係専門の場合 → 月に9件

遺言書の起案、遺産分割協議書の作成、財産の調査などは全て5万円ですから、月に8~9件をこなさなければなりません。近隣住民を潜在的な顧客とすると、いくら高齢化社会といってもこれほど多くの人は亡くならないでしょう。需要を超えていそうです。

 

5 産廃業専門の場合 → 毎週1件

最頻値は10.8万円です。帰化と同じくらいですから月に4件ですね。

 

6 薬局開設専門の場合 → 月に2件

これが一番儲かるんじゃないかと思っています。回答数が少ないですから、先輩方はそれほど強いライバルではありません。最頻値はありませんので平均値の約25万円で計算しますと、月に1~2件です。

 

ここまで計算してみると一つの分野での専門は厳しそうです。

車庫証明、帰化、薬局開設の専門は可能かもしれませんが、最初から決め打ちせずにいろいろな仕事を受けて近隣に名前を売りながらニッチな分野の専門を狙っていく必要がありそうです。

行政書士の業務は幅広いのですからそこを活かしたいですね。

 

 

| まとめ

 

1 平均年収は600万円!ボリュームゾーンは200~300万円か?

2 専門の分野だけだと厳しいかも…

3 ニッチな分野がねらい目!?



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不動産屋のうさん臭さ

| 悪いイメージがある?

 

みなさんは不動産屋にどのようなイメージがあるでしょうか?

賃貸だとそれほど悪いイメージはないかもしれません。SUUMO(スーモ)やHOME’S(ホームズ)などのポータルサイトで見つけた部屋を、不動産屋の案内でパッと見てパッと決めてしまうと、良くも悪くも強いイメージは残らないでしょう。

賃貸物件を探す男性

 

売買だとどうでしょうか?「怖そうな人がいたらどうしよう?」「しつこく営業電話をされそう」などと警戒してしまいませんか?一般的にはこのような悪いイメージを持つ人がいると聞きます。

それはなぜでしょうか?理由はいくつかありそうです。

 

 

| しつこい営業

 

土地・建物を買うことは一生で何度もあるわけではありませんので、どうすればいいのか分からない人は多いのではないでしょうか。

「どんな物件がいいの?」「この家はお買い得なの?」「購入までの手続はどうなってるの?」「物件の代金以外に必要なお金はいるの?」「住宅ローンってどうすればいいの?」「いつ、どのくらいのお金が必要なの?」などなど不安なことはたくさんあります。

本来、不動産屋がそれに応えるべきです。ポータルサイトに載っている会社へ気軽に問い合わせてしまうと、いつまでもしつこい営業をされたという話も聞きます。

なぜ不動産屋の営業マンはしつこい営業をするのでしょうか。

不動産は毎日何軒も売れるというものではありません。不動産屋と営業マンは1軒を売るのにとても多くのお金と時間と労力をかけています。ですから、お客さんから問い合わせがあると何とかして買ってもらおうとして「購入を決めるまで帰さない」という気持ちになってしまいます。

また、午前はあっちの不動産屋の案内、午後はこっちの不動産屋の案内というようにいくつもの不動産屋を掛け持ちしているケースが多いです。このような場合、一度帰してしまうともう二度と会ってくれないという経験則もあります。

さらに、営業マンの給料も関係しています。売上のうち〇〇%が給料として支払われるという歩合の割合が高いのです。月に数軒を売らないとまともな給料を貰えないところもあります。生活を維持するために営業マンは必死です。こっちの理由の方が大きいかもしれませんね。

 

| 売ったらおしまい

 

セールストークの一つに「一生のお付き合いですから」という言葉があります。ところが、不動産に関して言いますと本当に一生のお付き合いになるケースは稀です。

と言いますのも、不動産業界は転職が多い業界だからです。「数年ぶりに電話したらもう辞めていた」なんてことは多々あります。大手不動産屋だと「転勤していた」ということもあります。

そもそも仲介業者は住宅の保証に責任がありませんので、何かあったとしてもできることがないのです。どうしても売却後のお付き合いは薄くなってしまいます。

 

 

| 不動産業界の制度

 

宅地建物取引士(宅建)という資格はご存知だと思います。毎年約20万人が受験する国家資格です。

人気の理由はいろいろありますが、その一つに“不動産屋の営業所の従業員5人に1人は(専任の)宅建士である必要がある”ということにあります。逆に言えば、5人のうち4人は資格がなくても働けるのです。

資格があれば安心できるというわけではありませんが、士業は資格なしでは仕事ができないことと比べると大きな違いがあります。大手不動産屋は従業員に宅建士の資格を取らせようとしているようですが、毎日のハードワークの中で勉強する時間を取ることは難しいですし、ちょっと勉強しただけで受かる資格でもありません。これはどの業界でも同じかもしれませんが...

小さな不動産屋では社長が専任の宅建士で、従業員は全員資格を持っていないというところが多いと思います。弊社は小さな不動産屋ですがちょっと変わっていて、社長以外全員が宅建士の資格を持っています。

 

 

| 広告の嘘

 

チラシやインターネット上にはすでに売れてしまった物件や売る気のない物件が載っていることがあります。いわゆる“おとり広告”というものです。

これについては“悪質なおとり広告!”に書いていますので、ぜひ読んでみてください。

 

 

| まとめ

 

1 しつこい営業は不動産の性質と給料体系が原因!

2 仲介業者は売った後にできることは少ない!

3 宅建士制度がうさん臭さの要因の一つ!

4 おとり広告などのモラルの低さ!



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