道路下の埋設物

| 道路の下には管がいっぱい

 

人の生活しているところには道路が網の目のように整備されています。通行だけでは勿体ないので、電柱や店の看板、有料の駐車スペースなど色々なモノに使われています。

見えるところだけでなく、普段は見えない道路の下にも様々なモノが埋まっています。電気、ガス、水道、下水道などが埋められていて、道路は多くの役割を果たしています。平成29年の8月23日には大阪の吹田市近辺で地下の送電線が破裂して大規模な停電が発生しました。復旧まで11時間ほどかかったそうです。これも地下だからなのでしょうか。

 

 

| 不動産売買での問題は?

 

土地・建物を売買するときに特に問題になる一つに埋設物があります。土地の価格が何億円も安くなる(?)廃棄物、建設工事がストップしてしまう埋蔵文化財だけではなくて、水道・下水道管の問題が多いです。以前にも書きましたが、自分のところの水道管が他人の土地の下を通っていたなどです。

道路の下の水道・下水道も問題になることがあります。家の前道が私道の場合は注意が必要です。私道の下の水道・下水道管は個人が所有し管理していることが多いのです。

ところが、水道・下水道管に公示の制度はありませんから、誰の持ち物かはすんなりとは分かりません。市町村の水道局(水道課)が把握していることもありますが、近隣住民に聞き取り調査をしないと分からないこともあります。ところによっては、私道の下の水道・下水道管の管理を所有者から市町村に移管して市町村が管理していることもあります。

仲介をする不動産屋はこのあたりもしっかりと調査しますから、不安なことがあったら仲介業者に相談してみてください。土地を購入して注文建築で家を建てる場合には特に注意してくださいね。水道を引くのに何百万円もかかった!となっては泣くに泣けませんから。

 

 

| まとめ

 

1 ライフラインは道路の下に!

2 埋設物は廃棄物や文化財だけじゃない!

3 前道が私道の場合には所有者・管理者に注意して!



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物置だけを貸してるけど・・・

| 住宅以外に物置も!

 

敷地に余裕がある場合、住宅以外の建物が建っていることがあります。“母屋”と“離れ”のように住宅が二つ建っていることもありますが、住宅以外だとよくあるのが物置ですね。地面に置くだけの物置ではなく、住宅にも使えるほどしっかりと建てられた物置です。倉庫と言ってもいいかもしれません。

このような物置がある場合、未登記であることもままあります。売買の時に取り壊すのならば特に問題は出てきません。

 

 

| 物置を転貸!

 

今回も北陸のとある町のあの物件なのですが、売主さんから物置があることは聞いていましたし、それを親戚に貸していることも聞いていました。現地に行ってみると、ちょうど物置の中で道具を出し入れしている人を見かけましたので、声を掛けました。

ところが、なにやら話が合わない!よく聞いてみると、「ここは〇〇さん(借主)から借りてる」とのこと。転借人のその方は借主を所有者だと思っていたようです。「うわっ!又貸し!」とひっくり返りそうになりました。

また新たに売主さんと相談することが増えました。どうやらスムーズに売却できない案件のようです。

この案件については今後の顛末も書きたいと思います。

 

 

| まとめ

 

1 住宅以外の建物は未登記のまま?

2 又貸しだと聞いてびっくり!

3 今後の顛末も書いていきます!



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預金が福祉に使われる!

| 休眠預金(睡眠預金)って?

 

長い期間、入出金がない口座の預金(睡眠預金)はどのような処理がなされているかご存知ですか?法律上は5年(銀行の場合)または10年(信用金庫などの場合)で時効になってしまいます。権利が消滅してしまうのです。

しかし、これは法律上の話です。実際には、金融機関は長い間放置されていた預金でも通帳と印鑑があれば払い戻しに応じることが多いです。

このように放置された預金額は毎年500億円とも700億円とも言われています。すごい金額ですが、もったいないです。みなさんは使っていない口座は解約してすっきりしませんか?

 

 

| 休眠預金(睡眠預金)の使い道

 

毎年500億円もの休眠預金(睡眠預金)は今まで銀行の収益になっていました。もちろん払い戻しに応じられるように積み立てをしています。この預金をうまく使おうと考えて制定されたのが“休眠預金活用法”です。正しくは長い名前で、“民間公益活動を促進するための休眠預金等に係る資金の活用に関する法律”といいます。

この法律で休眠預金の資金を使える事業は3つあります。

1 子供・若者の支援事業

2 生活困窮者の支援事業

3 地域活性化等の支援事業

これらの事業への助成や貸付などに使われます。しかし、直接的に支援事業に使われるのではありません。金融機関→預金保険機構→指定活用団体→資金分配団体→支援事業団体とお金が流れていきます。こういう遠回りのやり方は役人の考えたシステムの典型ですね。

ただ、このような資金が動く以上、上記のような事業を営む団体にとってはチャンスになります。

例えば、障害者や難病患者、ホームレス、DV被害者などへの支援を行っている団体、介護者の悩みの相談を受ける団体、古民家の活用で環境客や若者を呼び込む事業、農村での新ビジネスを目指す人材を育成する事業など、いろいろと考えられます。

この法律の施行は来年の1月ですが、実際に助成や貸付が行われるのは再来年の秋ごろだと言われています。現在放置されている預金(睡眠預金)を“休眠預金”として扱うための期間、指定活用団体などを指定して事業計画などを認可するための期間など準備が必要だからです。

再来年は新たな事業へ挑戦するチャンスになるかもしれません!

 

 

| まとめ

 

1 放置している口座を確認してみましょう!

2 休眠預金を活用する法律が施行されます!

3 福祉事業参入へのチャンスが来るかも!



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境界のお話

| 境界はハッキリしてる?

 

不動産屋の失敗いろいろで書きましたが、境界に関する失敗はよくあります。

境界標がどこにあるのかよく分からないままに売買をしてしまったときですね。このときには、境界を確定するために近隣住民と同意書を作ることがあります。境界確定図を作ることもあります。

 

 

| 境界標が見つからない!?

 

またまた北陸のとある町の、あの物件なのですが、現地で確認しましたが境界標が見当たりません。売主さんは「掘ったら出てくるんちゃう?木やったら腐ってるかもしれん」などとおっしゃっています。

道路との境界は同意書が作られていてハッキリとしているはずですが境界標はやはりありませんし、隣や裏の土地との境界はそれこそハッキリしません。あるのは古い図面のみです。

測量をすると数十万円の費用がかかりますが、よく分からないまま売却するわけにもいきません。登記簿のとおりに取引する公簿取引だとしても境界が分からないと怖いですね。やはり測量して境界を確定することになりそうです。

 

 

| まとめ

 

1 境界をハッキリさせましょう!

2 境界標のない現場に直面!

3 測量してハッキリさせる!?



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登記簿の「何、コレ?」(体験編)

| 建物滅失登記の未登記

 

前回、登記簿の「何、コレ?」では、建物の登記簿には“家屋番号”が書かれていて、この“家屋番号”が“〇〇-○-2”になっていて旧建物が登記簿に記載されている場合には、建物滅失登記をしなければならないことを書きました。

ただ、古い建物だと“滅失証明書”などを取得できないことがありますが、“滅失証明書”などがなくても法務局の職員に旧建物が存在しないことを確認してもらうと建物滅失登記ができることも書きました。

詳しくは登記簿の「何、コレ?」をご覧ください。

 

 

| 体験談!

 

先日、北陸のとある町に物件の調査に出かけました。その物件の登記簿謄本を取得すると建物滅失登記がなされていないことが判明しました。売主さんは「そんなもん(建物)はない」とおっしゃいます。そこで、建物滅失登記をしていただくことになりました。

ところが、この物件、ややこしいことがもう一つ付いてきました。単に建物が2つ登記されているだけでなく、存在しない旧建物の所有者はすでに亡くなられており、売主さんはその相続人なのです。相続した建物はすでになく、売主さんは建物滅失登記をすることなく新しい家を建てたのです。しかも建物の相続人は5人もいます。しかもその相続人の1人は亡くなっています。このような場合には相続人全員の同意がなければ建物滅失登記ができないのでしょうか?

 

 

| 建物滅失登記に必要な書類

 

通常、建物滅失登記に必要な書類は、①申請書、②滅失証明書、③建物を取り壊した業者の印鑑証明書、④建物を取り壊した業者の登記簿謄本(会社の場合)、⑤申請人の印鑑証明書(法務局による)の5種類です。

建物の滅失証明書が手に入らない場合には、①申請書、②申請者の戸籍謄本、③申請者の住民票、④物件の地図の4種類が必要です。

滅失証明書が手に入らないだけでなく、申請人が建物所有者の法定相続人の場合。今回の事例の場面です。結論から言いますと、相続人全員の同意は必要ありません。ただし、相続人であることを証明しなければいけません。

このときに必要な書類は、①申請書、②被相続人(亡くなられた方)の除籍謄本、③申請者の戸籍謄本、④申請者の住民票、⑤物件の地図の5種類になります。これだけ揃えれば何とか建物滅失登記ができます。

②被相続人(亡くなられた方)の除籍謄本にはいくつかのポイントがあります。まず、被相続人の氏名と住所、申請者の氏名と住所が載っているものを用意すると無難です。そして、この書類は他の書類と同じく原本還付ができますが、その場合、通常の原本還付の方法とは異なります。通常はコピーを取って「原本と相違ありません。氏名 印」と書くのですが、除籍謄本の場合には“相続関係説明図”を添付して原本還付を請求します。簡単なものでよいのですが、一度法務局に相談されるのがベストです。

今回は、これらを売主さんに揃えてもらって申請していただきました。結果はまだわかりませんが、うまく滅失登記ができていることを祈ります。

 

 

| まとめ

 

1 家を建て替えたときは建物滅失登記を忘れずに!

2 建物滅失登記の未登記を体験しました!

3 建物滅失登記に必要な書類は4~5種類程度です!

4 建物滅失登記は簡単な登記です!ご自身でもできます!



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