その家、建てても大丈夫?(第2回)

| 建物を建てるための条件

 

前回は“その家を建てても大丈夫?(第1回)”で、法律上の制限のうち都市計画法による制限を書きました。まとめますと次のとおりです。

1 特に重要なのは“区域区分”と“地域地区”です。

2 区域区分

“市街化区域”と“市街化調整区域”、それに“非線引き都市計画区域”があります。

3 地域地区

特に重要なのは“用途地域”と“防火地域・準防火地域”です。“用途地域”には、大きく分けて住宅用の地域、商業用の地域、工業用の地域があります。“防火地域・準防火地域”は建築基準法での制限があります。

不動産の調査って何をするの?”や“道路の種類はいろいろ”も参考にしてください。

 

 

| 建築基準法の制限

 

建築基準法の制限もいろいろあります。ホントに多いです。まずは目次だけを書き出してみます。

1 単体規定

構造の規制、防火・避難の規制、衛生の規制、災害危険区域の規制、天井や手すりなどの規制

2 集団規定

道路関係の規制、用途制限、容積率・建ぺい率の規制、高さの規制、防火地域・準防火地域内の規制、建築協定

これらすべてを一度にお話するのは無理ですので、重要なものから書いていきます。道路関係の規制は“道路の種類はいろいろ”を参考にしてください。

 

 

| 防火地域と準防火地域

 

まずは、“防火地域・準防火地域”から。この規制は、密集市街地で火災が発生したときに他の建築物に延焼・類焼しないようにするために設けられています。

防火地域内では、原則として、3階以上または延べ面積が100㎡を超える建物は耐火建築物でなければいけません。耐火建築物は、主要構造部(壁・柱・床・はり・屋根・階段)が耐火構造で、開口部に防火設備がある建築物です。かなり厳しい基準です。

準防火地域内では建築物の大きさによって分けて規制されています。一般的な住宅ですと、3階以上の建築物は耐火建築物か準耐火建築物、一定の基準を満たす建築物でなければなりません。準耐火建築物は、主要構造部が準耐火構造で、開口部に防火設備がある建築物です。

防火地域、準防火地域以外にも、建築基準法22条で“屋根不燃区域”にしてされている地域もあります。屋根や外壁で延焼のおそれがある部分に一定の基準が定められています。

 

 

| まとめ

 

1 建築基準法の制限はかなり多い!

2 単体規定と集団規定があります!

3 防火地域、準防火地域以外にも“屋根不燃区域”があります!

 

建築基準法の規制はまだまだ続きます。第3回以降は不定期に書いていきたいと思います。今後ともよろしくお願いします。



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その家、建てても大丈夫?(第1回)

| 建物を建てるための条件

 

建物を建築するときにはいろいろな条件をクリアしなければなりません。道路、用途地域、建ぺい率・容積率などがあります。“不動産の調査って何をするの?”や“道路の種類はいろいろ”に書きました。今回は法律上の制限について少し掘り下げてみたいと思います。

 

 

| 都市計画法の制限

 

都市計画法には都市計画区域が定められています。都市計画には区域区分や地域地区、都市施設などいろいろな規定がおかれています。その中で特に重要なものに、“区域区分”と“地域地区”があります。

“区域区分”には“市街化区域”と“市街化調整区域”(いわゆる“線引き都市計画区域”)があり、どちらでもない地域は“非線引き都市計画区域”と呼ばれています。

家を建てる場合、“市街化区域”ならば問題はありませんが、“市街化調整区域”のときは注意が必要です。“市街化調整区域”は市街化を抑制すべき区域とされていて、原則として家を建てるには許可が必要なのです(都市計画法第43条)。この地域に家を建てるのは難しいと思ってください。

“地域地区”には“用途地域”や“高度地区”、“防火地域・準防火地域”などが定められています。この中で特に重要なのは“用途地域”と“防火地域・準防火地域”です。

用途地域は、市が街並みを作るための計画の中で、住宅街にしたいのか、商業施設の多い地域にしたいのか、工場の多い地域にしたいのかなどを定めています。家を建てるときは“工業専用地域”でなければ大丈夫です。「家の1階に小さな店舗を出したい」という場合には「第1種低層住居専用地域」と「工業専用地域」は避けるようにしてください。この他にも、細かくいろいろと制限がされています。

“防火地域・準防火地域”では、建築基準法で建物の構造についての制限があります。こちらは建築基準法の制限の中で書きたいと思います。

 

 

| まとめ

 

1 道路以外にもいろいろな制限があります!

2 市街化調整区域には要注意!

3 用途地域は店舗を出したいときにしっかりチェック!

 

法律では本当に細かく規制されています。すべてを一度に書くことは無理ですので、何回かに分けて書いていきます。今回は第1回としました。今後ともよろしくお願いします。



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住宅の値段の決まり方(土地編)

| 土地の価格はどうやって決まるの?

 

土地の価格は路線価や過去の取引実績などから査定されます。路線価には相続税路線価と固定資産税路線価があります。相続税路線価は国税庁のサイトで、過去の取引実績は国土交通省のサイトで見ることができます。

国税庁 路線価

http://www.rosenka.nta.go.jp/

国土交通省 土地総合情報システム

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

 

 

| 計算してみましょう!

 

例を使って査定をしてみましょう。ある土地の面積が120㎡、相続税路線価が“96D”だとします。“96”という数字は1㎡あたりの単価で9万6千円です。

数字の後ろの“D”は借地権割合といわれるもので、土地の所有権の売買のときには使いません。使うのは土地を借りてその上に自分で家を建てて住んでいるときです。このとき土地には借地権があります。借地権も財産の一つとして相続や贈与のときに課税されます。ただ、借地権の評価は所有権よりも低くなります。先ほどの“D”は所有権に対する借地権の割合を表しています。ここでの“D”は60%です。

では、実際に計算してみましょう。

120㎡×9.6万円=1152万円

これは相続税路線価で計算しています。相続税路線価は公示地価や基準地価の約0.8倍と言われていますので、相続税路線価で計算した価格を0.8で割ります。

1152万円÷0.8=1440万円

この価格がおおよその土地の価格になります。実際の取引価格は変動しますので、必ず1440万円で売れる/買えるというわけではありません。ご注意ください。

 

 

| その他の目安

 

相続税路線価や過去の取引実績以外にも、公示地価や基準地価、固定資産税路線価(公示価格の約0.7倍)、鑑定評価額があります。どの評価額も一長一短で、実際の取引価格とは異なります。土地の形状や地理的な場所など様々な要因によって補正が必要になりますので、多くの指標を使って計算してもおおよその価格しか算出できないことに注意してください。

「自分の家のおおよその相場を知りたい」ということでしたら、国土交通省の土地総合情報システムで過去の取引実績を調べるのが一番いい方法です。

 

 

| まとめ

 

1 土地の価格の評価方法はいろいろ!

2 最も簡単な調べ方は路線価!

3 場所や形などの補正が必要!

 

 

今回は土地の価格の決まり方について書きました。住宅は土地だけではありません。建物がないと“家”ではないですよね!次回は建物の価格の決まり方を書きたいと思います。よろしくお願いします。



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行政書士の代理出頭

| 申請取次行政書士ってなに?

 

外国人が入国管理局へビザの更新や変更などの申請は意外と面倒なんです。例えば、更新の申請のときには、人文・国際などの場合、4枚の申請書への記入、写真の用意、パスポート、身元保証書の記入といろいろな書類が必要です。入国管理局は平日しか空いていませんので、お仕事や学校を休んで申請に行かなければなりません。

そこでお役に立つのが“申請取次行政書士”です。

 

| 申請取次行政書士にできること

 

申請取次行政書士は、出入国管理についての研修と試験に合格した行政書士です。外国人本人に代わって申請書などを提出することが認められています。申請取次行政書士が申請をすると、外国人本人は入国管理局への出頭が免除されますので、お仕事を休む必要がありません。たとえば、次のような申請を申請取次行政書士に依頼することができます。

1 在留資格認定証明書交付申請

外国人を招聘して雇うときに申請します。この証明書があると入国審査手続がスムーズに行われます。

2 在留期間更新許可申請

ビザの更新です。

3 在留資格変更許可申請

転職したときなどに必要になることがあります。そのほか、日本に留学していた外国人が卒業後に英会話教師として働き始める場合には、この申請が必要です。

4 永住許可申請

原則として10年間日本に在留している外国人が申請できます。期間以外に多くの条件をクリアしなければなりません。

5 再入国許可申請

外国人が海外に旅行へ行ったり一時帰国したりしたときに、日本へ戻ってくるときに必要になります。

6 資格外活動許可申請

外国人の留学生がアルバイトをするときに必要になります。

7 就労資格証明書交付申請

転職をするときに転職先から提出するように求められることがあります。このときに、証明書を発行してもらいます。

 

 

| 申請取次行政書士になるためには・・・

 

まず、前提として行政書士でなければなりません。行政書士試験に受かっているだけではダメです。登録をして会費を納めていないといけません。この点は特定行政書士と同じです。

登録している行政書士を対象に“行政書士申請取次事務研修会”が行われます。これと似たものに“行政書士申請取次実務研修会”というものもあります。この2つの何が違うのかといいますと、“事務”の方は新規に申請取次行政書士になる人が対象で、“実務”の方はすでに申請取次行政書士を対象に更新するための研修です。

そうです。申請取次行政書士は更新があるんです。期間は3年毎です。短いですね。

それはさておき、研修会は新規も更新も数時間で終わります。そのあとに試験がありますが、全部まとめて1日で終わります。確かお昼のお弁当もついてたと思います。試験自体はそれほど難しくありませんが、研修の内容の理解だけでは難しく感じられるかもしれません。予習をしておくと精神的に余裕をもって受験できます。

 

 

| 届出済証明書が発行されます

 

申請取次行政書士になるとカードサイズの“届出済証明書”がもらえます。入国管理局長が発行するもので、大阪の場合はピンク色です。東京はどうなんでしょうね。

また、行政書士法人の社員(いわゆる役員)は商業登記簿の“役員に関する事項”に名前や出資額が載ります。そこに申請取次行政書士である旨も記載されます。“出入国関係申請取次業務特定社員”といった記載です。この辺りは特定行政書士と同じですね。特定行政書士についてはこちら

 

 

| まとめ

 

1 行政書士が外国人の代理で出頭!

2 研修受講と試験合格で申請取次行政書士に!

3 届出済証明書が発行されます!

4 商業登記簿に申請取次行政書士である旨が書かれます!



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宣伝をしたら健康に!?

| 軽い運動で変わります

 

健康には“適度な運動”をするように言われています。でも、“適度な運動”ってどのくらいか分かりませんよね?

私事ですが、この数日間は歩く機会が増えています。それは弊社のチラシを配布しているからです。といっても1日に数百部ですから、たくさん歩いたとしても2万歩くらいです。日常的に散歩をされている方からすると少ないですね。それでも、血圧が下がってきました。上も下も10くらい下がっています。健康への第一歩でしょうか。

 

 

| “適度な運動”の目安

 

私の場合は歩くことで成果がみられました。では、どのくらいの運動をすれば“適度”なのでしょうか?

厚生労働省は「健康づくりのための身体活動基準」というものを公表しています。その中で平成35年までの目標として“歩数の増加”があります。歩くことだけでも十分に“適度な運動”になるのですね。

具体的な数字は以下の通りです。

1 18-64歳の身体活動(生活活動・運動)の基準
強度が3メッツ以上の身体活動を23メッツ・時/週行う。
具体的には歩行又はそれと同等以上の強度の身体活動を毎日60分以上行う。

2 18-64歳の運動の基準
強度が3メッツ以上の運動を4メッツ・時/週行う。
具体的には息が弾み汗をかく程度の運動を毎週60分行う。

3 65歳以上の身体活動(生活活動・運動)の基準
強度を問わず、身体活動を10メッツ・時/週行う。
具体的には横になったままや座ったままにならなければどんな動きでもよいので、身体活動を毎日40分行う。

4 性・年代別の体力:全身持久力の基準
男性
18−39歳:11.0メッツ
40−59歳:10.0メッツ
60-69歳:9.0メッツ
女性
18−39歳:9.5メッツ
40−59歳:8.5メッツ
60−69歳:7.5メッツ

ここに出てくる”メッツ”ですが、微炭酸で一世を風靡したあの飲み物ではありません。身体活動の強度を表す単位です。1メッツは座ってTVを見たりしている状態で、2メッツは料理や洗濯、3メッツは通常歩行だそうです。ということは、3メッツの通常歩行を1時間行うと3メッツ・時になります。これを1週間行うと21メッツ・時/週です。つまり、厚生労働省の基準では、毎日1時間と少し歩くくらいが“適度な運動”なのです。

 

 

| 夏場の運動にはご注意を!

 

直射日光下での運動は熱中症になるおそれがあります。気温が35度以上のときは運動をしないようにしてください。また、汗をかくのでこまめに水分を採りましょう。無理をせず十分にご自愛ください。

 

 

| まとめ

 

1 適度な運動が健康の秘訣!

2 毎日1時間歩きましょう!

3 直射日光下の運動は注意!



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